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投資金店面把握 123原則

房東:財經專家
發表時間:2015-10-20



最近隨著打房,房市冷清,沉寂多年的店面產品再度成為檯面上的主力產品,在業者的大力放送下,買店面勝 過買住宅的說法也甚囂塵上,但是買店面的門檻比住宅來得高,而且不是所有的一樓都可以當店面,店面該如何買才能成為下金蛋的金雞母呢?


店面123 聰明投資不吃虧


從市場經驗及各大連鎖店選擇店面的條件來看,投資店面的原則就是要把握「123原則」,所謂「123原則」當中的「1」,是指最好選擇臨道路第一線一樓的 店面,避開二樓以上的產品,因為只有超級熱鬧的商圈二、三樓的產品才會有生意可做,當然也不要選在太小巷弄當中的店面,道理也是一樣,因為這類店面人潮較 不易流入、人潮也較不易聚集,即使價格相對便宜,也不要貿然投資。


「2」是指臨路寬度最好在20米以內,這類店面的人潮較有可能在該條馬路的兩邊流動,形成更繁榮的商圈。反之,臨路寬度超過20米的店面,一般只能吃到單 邊的人潮,對面的人潮會因路幅太寬,阻擋了他們往對面商家逛逛的意願,而且路幅越寬越不利於商家的生存,使得店面的價值也跟著降低。


「3」是指最好優先選擇位於「三角窗」的店面,在台灣商家開店的最高指導原則,就是挑「三角窗」的位置,所謂「三角窗」不一定是指三叉路口交會的地方,兩 條馬路交會所形成的四個角落之店面,都是屬「三角窗」的好位置,因為它可吃到兩面的人潮,在廣告看板上廣告效果也是最醒目的。很多知名的連鎖商店在選店址 的時候,都是以「三角窗」的店面為優先首選。


尋找潛力店面才是王道


除了上述的原則外,很多人都迷信投資店面的最佳選擇是要找成熟商圈,特別是百貨商圈、夜市商圈、捷運站商圈等,但是這類商圈的店面價格都已經拉高,進入門檻更高,不是一般人所容易接近的,所以聰明的店面投資客應該是找新的潛力商圈的店面,哪些地方又是具有潛力的店面呢?


第一是選擇新興的重劃區,新興重劃區商息還未聚集,店面價格相對較便宜,隨著人口陸續進住,店面價值越發顯現,不論售價或是租金也都可能水漲船高。只是新 興重劃區還須考量開發規模,以及是否有主力商店(anchor store)進入。前者像是泰山十八甲重劃區,開發規模適中,加上趕上近年來的房市大多頭,2004年間一千多萬的店面,現在都已經漲到一間近四千萬,當 年只要勇於進場的民眾,現在都已享受到店面增值的果實。


是否有主力商店(anchor store)進入?最明顯的例子是三峽台北大學城特區,該特區剛開發時因缺乏主力商店進駐,所以店面價值一直看不出來,生活機能更是成為購屋的阻力,等到家樂福大賣場進駐後,很快就帶動區域的商業活動,店面價值也浮現出來。


此外,可以找大型造鎮個案的店面投資,動輒三、四千戶的造鎮案,如果銷售狀況佳,人口一次到位,以每戶3.5人的保守估計,一個造鎮案就有上萬人的消費人口,在人潮即是錢潮的前提下,一樓店面可能比逐步逐區開發的重劃區還具有價值。


隨著油電價格雙漲,萬物跟著漲,通膨的壓力越來越大,購屋保值的需求又在房市中出現,一般民眾的焦點仍然放在較為熟悉的住宅產品,但是真正聰明的投資者,這時應該是鎖定具有相對稀有性的店面產品才對,因為短線可保值,長線則可增值!





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  • 1 樓住戶:孫鈞翰
    發表時間:2018-10-02

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