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房屋銷售廣告單 暗藏玄機

房東:小風
發表時間:2007-03-15


房屋銷售廣告單 暗藏玄機
查看建照確認合法銷售 勘察建案免遭詐欺

【連珠君╱台北報導】任何人都有過收到廣告傳單的經驗,在各式廣告傳單中,以房屋廣告學問最大,除了刊登漂亮的房子外,其實購屋人更應該注意裡頭傳達的訊息,才能保障購屋安全。專家建議,先查看傳單下方是否有建築執照號碼,簡稱建照號碼,其次要查明投資興建的建設公司,再實地勘察建案條件,眼見為憑。

眼見為憑

信義房屋代銷事業部專案經理范錫達表示,廣告單中首要注意下方是否刊登建造執照號碼,因建築物在建造之前需要先申請並領得「建造執照」,簡稱「建照」,才能動工建造,依現行法規規定,建造房屋非經領得建造執照,不得辦理銷售,避免建商蓄意詐欺。

建造完成後須申請並領得「使用執照」,簡稱「使照」,始可使用,建案完工後取得使照後,房屋始能登記產權,之後才能過戶至購屋者,通常銷售現場都有建照及使照的影本,可供查閱。

避免買到低價問題戶

銷售海報的標頭,常用來點出這個建案推出的重點,有的主打建案地段,有的主打產品規劃,或是強調未來發展性,或是價格極具競爭力等,銷售期間如果是半年,半年內可能會有2~3波不同的海報推出,一般順序是先由環境、地段開始,再強調規劃,最後打價格戰,例如總價300萬元起。

最後的價格戰,如果不是一開始建商或代銷將好的戶別保留,或是地主的保留戶,通常留下來的都是格局比較差,或是窗外有嫌惡設施的戶別,例如低樓層無景觀,被高架橋所遮掩等問題,利用低價來促銷比較差的戶別,有點出清存貨的味道,但也有些一開始即打出價格戰,通常是小套房,例如總價168萬元起,單價也許不便宜,但總價極具優勢。

海報上的地圖,以讓客戶找得到銷售中心為主要目的,所以僅會標出案場的主要幹道,小巷弄就直接忽略,比例也不正確,只是輔佐客戶前來的地圖,再由路上的戶外看板指引客戶到銷售中心,假如銷售中心並非基地位置,通常會標出2個地標,購屋人到現場後,還是要再度確認基地的正確位置。

廣告單可做求償依據

在銷售現場會有所謂的「銷售海報」,簡稱「銷海」,俗稱大鍋菜,內容將整個建案所有的重點列出,是銷售公司避免銷售小姐漏掉某些重點,不經解釋客戶也可以自行了解案場的優點,另外也會將基地配置圖、家具配置圖等集合成冊,稱為「銷售平面」,簡稱「銷平」,當2者加在一起就稱為「銷平海」。

海報僅有2面,所以會將建案最主要的重點放進去,1面為主要訴求,另1面為次要點綴的東西,不同於銷售海報,比較精細的銷售海報,有時會做成1冊,翻開來好幾頁,成本較高,通常只印幾千份,所以僅在銷售中心發給來現場看屋的客戶。
全陽建設協理林啟俊表示,消保法第22條規定企業經營者應確保廣告內容之真實,其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容,廣告及銷售海報等都是屬於契約應記載事項,屬於契約的一部份,將報紙廣告、銷售海報、派報廣告通通保留下來,如果跟現實不符,才有依據要求建商補償。

讀者來函

《蘋果地產王》網路討論區網友消費者甲詢問:購買預售屋,為什麼有些可以換約,有些不可以換約,換約跟不換約,對購屋者的權利有何差別?在簽約時要注意什麼事情,才能保障買方權益呢?若建商倒閉的話,購屋者有何自救方式呢?

購屋簽約須詳閱換約條款

信義房屋代銷事業部專案經理范錫達表示,購買預售屋會產生換約的情況,是因為購買客戶有更名需求時,需要將舊合約上的人名,更換成新的人名,通常是父母購屋,想把房屋的所有權人轉為子女名下,或是夫妻購屋,但離婚了,甚至最近房地產景氣好,在還沒過戶前,就已經轉賣予他人,而產生換約的狀況。

在內政部預售屋買賣契約書範本(http://www.land.moi.gov.tw/realestate/b01/b01-3.htm)第21條房地轉讓條件,規定買方已繳清應繳的自備款,房地產權登記完成前,可以書面徵求賣方同意將契約轉讓他人,賣方除非有正當理由不得拒絕,除了配偶、直系血親間的轉讓外,賣方得向買方最高收取房地總價的千分之一,部份建商免費讓客戶換約1次,部分不良建商收取房屋總價千分之3~5的手續費,在簽約之前要注意條款裡換約的規定,也有部分建商嫌麻煩而不願意換約。

房市熱絡造成許多預售案在未交屋前,房價已大漲,不少人趁機脫手出售大賺一筆,但購屋前,務必要注意換約手續費的約定條款。

履約保證手續費高昂

當建商倒閉,購屋者為眾多債權人之一,很難有所補償,以前房市景氣不好時,曾流行預售屋履約保證,將購屋者所繳納的款項皆入銀行的履約保證專戶裡,若建商倒閉,所繳納的金額全數歸還購屋人,或由銀行接手建築,但缺點是手續費高昂,現今房地產熱絡,建商倒閉的機會大減,且貸款比例大多8成以上,自備款少,已經少有建商願意承擔履約保證的成本。




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  • 1 樓住戶:欣怡
    發表時間:2012-10-12

    買房子仲介都是報高不報低,都是拿最高的成交價給你看

    仲介是賺傭金, 價格賣越高傭金就抽越多, 所以每個仲介當然都希望賣越高越好

    就像之前我朋友買一間華廈
    因為信任知名仲介竟然可以買$1600萬以上, 在不知行情之簽下合約, 但事後發覺買賣價錢 ,跟市場行情 落差一百多萬 ,

    隔天才知道其他仲介才開$1500萬左右 行情價約$1450萬 為獨知名仲介開$1800萬, 朋友還以為自己很利害殺2佰萬下來 賺到了,所以後悔不想買了

    仲介就有點是趕鴨子上架, 逼朋友一定要買屋,不履行合約就是違約, 更說出狠話 , 要寄存證信函告我的朋友

    仲介就是這樣, 許多重要事項都不事先告知, 等有紛爭時就說要採法律途徑解決o

    被那知名仲介當盤仔多花別人100萬, 可能是有些人都有品牌迷思, 信任仲介的一面之詞, 知名仲介說什麼都相信也不去求證, 也不去比較, 就傻傻的相信, 最後吃虧上當的都是自己


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    買屋比價刊登表格http://www.prices.com.tw/house/buy.php

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    如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議,避免低價賤賣自己的房子


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    明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/



    2 樓住戶:割r君
    發表時間:2013-02-22

    若您想找房子,可以刊登在比較知名的線上租屋網,效果很不錯,

    現在很多人都習慣在網路上尋求線上房屋網資料,在此推薦人氣蠻高的線上租屋網給您做參考

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    3 樓住戶:貓子
    發表時間:2013-09-06

    找房屋到J2H房地產我就蠻推薦的~


    但我會選擇沒仲介的~你可以先參考房子裡格局~


    是否有相關的房屋資訊~其實這樣可以省下一筆仲介費~


    不然仲介費都要服務費~這樣太傷荷包了~


    J2H房地產網址 http://www.j2h.com.tw/house/



    4 樓住戶:怪怪美女
    發表時間:2013-09-09

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    5 樓住戶:葉夙云
    發表時間:2013-10-17

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    第一種 : 貨比三家

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