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自售房屋的風險

房東:孤少爺
發表時間:2012-08-27


自售房屋的風險

自售雖能省仲介費,但卻須承擔更嚴重的交易風險,購屋專家提醒,自售存在多

項陷阱,透過專業房仲公司協助把關,才能安心順利完成售屋。



《不動產經紀業管理條例》實施後,房屋買賣已走向「仲介化」,目前北中南三

大都會區,透過仲介買賣房子的比率平均逾7成,大台北地區更高達近85%。



專家說,自售雖能省下仲介費,但卻必須承擔更多看不見的交易風險與房價損

失,自售未必比委託仲介售屋有利。例如,不瞭解委售代書流程、房地產登記、

貸款步驟、沒有好的銷售管道、不知如何提升房屋賣相等,結果仍常是賣不出

去,或甚而發生被詐騙,得不償失。



提醒準備售屋的屋主們,若要選擇自售,很可能會發生下列狀況,須特別

留意:

第一,遇到假買方

賣房子最怕遇到惡意詐欺的假買方,或是遇到掮客刻意打壓價錢賺取差價。

專業房仲的作法:協助事先過濾客源,謹慎判斷客戶,確認買方背景,避免風險

發生。



第二,證件被盜用

賣方把身份證、權狀等證明文件,交給買方辦理過戶時,結果被拿去做抵押、借

錢等用途,讓屋主「屋」「財」兩失。

專業房仲的作法:建議屋主不要太早將產權資料外流,或是只提供委售資料影

本,並在影本上簽註「僅提供某某公司某某用途使用」等字樣,避免資料被盜

用。



第三,收不到尾款

房子過戶後,惡意的買方將銀行貸款領走,讓屋主收不到尾款。房仲公司建議,

這時賣方可請買方開立限時兌現的本票,或請銀行直接將貸款撥入賣方帳戶。

專業房仲的作法:大多房仲公司有跟銀行合作「履約保證」服務,不會讓賣方拿

不到尾款,可避免上述問題。



第四,買賣無效

若是賣方本身沒有售屋資格,或是承買人資格不符,都會造成買賣無效。

專業房仲的作法:仲介經紀人在簽定委託銷售契約書時,會先確認委售人的身份

資格的確是所有權人本人;對於要約購屋的買方,也會確認必須符合法定資格,

年紀、條件、購屋償債能力、信用狀況等,都會審核清楚,讓售屋人放心。



第五,交屋糾紛

交屋後買方對屋況、使用權有爭議,常會發生要求賠償的情形,引起糾紛。

專業房仲的作法:建議售屋人誠實告知屋況,並協助建立「屋況說明書」,將一

切權利細節詳細註明契約中,以保雙方權益。



此外,專業房仲會建議屋主甚或協助屋主,事先將屋況打掃整齊,以提升賣相;

詳細蒐集區域行情分析、交通生活機能資訊,提供準買方更充裕的購屋資訊;利

用媒體、廣告、網際網路,廣泛宣傳物件訊息。





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  • 1 樓住戶:陽光超人
    發表時間:2012-08-27

    真棒的分享 讚

    2 樓住戶:路人甲
    發表時間:2012-08-31

    信任仲介, 也未必帶來所謂的幸福..

    根據內政部不動產交易網統計, 台北市今年第一季房地產消費糾紛發現,48件糾紛中,仲介業的糾紛就佔38件。

    委託仲介賣屋, 可分為 "一般委託銷售" 與 "專任委託銷售", 也建議如下:

    1. 勿輕易簽署"專任委託銷售合約", 因專任約是有罰則與違約金額, 一不小心就可能成了某些不肖仲介動輒要脅違約賠償或打官司之依據!
    (另根據內政部地政司統計,2011年1至6月全台房地產交易糾紛中, 其中終止委售或買賣契約糾紛較2010年上半年增加80.5%, 是比2010年同期增加最多的交易糾紛!)

    2. 建議簽署"一般委託銷售合約"即可, 因一般約是仲介與屋主均可出售(一般約並無所謂違約罰則),雖會有仲介業所謂"競價"的狀況, 但這也表示機會更多,而不會像專任約必須全權委由單一仲介銷售, 喪失賣屋主動權!

    3. 無論是"專任委託銷售"或"一般委託銷售", 切記!! 一定要行使合約審閱權(法定有三天審閱期), 勿因仲介呼巄或是隨便帶過就馬上簽約, 因為這種定型化契約皆由仲介公司所制定, 想當然 其條文大多有利於仲介公司!! 一定要仔細的將合約內容看過之後再決定是否要簽約, 若是有任何疑問或不解之處, 一定要提出來, 甚至是要求在該合約的"其他事項"中白紙黑字的予以寫上註明(並要求雙方簽名,蓋章以及押日期), 切記! 權益是要靠自己爭取與維護!!

    4. 請注意!! 部份仲介, 甚至是某些相當知名仲介公司之"一般委託銷售合約"條文裡, 會於"賣方權利義務"的項目中刻意加註 "甲方(賣方)保證於本委託期間不得與其它不動產經紀業存在有效之專任委託合約"; 但此限制已明顯與一般約的精神相違背,且自相矛盾的(一般約是仲介與屋主均可出售), 也與內政部於92年6月26日 內授中辦地字第0920082745號公告修正 所頒訂的"不動產委託銷售契約書範本" 簽約注意事項 有所不同!!

    若原先簽定一般約的仲介無法將房屋賣出, 使得屋主轉由其他仲介專任委託銷售賣屋時, 則原先簽訂一般約的仲介就可能依此指控屋主違約, 即便一般約並無明訂罰則或違約金,但少數仲介仍會依此"騷擾", 甚至威脅上法院等 (此狀況也常發生)!!

    5. 內政部 92年6月26日 內授中辦地字第0920082745號公告修正 所頒訂"不動產委託銷售契約書範本" 簽約注意事項 第三條內容 如下:
    有關委託銷售契約書之性質: 目前國內仲介業所使用之委託契約書有兩種,即專任委託銷售契約書及一般委託銷售契約書,如屬專任銷售委託則有 ”在委託期間內,不得自行出售或另行 委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為” 之規定,反之,則屬一般委託銷售契約書。

    由以上內政部版的委託銷售契約書範本可知, 一般委託合約並無所謂的 "甲方(賣方)保證於本委託期間不得與其它不動產經紀業存在有效之專任委託合約", 這明顯是某些仲介公司刻意擴大解釋, 訂定有利於己的定型化契約; 賣方千萬要小心!!

    建議賣方可事先下載內政部版本 "不動產委託銷售契約書範本", 更強烈建議與仲介所提供的委託銷售合約做仔細比較, 將可發現絕大部分仲介所提供的合約書都會有額外或自訂之條款, 且這些條款也大多有利於仲介公司; 為了維護自身權益, 屋主絕對有權要求予以修改或刪除 (所謂合約精神, 就是在雙方"合意"的情況下所簽署的契約, 絕非屋主必須完全遷就該定型化契約條文; 另消保法第11與12條: 定型化契約中之條款違反誠信原則,對消費者顯失公平者,無效!!), 若該仲介公司不同意修改或刪除, 那也就表示該公司只以自身利益為先, 若此, 也建議屋主可換家仲介公司.

    6. 部份仲介的一般委託合約條文, 甚至訂定與專任委託類似(自定條款), 也有所謂的違約金額(若屋主自售情況下就可能有所謂的違約問題), 所以這也是為何建議一定要行使合約審閱權!!

    7. 若與仲介簽定"一般委託銷售合約", 為保障自身權益, 建議可於合約內加註以下附加條款(雙方須簽名蓋章以及押日期):

    a. 本合約不受"甲方(賣方)保證於本委託期間不得與其它不動產經紀業存在有效之專任委託合約" 之限制!

    b. 若本案件由甲方(賣方)自售或委由其他不動產經紀業完成銷售, 無論是否仍於合約期間, 以及買方是否曾為乙方帶看者, 乙方(仲介公司) 均不得以任何理由要求甲方給付任何費用或"違約罰款"!!
    => 這點相當重要, 因少數原先簽一般委託約的仲介會因為賣不到您的房子, 而要求給付所謂的作業費(車馬,人事,廣告費等.....), 甚至威脅,騷擾....

    c. 在尚未親自收取斡旋金或簽署要約書前, 甲方(賣方)有權更改賣屋銷售價格以及合約終止時間!

    8. 若仍簽署專任委託, 也建議加註: 再甲方(賣方)尚未簽署正式之賣屋合約前, 即便買方出價已達底價, 甲方仍保有更改賣價之權利! (避免仲介藉此逼迫賣屋, 甚至以"違約賠款"作為要脅)

    審慎了解契約內容, 保障自身權益才是最重要!!

    3 樓住戶:王祐g
    發表時間:2013-04-01

    若您想找房子,可以刊登在比較知名的線上租屋網,效果很不錯,

    現在很多人都習慣在網路上尋求線上房屋網資料,在此推薦人氣蠻高的線上租屋網給您做參考

    明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/


    以下網站你可以去參考一下 可以在租屋買屋賣屋前先了解相關注意事項做一下末�


    房屋買賣請多家仲介公司評估,千萬不要有品牌的迷思而相信一間店的片面之詞房子慘遭賤售畢竟"品牌"是無法給你任何的服務,好的仲介人員才有法子替您服務及設想,為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格

    多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的了解的周邊行情價

    全民比價網 http://www.prices.com.tw/

    買屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/buy.php


    賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php

    如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議,避免低價賤賣自己的房子


     



    4 樓住戶:王雅謙
    發表時間:2013-10-03

    想要刊登租屋售屋資訊真的推薦這個明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/


    因為這算是國內最大的租屋售屋網了

    所以刊登在這個租屋售屋網非常有效果

    像我自己找租屋售屋的話也是一定會來這個明日黃金屋看看


    另外有些明日黃金屋還有一個不錯的地方就是

    他有和別的房屋網合作 所以你在這邊刊登一個租屋售屋訊息

    會有很多房屋網同步幫你同步刊登喔




    不過透過仲介的價格不一定會比較高

    因為我個人經驗 之前透過朋友介紹我廣利不動產的陳小姐

    就很有耐心帶看幫我介紹

    幫我找適合我的房子

    價錢也是預算內

    所以我覺得找個好口碑的仲介勝過大品牌


    廣利不動產 http://www.buyhouse.com.tw/



    5 樓住戶:彭佳玲
    發表時間:2014-01-02

    你可以到這網站輕鬆估價網有數家房屋仲公司 十多家廠商同時線上估價,

    價格透明,精準估價,比價最容易,給你最便宜的價格,消費不吃虧

    輕鬆估價網 http://www.questions.com.tw/

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