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買房子應注意的問題

房東:老實人
發表時間:2009-07-19


看屋大重點:
1.座向(如果你有在意.一定要現場量過)
2.屋況(房屋現況說明書=有無漏水.屋齡.管線.海砂.輻射.凶宅.....有無..)
3.產權(不動產所有權是否完整.坪數是否屬實.公設比....)
4.大環境.(不要只單看房屋本身.周圍交通.學區以及生活機能要列入考慮)

簽約大重點
1.確認產權(坪數.基地坐落.所有權完整)
2.確認申購價格
3.確認貸款總額(一般貸款如無法貸到預定額度.買方式必須現金補足的.如果沒有多餘ㄉ預備金.最好在條款上加註:若無貸款至多少金額此買賣作廢)
4.確認貸款利率(類型)
5.稅費分攤(一般買方負擔代書費.契稅/屋主負擔增值稅.......其他規費都會有收據)
6.交屋(一般買賣約1個月.如果有急著要搬入可以請代書"趕件"不建議填寫"借屋裝修協議".交屋當天最好在去看一下房子.沒有問題就可以請銀行撥尾款.完成買賣.有任何異狀如:原屋主破壞既有設施.為依約清空.....等.就暫緩撥款)
7.其他雙方約定事項(或與業者間的承諾)最好有書面資料.以確保日後不會有爭議

有10件事您一定要先問清楚:
1建照與產權
建築物興建,要先領有建造執照,才可以向建築管理機關申請開工;完成後要申報完工,經檢驗合格才可以領取使用執照,接著才能申請接通水、電。有沒有建照?請銷售人員亮出來吧!
此外,建築公司蓋房子,有時是自地自建,有時是和地主合建。如果是和地主合建,購屋人最好分別和地主簽立土地買賣契約、與建設公司簽立房屋買賣契約,以免日後建設公司和地主一旦發生合建糾紛時,拿不到土地產權。

2稅費誰買單
各 種稅費由誰負擔,應該在房屋買賣契約書中註明。通常所應負擔的稅費包括:土地增值稅、契稅、地價稅、房屋稅、印花稅、水電瓦斯接戶費、產權登記費以及代書 費等,除依法令規定契稅由買方繳納、土地增值稅由賣方繳納外,其餘稅費由誰負擔,應該在契約中明訂,以免日後發生糾紛。

3公設比多少
如 果聽到「以最低的價格買到較大的坪數」,要注意坪數沒有沒灌水。因為樣品屋沒有樑柱、家具尺寸較小、牆壁較薄,可能會產生空間的放大效果,交屋後才發現落 差很大,可能就是銷售員把夾層坪數都算進去,因此,購買時一定要問清楚:公設比有多高,自用面積多少,含不含夾層坪數。

4挑高夠高嗎
一般房子都是2米8到3米的高度,但不少房子打著「挑高」的名義,主要就是看準購屋人認為挑高可以做夾層的心理,但是如果是挑高3米6,天花板厚度就要10公分,3米6的產品只能做成閣樓或是儲藏室,人根本不好活動。*最好不要買夾層屋,對於安全及運勢其實都不太好。

5何時可完工
購屋者最關心的是交屋日期,簽約時應註明開工日期、完工期限與交屋日期,並注意使用的是「工作天」或是「日曆天」。

6如何付貸款
許多建商標榜「只要自備x萬元,即可擁有美麗新家」,甚至打出保證九成銀貸的訴求,對於自備款不足的人相當具有誘因。要注意的是,雖然建商願意接受高成數的房貸,但銀行可不一定接受。
*如果有自己長期配合的銀行,也可以轉貸,利率會較低喔!

7建材與設備
使用建材如電梯、廚具、地磚、衛浴設備等,建商多會在契約註明廠牌「或同等級之建材」,但何謂同等級建材,為避免差異過大,最好在契約上註明建材內容及保固期限範圍。通常一般設備保固期限為1年,如果契約上沒有這項條款,可以要求建商加註。

8樑柱與格局
室 內的隔間與平面配置會影響生活起居是否舒適與方便,房間的通風與採光是否良好,也都是購屋人要問清楚的地方。此外,預售屋平面圖只看得到「柱」,卻看不到 樑的位置,因此有必要主動詢問銷售員,以免交屋後才發現大樑影響到空間規劃與家具擺設。*窗戶的設計最好要大於90*45公分,這是最新的消防規定喔!另 外買預售屋時,最好將格局先傳給專業的風水老師看過,如果有問題,要改變都還來得及。

9管理費多少
有些社區完工後建設公司會輔導成立管理委員會,住戶要按月繳納管理費用,購屋人應事先問清楚費用如何計算。*如果是大樓與獨棟合併的案子,最好一開始就達成「以戶計費」的共識,不然到時會為了要如何計算而大動肝火的。

10違約責任
購買預售屋,從簽約到實際交屋約需經1到3年的時間,簽定契約時應詳加注意違約條款內容,看違反哪些條款時,另一方可解除契約,並注意賠償的金額是否合理。

買成屋*其實我會建議大家買成屋的,因為眼見為憑,再者成屋也較預售屋便宜一點,同時也可看看成品後,居家附近的環境等等要件,是比較好評鑑的一種選擇!

另外,還有幾個問題您也得清楚:
1產權與面積
在付出訂金前,應先到地政機關申請土地、建物登記簿謄本,查閱所有權人、面積、有無設定抵押、或被查封等情事,避免產權有問題。此外,要詳看所有權狀,計算確實的使用面積,以免賣方虛灌坪數。

2屋況看仔細
看房子時要注意牆壁有無漏水痕跡?附近環境如何?有無公害?決定購買時,最好有一段緩衝時間,多看幾次並做多方面比較。*專家建議:買房子時,最好白天看一次,晚上看一次,下雨天也看一次,這樣可以看到附近活動的人口,房子到底會不會漏水、淹水等大問題。

3屋主為何賣
如果房子曾發生兇殺案或是自殺、地層下陷,還有國人避諱的風水問題,像是路沖等,屋主或經紀人多半會隱瞞,或是裝作不知情;最好在購買前多向鄰居打聽,同時帶個風水老師為自己評估一下,如果你完全沒有這些忌諱,還可以趁機向屋主殺價。

4斡旋金多少
斡旋金指的就是訂金,主要是買主表現誠意,讓房屋仲介人員拿來與屋主談判的籌碼,通常是房屋總價的2%到5%。
此外內政部也制定了不動產要約書,與斡旋金最大的不同是,要約書不必先付訂金,而是簽訂要約書。但缺點是,買主如果反悔,容易被賣方舉證提起民事訴訟,所以購屋人應多方蒐集資訊,確定滿意這間房子後,再下訂或簽不動產要約書,以避免付訂後反悔產生糾紛。

5價格合理嗎
屋 主通常會給經紀人一個最低限度的「委託價」,另外再開出一個高出委託價1、2成的「意願價」,留給購屋人殺價的空間。不過委託價到底在哪裡,通常無法得 知,如何判斷價格合不合理?基本上,只要經過嚴密的評估,認為這是自己可以接受的價格,又與一般行情相差無幾,就可以稱得上是合理的價格。



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  • 1 樓住戶:林麗如
    發表時間:2013-02-22

    若您想找房子,可以刊登在比較知名的線上租屋網,效果很不錯,

    現在很多人都習慣在網路上尋求線上房屋網資料,在此推薦人氣蠻高的線上租屋網給您做參考

    明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/


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    買屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/buy.php


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    如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議,避免低價賤賣自己的房子


     



    2 樓住戶:茱咪
    發表時間:2013-09-07

    找房屋到J2H房地產我就蠻推薦的~


    但我會選擇沒仲介的~你可以先參考房子裡格局~


    是否有相關的房屋資訊~其實這樣可以省下一筆仲介費~


    不然仲介費都要服務費~這樣太傷荷包了~


    J2H房地產網址 http://www.j2h.com.tw/house/



    3 樓住戶:新嵐
    發表時間:2013-09-09

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