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合理房價的懶人算法

房東:芸心
發表時間:2007-09-24


合理房價的懶人算法
台北市最近標售土地接連以高價標脫,房地產業者預估,隨著地價逐步墊高,房價短期內「欲小不易」。不過,針對每坪動輒兩、三百萬元的地價,房價該如何計算才算合理?業界建議,先打聽推案建商購地價格,如此就不難推估售屋成本。

市場有一種土地成本折半的「懶人算法」,即將建商標得的土地成本除以二,大約就是預售案的底限,但僅適用於台北市「住三」(第三種住宅用地)土地。

太平洋房屋副總經理李珠華表示,「合理房價」沒有絕對準則,房價看跌,地價通常先反映。當然可就國民所得或供需面、區段來看,但實際數字通常是「成本加利潤」。

目前,市場供需已受政策面、制度面扭曲;容積率的實施,上市公司業績壓力,都造成供給量的假象激增。此外,預售制度上成本、利息的沉重負擔,也是房價居高不下的主要原因。

房價的構成,通常由地價、建築成本、管銷與利潤等所組成。以台北市為例,地價約占50%,建築成本30%,管銷費10%,利潤10%;而台中與高雄地區,地價同樣均占約40%,建築成本40%,管銷費10%,利潤10%。

李珠華建議,非專業的一般購屋人,評估房價可從「市價」與「租金」著手比較。市價要「貨比多家」,價格相當時,可從租金高低去推斷。

用土地成本推估預售屋價格,也是考量的重點之一。如果知道建商標購土地的成本價格,其實就可推算出該地未來的預售建案價格了。

以台北市「住三」土地為例,假設建商標到的土地每坪210萬元,未來這塊地推出的預售訂價會是多少呢?

「住三」容積率為225%(即每一坪土地最多容許蓋2.25建坪面積),再加上可計入售價但不算容積率內的陽台、梯間、屋頂突出物、機房、地下室停車場、獎勵停車位,或其他爭取到的容積獎勵,如此說來,台北市「住三」土地一坪約可蓋到三坪建坪。

換句話說,每建坪的土地成本會是70萬元(210萬元除3=70萬元),若造價抓12萬元,那麼建築成本應為82萬元;再計入管銷(含廣告預算)10%、利潤20%,那麼預售屋單價應為108.2萬元。

李珠華說,房價有七成是建立在地段價值上,其他三成則由建商品牌、建築品質、格局賣相、屋齡、生活環境、裡鄰素質等諸多因素所構成。其實「合理房價」存在每個人心中,只要買、賣兩造歡喜願意成交,就可稱之為合理房價,不是嗎。



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  • 1 樓住戶:劉志銘
    發表時間:2013-02-22

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    2 樓住戶:子蝶
    發表時間:2013-09-06

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    但我會選擇沒仲介的~你可以先參考房子裡格局~


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    3 樓住戶:蘇冠廷
    發表時間:2013-09-08

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    4 樓住戶:林旺映
    發表時間:2013-10-17

    仲介公司沒有好與不好啦~
    只有好的仲介人員跟惡劣的仲介人員~
    每個區塊的行情~差異又很大~
    開太高~你會賣不出去~耽誤到你的賣出時間~
    賣太低~你會比較吃虧喔~~~~~

    建議你撇開品牌迷思

    有品牌不代表有保障
    挑品牌不如先挑對的仲介才是真的
    千萬不要有品牌的迷思,畢竟"品牌"是無法給你任何的服務,好的仲介人員才有法子替您服務及設想,為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格

    如果你是要買房子
    請仲介帶您去看
    那就得要多跑幾家房仲去瞭解
    您可以從中去了解仲介人員對您的態度及熱誠、去感受這位仲介人員是否會替您設想,您再決定要由那一位"仲介人員"替您服務
    這樣才會是最完美的組合
    買房賣房都是人生一大事,太過草率很容易造成日後的不順利
    所以我覺得找個好口碑的仲介勝過大品牌,
    而且現在大家都會透過 [履約保證] 來保障買賣雙方的一種交易安全
    [履約保證]保障方式 你可以自行在網路搜尋相關資訊
    所以仲介品牌已經不是買賣安全保障的要素, 仲介公司服務口碑才是重點
    因為看太多跟某某知名仲介公司買屋糾紛的案例了
    我覺得找房子先找對仲介比較重要XD
    房屋仲介很多都比較勢利眼
    我跟我男友都很討厭
    那種很商業化讓人有壓力的房仲店
    因為上網做了很多末
    找到板橋的廣利不動產
    因為他們的服務...真的沒話說
    難怪不用打廣告.也一堆老客人幫忙介紹


    最值得稱讚的是服務
    我跟我男友覺得
    房屋的品質是必然
    但是服務態度真的很重要
    不然去大型的房仲店~~~~~~是砸錢去買服務嗎?
    不然人家怎麼看的上我們這種平民老百姓

    廣利不動產讓人感覺很窩心親切
    而且讓我們備受尊寵
    都跟我們跟溝通決定
    服務我們一對新人



    第一種 : 貨比三家

    房屋買賣請多家仲介公司評估,千萬不要有品牌的迷思而相信一間店的片面之詞房子慘遭賤售畢竟"品牌"是無法給你任何的服務,好的仲介人員才有法子替您服務及設想,為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格

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    全民比價網 http://www.prices.com.tw/
    買屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/buy.php

    賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php
    如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議,避免低價賤賣自己的房子

    比價網提供一個不錯的比價服務,比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳買屋的需求,就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋,給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費,也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋,買賣房屋更輕鬆

    優點:不用花時間花電話費一家一家比價,刊登訊息後自然會有多位房仲人員來電為你服務
    缺點:要自行評估房仲人員的優劣





    第二種 : 自己找優質仲介
    知名 房仲成交網 http://www.sold.com.tw/
    全台第一家提供仲介評價的網站,
    網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價
    所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存

    優點:由網站提供的評價弁鄍i自行評估
    缺點:要花時間和電話費來詢問




    第3種 : 自售或是自買並找有口碑的代書

    我都是找這家知名 代書事務所 http://www.collect.com.tw/
    非常好的代書,不但經驗豐富,專業知識都蠻豐富,辦事讓人很放心,而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。

    優點:二十多年的老字號公司,有口碑
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的


    如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看,裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊
    明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/



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