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最美麗的陷阱--店面投資

房東:林店長
發表時間:2015-10-20




隨著股市點數的起伏不定,投資人的心情七上八下,資金遭凍結者不在少數;與股市一家親的房市,也是陷入膠著戰之中,從二○○七年年初開始,銀行開始緊縮銀根,投資客只好暫離房市轉進股市,結果股市兩次衝萬點未果,數兆元的投資資金被套牢。
其實住宅市場在這幾年中,拜景氣復甦之賜,都會區的價格漲幅十分驚人,雖然還稱不上以倍速成長,但是平均高達四成至五成的漲幅,已令人驚豔不已。住宅市場在二○○七年下半年開始走疲,而商用市場卻以補漲之姿,逐漸取代住宅市場而成為新主軸。
l 商用產品最適合養老理財
王先生在十年前離開台灣,放下經營二十多年的房地產行業,前往福建漳州,全心從事蘭花養殖事業。幾年下來經營績效斐然,賺了不少錢,四個子女在台灣也都逐漸長大成人,於是開始規劃退休及資產分配。
王先生原本便居住在台北市大安區,由於過去從事房地產業,以他的經驗,還是認為房地產最具保值及增值的潛力,因此分別爲四個子女,同樣在大安區內,購置一戶住宅及一間店面,讓子女不但不虞居住問題,甚至以店面收租,讓子女的基本生活有保障,可以無後顧之憂地爲自己的事業打拼;另外自己也買下一間三角窗的大店面,長期租給連鎖業者,安心地享受退休生活。
從王先生的案例,可以看出台灣人長久以來,對擁有店面的憧憬及理想,總是認為只要擁有一間好店面,不僅坐擁增值的期待,退休後更可以靠這間店面來養老,維持一定水準的退休生活。
l 店面養老需求潛力大
根據英國人壽業者委託尼爾森市場調查,在二○○七年五月所進行的「台灣退休規劃調查」發現,國人理想的退休年齡是五十七歲,其中有百分之四十一的民眾認為退休要靠自己養自己,可見「養兒防老」的觀念已經明顯改變。
既然是要靠自己養自己,主要的經濟來源又為何呢?根據同一份調查顯示,竟有高達百分之八十九為平時的儲蓄,其他投資收入有百分之三十二,退休後繼續工作所得占百分之二十一,靠房租收入的則有百分之十一。
以房地產這類屬於小眾投資的產品,便可佔退休後主要經濟來源的一成,也就是說,每十個退休者中,就有一個人是靠房租來養老的。由此可見,買屋收租養老確實已經成為一種趨勢。
從另一個角度來看,這個數據的另一種解讀,是靠儲蓄養老的比例還是很高,這將近九成的比例中,有很大的潛力可以移轉到買屋收租,因此投資屋的買方需求,尚有一大塊可待開發,對房屋市場來說,投資屋的潛力空間無窮。
至於投資一般住宅與店面的比例,目前國內尚無正式統計,但根據房仲業的經驗值,真正投資店面的比例還是偏低,推估大約僅有百分之二十左右。
會造成店面投資比例的偏低,除了店面投資的資金較高之外,店面的高風險往往讓投資者卻步,畢竟店面市場不同於一般住宅市場,流通的公開資料少,店面產品的個別差異性又大,一般人通常無法研判價位的合理性,以及最重要的市場潛力,深怕一大筆資金投入後租不出去,在利息壓力下,發生轉手不易被套牢只好低價出售的慘案。
l 店面自用或投資各有重點
一般店面投資的重點,相信有留意過訊息的民眾都不陌生,最重要是要選對地點,但是光就選對地點一項,其學問便不知凡幾,包括傳統的捷運店面、辦公商圈店面、一般商圈、百貨商圈店面、學校店面、夜市店面、社區店面,以及新興的重劃區店面、新市鎮店面、新興商圈店面、高鐵站店面等等。
這些店面各有其優缺點,基本上成熟商圈的店面,經過這兩、三年的炒作,價格都已經是高不可攀,而且真正的好店面不容易買到。
成熟商圈還有一項潛在危機,便是受到新興商圈興起的影響,人潮在未來可能有所移轉,影響出租率;新興商圈店面的未來期望值高,但是等待成本也相對比較高,甚至必須負擔商圈是否成型的風險,用資金來養店面需要雄厚的財力基礎,並非一般人可以輕易投入的。
店面購買主要還是區分「自用」與「純投資」兩種類型。「自用」的需求比較單純,往往是因自身開店的需求而承租店面,店面租金與銀行貸款兩相比較之下,就會分辨出買比較划算,還是租比較有利。
舉例來說,若是購買店面的貸款成本為四千萬,以百分之三的年利率計算,每月本利應繳約十萬元,若是每月房租高於十萬元,可能就需考慮是否要將店面買下來;但是前提是,你必須有足夠的自備款,上述的概算方式僅用房貸來估算,也許該店面含自備款總價高達六千萬。
也就是說,需準備兩千萬的自備款來買店面,最好能先找銀行了解可貸額度,因為店面通常被銀行列為高風險產品,因此可貸成數不若一般住宅產品動輒八、九成,過去甚至都只有六成左右,因此購買店面必須準備更多的自備款,這點在購屋前應該要先有準備。
店面如果是用來「純投資」,等待增值潛力轉手獲利,或是長期出租收租金,選購的複雜性相對就會增加許多。以台北市為例,各大商圈大多已經成熟,好的店面一般人根本「搶不到」,根據房地產業者的說法,搶店面通常身上要帶著支票,只要價格落在評估範圍內,二話不說馬上就下定,「動作要快、下手要狠、眼光要準」,這是搶店面的基本功。
台北市的好店面,幾乎所有類型皆有之,包括上述的捷運店面、辦公商圈店面、一般商圈、百貨商圈店面、學校店面、夜市店面、社區店面等,都是行家們可遇不可求的夢幻產品。
基本上上述店面較無一般顧忌的道路陰陽面、商圈人潮動線的問題,因為台北市各商圈的馬路路幅都不大,商圈氣息容易形成而不易改變,人潮多寡的落差不會很大,差別大多只是店面本身的問題,諸如店面面寬大小、店面深度及業種適性等問題,算是加分與減分的差異,落差有限。
但是台北市店面的價格都很高,總價兩千萬以下的店面已不多見。但在這類發展成熟的大都市買店面,除了價格之外,最重要的是要留意商圈是否有移轉的傾向,影響人潮動線。
商圈移轉最明顯的案例,莫過於天母西路商圈,大約在十年前,當時可說是天母商圈的全盛時期,由於區域屬性特殊,多數外國人聚集於此,形成特別的商圈風格。
在星期六、日等假日,連騎樓下、人行道上,都擠滿小地攤商,摩肩擦踵十分熱鬧,天母西路上,盡是鼎沸的車聲與人聲。最為人津津樂道的是天母西路商圈店面租金,基本行情是「一坪一萬元」,也就是說,一間十坪大小的店面,每月的租金就要十萬元。
曾幾何時,現在的天母商圈人潮稀疏,多數店家的玻璃上,張貼的不再是折扣促購的海報,而是出租的訊息及聯絡電話,一陣秋風吹來,落葉飄零,讓人覺得格外蕭瑟冷清。
會造成天母商圈的沒落,其實有許多原因,包括信義計畫區興起之後,吸引不少外籍人士,天母的優勢被稀釋;二來因為新興的百貨公司瓜分人潮,像是新光三越百貨與鄰近的內湖美麗華購物中心等,便利的停車空間吸引客群;最後則是因為現在民眾都已經慣用捷運大眾系統,缺乏捷運的區域,消費客群便只能侷限在區域客了。
根據住展雜誌調查,承租者近年房價大漲,房東心態跟著升高,房租也是頻頻調升;但是實際上生意並未變得更好,入不敷出,所以只好收店另闢戰場,才會造成店面的出租率降低。

l 外來客店面投資須小心謹慎
北市高房價造成一般市井小民一屋難求,不少建商早在幾年前便開始佈局北縣的衛星城鎮,例如林口、三峽等地,新建案如雨後春筍般快速興起,大型建案以相對低房價吸引北市首購族前往購買,這些建案量體規模十分可觀,動輒五百戶、一千戶,而且銷售率都有一定水準。
相中未來這些新興區域住宅群的基本生活需求,店面的供給量又有限,新市鎮店面的前景十分看好,只要該案的銷售狀況不錯,店面的出租率通常不成問題。
但是對外來客來說,由於對市場熟悉度不若當地投資客,加上人脈也比不上精耕當地房地產多年的專業投資者,因此根據當地業者的說法,外來客非常不容易買到前三手的店面,真正買到時通常已經是三手之後,價格漲幅至少都超過建商當初售價的六成至兩倍,有些地區甚至高達三倍。
因此對外來客而言,投資這類產品的成本會很高,再加上遠距管理及出租都比較不方便,因此外來客想要投資新市鎮店面更需三思。
深耕竹北市場店面的上圓不動產廣告公司經理陳奕晴,近年來手中一直都維持有十間店面,深諳店面買賣之道。從早期竹北開始發展以來,陳奕晴便密切留意市場上店面的供給訊息,再加上自身豐厚的在地人脈關係,漂亮地攻下竹北市主要道路的數間店面,包括光明六路、自強北路一帶。
陳奕晴表示,竹北市精華路段店面,在這幾年受到台大分校將進駐的帶動,以及區內太久沒有店面產品釋出的影響,使得店面未來潛力十分看好,加上供給又有限,造成店面價格呈倍數翻漲。
當地某知名建商於文興路推出高級住宅大樓,一樓店面三年前售價為二千七百萬,兩年前同一店面售價飆升到四千五百萬,去年又再度飆漲到六千萬;光明六路店面也是從一千八百萬上漲到三千五百萬。竹北店面價格以倍數幅度漲價,上述兩案絕非特例,而是這兩、三年來的普遍狀況,一店難求的熱況,將竹北店面行情推升了最高點。
目前竹北店面產品的熱度,隨著台大校區開發計畫延緩而暫歇,即便如此,手中握有店面的屋主,仍然十分看好竹北店面的前景,因此店面價格並沒有因此而走跌,根據陳奕晴的說法,現況僅是「漲勢趨緩」。
陳奕晴表示,以竹北市的店面交易來看,當地投資客的比例約佔六成之強,這些投資客的訊息來源多,彼此密切交流,因此一般非職業投資人不容易買到好店面。
若區外投資者想要進軍竹北店面,陳奕晴建議最好還是選購總價兩千萬以下的產品,一般店面總價若是在三千萬以上,根據現在的店面租金行情來看,很難達到十萬元,這樣一來報酬率還不到百分之四,加上一些必要的特有支出,報酬率可能會下降到百分之三點五左右,與存款利率相較並不出色。
陳奕晴建議,外來客選擇店面,最好是挑選下列兩種區位,風險比較小,投報率也會比較穩定,一是新興區域的二線店面,另一是新興商圈與成熟商圈之間的次要道路店面。
竹北市的新興商圈,主要是看希爾頓飯店及華納威秀商場所帶來的人潮,相鄰街廓的一線店面不但價格都已在三千萬以上,而且也都買不到了,反而是巷內的二線店面價格比較便宜,總價大多在一千六百萬至兩千萬,兩年後商圈形成時,二線店面的潛力還是十分看好。
另一則是新興商圈與成熟商圈之間的次要道路店面。成熟商圈店面價格都已攀高,購買成本高,投資報酬率不見得有優勢,雖然出租穩定,但是供給量少不易買到;新興商圈目前大都還是一片荒煙蔓草,住宅都還在興建階段而已,要等到住戶陸續進駐、商氣逐漸形成,恐怕至少還要等個兩年,而且基於規劃戶數量體大,店面的價格也不低,增加區外投資者的投資風險。
因此陳奕晴建議,區外投資者還是購買新興商圈與成熟商圈之間的次要道路店面較為妥當,像竹北市的自強五路、自強六路;成功二路及成功三路一帶,路幅不超過十五米,商圈氣息容易凝聚,且店面總價約在一千五百萬至一千六百萬之間,每坪每月租金約五萬至六萬,初估的投資報酬率約為百分之四點五,投報率甚至高於一線店面。
至於高鐵六家站附近的店面,總價大多已經飆升到三千萬以上,不但購買門檻高,而且六家站附近目前都在開發中,等待成本相對較高,並不建議投資人貿然進場。
l 店面投資謹防詐騙
擁有店面儘管是多數人的終極目標,但是現在處在高房價時期,目前進場的風險還是不小,一來是因為銀行對店面的放款態度原本便比較保守,而目前利率持續上漲、貸款額度卻反而下降,一來一回中提高進場投資的難度。
二來是店面買賣詐騙事件層出不窮,有些區域的職業店面投資者,在經過多年的市場焠鍊之後,不斷發展新的獲利方式,例如在店面購買後與原來的承租者串通,重新擬定高於原來租金一倍的新契約,以此向新買方訴求附帶高租金的承租者,藉此將店面售價大幅提高,待成功售出後,再與原承租者分配利潤。
而原承租者可能過兩三個月之後便毀約不續租,但是新買方因受騙上當,無法再以高於行情一倍的租金,招攬到新的承租方,投資報酬率瞬間降低,卻又投訴無門,畢竟這種銷售手法只有道德上的問題,並無法律上的瑕疵,因此在購買店面之前,一定要自行打聽區域租金行情,了解實際的投報率;並且帶租約的店面,一定要注意原租約是新約還是舊約。
究竟現在是不是買店面的好時機?應該說,只要有好店面出現,隨時都是好時機,重點是一定要勤做功課,深度了解區域行情變動及公共建設的發展時程,畢竟機會總是留給準備好的人。
l 商場投資應維持敏銳度
商場則是新崛起的新星,其實早在十幾年前,商場投資便曾經叱吒風雲一時,不少投資人前仆後繼地投入切割成小單位的商場;但是之後因為涉及不法吸金,最後投資人大多以虧損收場。
但是近年來由於商場的形式不斷推陳出新,使得商場又逐漸受到矚目,成為新的不動產投資標的,雖然無店鋪的商業型態也是蓬勃發展,甚至對既有商圈或商場造成威脅,但是只要慎選投資目的,商場投資的未來性還是十分被看好。。
富達國際開發總經理賈建齊表示,以新式商場來看,捷運地下街及捷運共構商場,應該算是新興起的店面型態,但是這兩類店面的看好度普遍不高。主要是因為對台灣民眾來說,對這類商場的觀念尚未成型,車站或是捷運站大多被歸為過渡的中途轉運站,並非出門行程的目的,因此停留時間通常有限。
在捷運商場逛街購物的心態,與在一般商場差異很大,這對人潮駐足停留是一大考驗,人潮與錢潮不一定是劃上等號的。
地下街商場也是備受爭議的一種型態,畢竟台灣人目前還是不大習慣在地底下停留太久,總想趕緊通過之後,回到地面上比較有安全感,因此地下街的人潮,跟捷運站商場一樣,都面臨人潮停留意願的問題,類似的心態與習慣,在短期內恐怕也是不易改變的。
賈建齊表示,綜觀新商場成功案例,其實都是很「本土化」的,像台中逢甲商圈,在近年興起「沿街式」的透天小商場,類似街廓式的帶狀型商場,運用市集概念,搭配當地的習性發展一、二樓的販售空間,成效還不錯。
台北的市民大道沿線,也算是成功案例之一,市民大道的美食商街,初期是依著微風購物中心發展延伸的。微風購物中心的美食街專賣較高檔位的餐飲,而市民大道則發展出相對低價、產生互補效應的年輕飲食型態,深受年輕一代歡迎,後來才逐漸擴大範圍。
因此,富達總經理賈建齊的結論建議是,新興商圈店面的投資,第一要是掌握當地消費習性,其次則是取其與鄰近大型商場互補性,才有生存空間;而像「路過型」及「地下型」的商場店面,在購屋群眾的新習慣尚未養成之前,還是持保守心態降低風險為宜。
l 商場規劃應朝人性化發展
賈建齊認為,在無店鋪購物(如電視購物或網路購物)型態逐漸興起之後,確實瓜分不少購物人潮與消費金額,需求明顯降低;但是台灣購物商場的供給量卻不斷在增加,背道而馳,未來勢必有一場激烈的淘汰賽。
賈建齊甚至預料,依照目前的走勢來看,購物商場未來勢必要結合更多休閒娛樂的功能,將商場的定位,逐漸回歸到「市集」的傳統角色,放入更多與人群有關、與人群互動的元素,才能成為新的聚會地點。像太平洋SOGO百貨的卡通整點報時,便成功吸引許多人駐足停留,留下深刻印象,進而誘導消費。
而現在購物商場吸引人群的方法,幾乎千篇一率都是用週年慶活動,或是降價促銷的折扣戰;但是這種猛藥畢竟不能天天用,在非折扣戰期間,要如何讓人群聚集,除了區位的因素之外,應該朝向更多元、更人性化的方向,才能掌握永續經營之道。
不要在通道上擺花車提升坪效,把通道空間還給客戶;攤位規劃應該再少一點,讓客戶逛街時不會人擠人;人性化座椅要多一些,購物商場空間大,多一些休閒設施,會讓客戶更舒適。
這些小細節,完全著眼於經營者的心態,台灣不缺一個以利益為導向的購物商場;台灣民眾需要的,是一個全家可以釋放壓力的休閒娛樂空間,甚至附近居民可以來閑話家常,彼此親近的新場所。n




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  • 1 樓住戶:曹韋柏
    發表時間:2018-10-02

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    投資買屋刊登表格: http://www.prices.com.tw/house/invest.php

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