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四項指標觀察 房市正要走空

房東:鄭太太
發表時間:2015-02-04


四項指標觀察 房市正要走空

莊孟翰│理財周刊753期│2015-01-30











新北市朱太太問:大家都在說,房市要反轉而下,但媒體卻報導,今年上半年爆大量,建商在想什麼,難道不怕房子賣不掉嗎?還有,房市真的要跌價了嗎?



答:台灣房市自2003年SARS過後開始谷底反彈,迄今已走了十多年的大多頭,已脫離過去房市多頭大約走5~7年的慣性,因此,當房市過熱,引發政府的大力打房下,從去(2014)年開始,空方訊息一直有增無減。



對於2015年一開始,房市卻出現爆大量的統計數據,從原預計8000多億元到上兆元的推案量,基本上,我對這個數據存疑,因為很多正在銷售的案子,有些是從去年賣到今年,有些是去年為避開九合一選舉而遞延至今年才推案。



至於造成上半年建商積極推案的情況,一是因為明年有總統大選,建商擔心選舉效應會提前至今年下半年發酵而選在上半年推案;再者是今年7月1日實施新的容積上限管制,不少建商在過去一年急於搶建照(建築執照),以至於今年有不得不推案的壓力。



觀察房市目前由多翻空的確立指標有:



一、不動產重稅時代來臨:如台北市修改台北市的房屋稅條例,大幅調高精華區及路段的房屋稅,不少在2014年7月1日以後交屋的新成屋,今年5月要繳的房屋稅都大幅調高。



最近媒體就報導,實價登錄的「華固松疆」30坪的自用住宅房屋稅,從39.8萬元暴增為95.1萬元,而交屋時,買方要負擔的契稅(成交價的6%),也從199萬元暴增至475萬元。



試問,這些都是買方現在交屋以及將來持有時必須負擔的成本,怎會不影響消費者的購屋意願,進而衝擊買氣。



二、房市超額供給:從數據顯示,過去幾年大量累積的推案量,例如2012年北台灣推案量即超過9000億元,2013年及2014年分別為1.2兆、1.1兆元,這麼龐大的數量在二、三年興建工期結束後,已陸續進入交屋潮,而近年不少投資客搶進的熱區,即會因投資客不想揹房貸而伺機拋出,若再加上今年上半年的爆大量推案,建商也急於搶潛在購屋者的情況下,極易形成多殺多而導致房價面臨一波下修壓力。





三、利率走升壓力:依據外電報導,美國聯準會官員在1月底的決策會議後,仍會重申他們對升息「保持耐心」,此外,聯準會也憂慮美國10年期公債殖利率已跌破2%(1月26日為1.79%),另美國30年期公債利率亦僅2.37%,至於攸關購屋成本的30年期抵押貸款固定利率,也由年初的4.53%下降至1月22日的3.63%,這些情況讓人無法明確掌握美國的升息動向與時間點,雖然升息只是早晚的事,惟在歐洲央行(ECB)於1月22日宣布總金額達1.14兆歐元的購債計畫之後,更讓大家對於未來全球資金與利率走向之不確定性充滿疑慮。



由於新台幣是緊盯美元,一旦美國有升息動作,也將牽動台灣中央銀行的連動升息,至於反應期約落在美國升息的半年前後;而一旦央行有升息動作,各銀行也會調高房貸利率,如此一來,民眾的房貸負荷就會跟著增加,過去房市多頭所賴的低利率環境將不再。



四、房價所得比偏高:所謂的「房價所得比」原是指房價中位數除以家庭所得中位數之比,現今則泛指購買房屋總價與家庭年收入之比。



依國際標準,一般係以房價所得比約在3~5倍為合理區間,超過5.1倍就屬負擔過重;此外,如就房貸負擔而言,房貸本息以不超過家庭收入的30%,才不致排擠到其他日常開支而影響生活品質。



觀察最新調查的數據,香港在2014年第3季的房價所得比為17.0倍,若相較2013年第3季的14.9倍,升幅為14%,另加拿大溫哥華也從7倍多提升至10.6倍。至於台北去年第3季則是15.01倍,前行政院長江宜樺提出三點作法,希望能降低至10倍以下,但隨著江揆的去職,只怕政策成空響;更何況,房價所得比的下降,還得要房價降、薪資上升的雙向配合,惟以目前台灣薪水停滯不前的情況,還有誰敢樂觀預期。



由以上四項指標來看,在大環境不利房市發展之情況下,再加上政府今年仍會持續加重打房力道,因此,房價走空幾乎是可預期,只剩下「房價要跌多少?」才算合理的疑慮。



而在房市利空當頭之下,今年上半年又爆出數千億元的大量,對於房價下修壓力必然有增無減,但一些精華區或具交通題材的區域,只要是自住型的產品,不必過於擔心房價會大幅下跌,一般來說,供給量大的區域,未來房價反轉的情況較為明顯,則是社會大眾早已普遍存在的共識。 (顏瓊真整理)





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  • 1 樓住戶:yy
    發表時間:2015-02-24

    房價不升
    升房租
    比例拉近
    比值減少
    也有可能
    擁屋者可能是利多



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