免費提供紙箱及拆裝、24H全省服務
合約保障、提供您平價又專業的搬家服務
搬家公司精做高難度防水抓漏/壁癌/油漆等工程
責任施工、合約保固!

首頁  •  j2h 論壇 • 房價行情討論     • 

[購屋行情] 判斷合理房價的秘訣

房東:小美
發表時間:2011-10-25


最近,媒體上常出現「房地產價格飆漲」、「房地產價格不合理」等訊息,許多投資人都想知道什麼才是合理房價?以及如何才能判斷合理房價

這是一個看似簡單的估價問題,其實有些複雜,我盡可能簡化為四點,希能協助大家永遠不被房價問題所困擾:.

判斷一:房地產價格的決定因素不是租金.



租價比:以「租價比」判斷房價是否合理的人,必然會失望,也必然無法正確判斷合理房價
許多對房地產估價理論瞭解不足的人,動輒以「租價比」(租金與房價比較),或是「薪價比」(薪資與房價比較)發表議論,常以驚人的媒體標題告訴人們,要買一幢房屋需不吃不喝多少年,或是房價已高過租金若干倍,房價已極不合理……這些在外行人眼中似乎言之成理的議論,只反映出對房地產價格理論的無知。

房地產價格的形成,主要包含二大部分:一是以收益為基礎的「收益價值」(Income value);另一個是以權利為基礎的「私有權價值」(Private authorization value),其公式為:P(價格)=V(收益價值)+X(私有權價值)

而在兩者中,主要決定價格的關鍵因素是「私有權價值」,而不是「收益價值」,因此,所有以「租價比」判斷房價是否合理的人,都必然會失望,也必然無法正確判斷合理房價

為什麼影響房地產價格的主要因素是「私有權價值」而不是「收益價值」呢?這點就必須從商品的特性加以瞭解,在經濟學中,所有商品的價格幾乎都是由「收益價值」所決定─由未來若干年可以得到的「收益」(income),折算到現在,就可以估算出其合理價格(收益還原法)。

舉例而言,如果要估計一台機器的合理價格,就可以從估計未來三十年這台機器可以產生的「收益」,還原即可(因為三十年後,機器可能沒有什麼殘值了)。對機器如此,對汽車、對飛機、對傢俱,甚至對人(如職業球員)也都適用這種方法,因為世上有那一樣東西能敵得過歲月的砂磨?幾乎所有的物品,包括人,都是有其壽命的,不論多久,幾乎都會老化、壞掉,所以,能使用多久?能創造多少收益?就成為了估計合理價格的基礎,這幾乎是判斷合理價格的鐵則。

但不幸地,這種鐵則對百分之九十九的物品都適用,只有一個例外,就是對房地產不適用,因為房地產(尤其是土地)不會隨著時間衰老、折舊、而不值錢。相反地,隨著時間愈久,它不但不會衰老與折舊,還會愈來愈有價值!就是因為具有這種特性,顛覆了經濟學的價格理論,它不再可以「收益」,或是收益還原法,來估計合理價格,因為,沒有任何一個人可以估算出房地產未來到底有多少年的收益(可能無限多年)?以及未來收益有多少(可能無窮大)?

因此,決定房地產價格的主要因素,就變成了「私有權價值」,什麼是私有權價值呢?簡單地說,就是一個國家的制度,「允許」人們對房地產可以主張多少權利。

舉例來說,中國大陸過去是不允許人們擁有土地所有權的,因此,房地產價格自然不高。但近年來逐步放寬人們對房地產的權利,例如農地已允許農民可以拿去抵押借款,或是以地作股參與企業經營;又如「經濟房」(類似台灣的國宅),以往不允許交易,現在已逐漸可以變成「商品房」,可到公開市場交易,這種開始保障私有權利的政策,才使房地產發生價值,所以自然造成房地產價格的飆漲,外行人以為是炒作所致,其實是因中共對房地產「私有權」政策的調整才是主因。

同樣地,過去四十年來,台灣是極度「保障」房地產私有權的,舉例來說,在許多地方,有最小開發土地面積的限制,所以常常導致許多小地主(畸零地主),由於極度受到私有權利的保障,自然會使其地價飆漲!

又如最近十分紅火的都市更新,常會遇到少數釘子戶不願配合更新,但在對私有權的極度保障下,自然導致這些釘子戶價格不斷攀高,所以,導致許多老舊的公寓,其價格已超過一○○萬元一坪(超過新屋),不是因為租金能力強,而是因為其私有權獲得了極度的保障。

當我們了解了這些例子,就可以知道,尤其在台灣,決定房地產價格的主要因素是「私有權價值」!可惜的是,對於選拔人才的國家考試,都是由幾乎完全沒有實務經驗的學者們出題,導致我們的土地估價師們,對於「權利價值」的估價能力十分薄弱,例如,使用權、地上權、開發權、租賃權、占有權、區分所有權,甚至更新權、繼承權等「權利」價值的估計方法多未能深入研究,只會使用「市價比較法」、「收益還原法」與「成本法」,結果自然導致其所估出的房地產價格和市價愈差愈遠,他們還不知問題何在?還常常跟著庶民們抱怨,房價為何愈來愈高?以及他們為何老估不準?

因此,如要正確判斷合理房價,千萬要知道,合理房價的主要影響因素,是「私有權價值」而不是「租金」或是「收益能力」。.

判斷二:縱容私有權利就不會有合理房價.


如果要讓房價合理,政府最重要的工作就是要限制私有權的範圍,如果不能限制私有權的範圍,房地產價格的飆漲必然會愈來愈嚴重。有些缺乏實務經驗的學者們,一方面呼籲要保障人民的私有財產權;另一方面又不斷地抱怨房價漲不休,這就是標準對於房價問題的外行,就像我們一方面縱容子女胡作非為;另一方面又抱怨他們老在外面為自己惹麻煩,這其實是相同的情況,縱容(私有權)自然會導致(房價)失控!

舉例而言,國家花了全體納稅人的錢建國宅、公教住宅,也改建了眷村,這些因特殊身份受保障,以便宜條件取得的房屋,可不可以出售呢?如果同意可以出售,則一方面會使有些人不勞而獲(漲價歸私);另一方面也會炒高了國宅與眷宅的價格,自然會造成即使興建再多的平價住宅,也無法解決住宅不足問題。

相對地,如果限制這些國宅與眷宅不得轉售,那麼國宅與眷宅的價格就沒有飆漲的機會。但事實卻是,我們一方面在最好的地方(包含信義計畫區、大安公園邊、大直重劃區、士林官邸特區)廣建國宅、眷宅,甚至公教住宅,然後以極優惠的條件出售給具有特殊身份的人,分配之後,還同意他們出(轉)售,如此的保障與縱容房屋的「私有權利」,我們哪有辦法讓住宅的價格不漲呢?

同樣地例子,對於空地、畸零地、持分地、無主地、公有地,對於老宅、舊宅、更新宅……我們不斷地去保障與縱容他們的「私有權利」,使他們可以不配合任何改建與開發,當然會導致都市中好土地的供給不足,也當然會導致都市中好房屋的數量愈來愈稀少,在土地供給不足,好屋數量稀少的情況下,房價焉能不漲?

我們也常可以看到,當政府拆一些老屋,計畫更新一些地區、或者是想多標售一些公有土地時,許多打著關懷社會弱勢旗幟的學者們,帶著學生們抗議、謾罵、抵抗,不斷地爭取對少數人「私有權利」的保障;但當土地及好屋供給不足,導致大多數舊屋品質每況愈下與好屋房價飆漲的時候,他們又出現了,同樣地抗議、謾罵與抵抗。

如果他們真的希望房地產價格能夠合理,增加土地與房屋的供給,不是一條必然有效的路嗎?他們應該協助「限制」,而非「縱容」私有權利的擴張,但他們卻常常不自覺地,成為保障私有權的打手,這種作法只會使房屋的價格不斷上漲,房價如何能合理呢?.

判斷三:合理價格正確對象應是區位價值.


為了抑制房價上漲,社會上有許多人呼籲政府要課豪宅稅,這種作法會對房價有什麼影響呢?基本上,這種作法不但不會有效果,還會違反建國理想。

舉例來說,如果一個「地區」的房屋,每坪行情只有三十萬元,突然在有些企業或個人的努力下,出現了一幢好房屋(豪宅),其價格一坪要賣五十萬元,我們應用什麼態度面對呢?許多人會將目光放在五十萬元的房屋上,抱怨它與打擊它,這種態度對嗎?錯了!我們應該將眼光放在三十萬元的房屋而不是五十萬元的房屋上,為什麼呢?

因為房地產講的區位(location)價值(區段價值),指的是「社會自然增值」,其理論基礎是,由於政府的投資,社會的進步,再加上眾人的努力,推動了全區段所有的房地產增值(社會自然增值)。

但重要的問題是,這種因社會進步所導致的增值(社會自然增值),指的是每坪三十萬元,還是五十萬元?而如果一個地區的「區位價值」是三十萬元,我們對於那幢五十萬元的房屋,要如何面對呢?是要處罰它還是獎勵它?如果處罰它,還會有人願意投入資金、人力與智慧去努力創新,與增加房屋的附加價值嗎?

因此,國父在民生主義中,多次提到這種因為「個人努力」所創造的價值,是不可以課稅的,要全歸努力創造的人所有,因為如此一來,人們才會努力創造附加價值,社會才會進步。但在目前社會中,我們是如何對待創新者?如何對待不斷冒風險的努力付出者呢?我們不但要多課他們的稅,還要處罰他們,這是多麼不正確的認識!

對於合理房價的判斷,不應將注意力放在少數的豪宅個案上,如果只有一、二幢好房屋出現,不但不應提高其土地與房屋稅賦,相反地,還應該給予獎勵,讓其所繳的稅賦要和附近低度使用的房屋相同,這才是政府估價(區位價值)的真正精神,也才是能給予低度利用土地壓力,以達到建國理想(地盡其利)的正確方法。

容我再嘮叨一次,建國理想中的「漲價歸公」,指的是將因社會進步所導致的增值,收之歸公;但對因私人努力所創造的價值,是完全不應課稅的!但目前稅務機關動輒以市價課稅,還要對好屋多課稅,顯然已經嚴重違背了建國理想。

如果仍然執意而行,會導致什麼結果呢?不但會打擊好房屋的供給,會減緩對不良房屋改建的速度,更重要的是會使不合理的稅賦轉嫁,反而會成為推昇房價的推手。

所以,對個別好房屋課稅、以市價課稅,都是對建國理想(平均地權)與房地產市場缺乏了解下的主張!過去二十年中,至少有二個財政部長因此下台,其原因並非是搬不動財團,而是他們對建國理想與房地產特性缺乏了解。.



豪宅稅:政府課豪宅稅,違反建國理想之嫌。
.


判斷四:市價比較法已成為房價飆漲的主要推手.


當國家的房地產制度愈傾向限制私有權利時,人民擁有房地產的主要目的就愈能接近「使用收益」,以收益價值估計房價才有機會;相對地,當制度愈傾向保障私有權時,人民擁有房地產的主要目的就會變成「投資獲利」,而不再是「使用收益」,因此,對權利價值的評估,才是決定房價的主要方法。

在沒有估價師的時候,人們無法判斷房地產價格,只好採用「成交即市價」的方法,所以才會有所謂的「市價比較法」,但市價比較法本身就是一種會推波助瀾房價的方法,因為只要有新的成交就自然成為「市價案例」。

舉例而言,目前公有土地出售只有兩種主要途徑:一是公開標售;二是讓售。

就公開標售而言,如果有心人企圖炒作房價,他只要透過標售時出價,就可以「創造」市價案例。可怕的是,現在連國有財產局、市府財政局等政府部門在決定出售價格時,也動輒以市價比較法決定。更可怕的是,有些走火入魔的估價委員們,還要求一定要依據「最近」成交的「市價案例」估價,這些作法往往在不知覺中,成為帶頭推高房地產價格的推手。

其次,就讓售而言,由於讓售必須有一定的條件(例如已先租若干年),導致有許多弊案都是走讓售的路,先租後買,並且價格甚低,圖利買方,因此常被調查起訴。

但更可怕的卻是,因弊案連連,管理機構為自保,常將讓售土地以市場價格(甚至高於市價)出售,如此一來,自然導致主動哄抬價格的事實,不斷抬高的讓售價格不但使真正需用土地的人望之卻步(影響土地利用);也強迫購地之人不得不將高地價轉嫁,自然也成為哄抬價格的幫兇。

如果公有土地的管理單位,對於讓售土地,採取限制私有權利的作法,規定當使用目的達到後,仍須原價賣回國家(照價收買),則不但流弊自少,同時還可以使真正能善用房地產者,能以低價取得,充分發揮地盡其利的建國理想。但做的到嗎?

同樣地,政府興建了國宅、公教住宅,或眷宅,不論出租或出售,如果都要求當使用目的完畢時,必須原價歸還(大陸的農地直到今天,當使用者去世後都須繳回),這樣房價要大幅上漲的機會就會小很多,廣建國宅才有意義;但相反地,如允許他們轉售,則不但圖利了少數人,也會使新的具有特殊身份的人無屋可住,而不得不去市場上購屋,也會因此推高了房價

因此,如果真正了解建國理想與要防止房價的不合理飆漲,政府部門在評估土地價格時,千萬不應有「市價比較法」的觀念,而應評估的是「區位價值」,讓人們知道,政府認為每一個地區的「區位價值」何在!這也是為什麼要建立估價師制度的真正目的。

還有一個不宜採用市價比較法的重要原因是,雖然所有人都企圖估計出一個「市價」,但市價卻是一個會時時變動而幾乎不存在的東西。為什麼呢?因為誰能告訴我們什麼是市價?土地塊塊有差,房屋間間不同,任何一筆交易成立都只是那一筆房地產的成交價格,與其他房地產關係不大,如果硬將不相干的交易資料拿來平均或比較,企圖得到一個「平均」市價,是沒有任何參考價值的!

根據統計學原理,當資料的差異性(variance)太大時,「平均數」(means)就失去了代表性,就不能成為任何分析的基礎(可笑的是,許多所謂的學者們還常拿著平均房價四處招搖),所以房地產「市價」基本上是一個不存在,也不具分析價值的資料。

最近,內政部認為只要房地產交易資料公開了,市價就可以知道了,其實,即使資料公開了,因為房地產的個別差異性太大,市價還是無法出現,即使硬掰出一個「市價」(平均價格),要做什麼用呢?也能做什麼用呢?

如要課稅,政府估價的標的應是「區位價值」(社會自然增值),任何房地產的價格如果超過「區位價值」,就代表著風險,這種風險由地主自己承擔,好處是,即使當房地產市價大幅漲跌,但以課稅為主的「區位價值」卻不會受影響,而超過區位價值的部份,本為私人所創造,政府當然不應打擊,也不應課稅,那才是合理房價的正確思維。

所謂「本來無一物,何處惹塵埃?」如果大家都只將注意力放在少數房屋的成交案例上,我們就會被不存在的市價綁架!相對地,如果我們將注意力放在「區位價值」上,則個案的成交價格,只會是媒體炒作的話題,它並不會影響我們的政府課稅或任何民間的投資行為。

忘掉市價吧!在台灣目前對私有權保障愈來愈強烈的趨勢下,與其去判斷合理房價,不如快速擁有房地產所有權,因為私有權才是一切投資獲利的基礎,祝大家投資順利!



成交行情



  • 贊助網站       

    中和市景平路菜市場店面出售
    離南勢角捷運站400公尺、人旺氣盛、客層無虞、商機無限
    代書事務所
    正派經營,平價收費,專業處理繼承、土地分割、節稅規劃等專業諮詢,歡迎電洽
    中和市景平路菜市場店面出售
    離南勢角捷運站400公尺 多公車站牌,商機無限

  • 1 樓住戶:無諸腦
    發表時間:2011-11-21

    "區域價值"請問如何評估?
    "私有權利"請問如何評估?

    區域怎麼劃分價值?
    區域怎麼劃分誰價值該高,誰該低?
    誰來劃分?如何劃分?為什麼評劃分來的結果是準確呢?

    私有權利:所有權,租賃權,地上權,使用權,典權 ... 價值多少錢?
    誰來評估?如何評估?為什麼評估出來的結果是準確呢?

    或許我不必問這麼多,
    其實我只想問"所有權"(私權)到底該怎麼評估?

    願聽其詳 ... 拜謝

    2 樓住戶:浮雲
    發表時間:2012-05-19

    讚...........

    3 樓住戶:路人乙
    發表時間:2012-08-08

    怎聽來,只是在圖利豪宅而已

    4 樓住戶:風淡雲清
    發表時間:2013-04-02

    張空頭司令下令這篇作者要抓去關~

    5 樓住戶:賴則萱
    發表時間:2014-05-31



    房屋方面的資訊,可以

    透過以下的網站刊登哦

    因為這些網站在搜尋頁面

    的曝光度稍比較高一點~

    所以出租出售的話可能效率會

    好一點~


    明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/

    J2H房屋網 http://www.j2h.net/house/

    J2H房地產 http://www.j2h.com.tw/house/

    廣利不動產 http://www.buyhouse.com.tw/

    易祺房屋仲介網 http://www.buildings.com.tw/




    以下網站你可以去參考一下 可以在租屋買屋賣屋前先了解相關注意事項做一下末


    房屋買賣請多家仲介公司評估,千萬不要有品牌的迷思而相信一間店的片面之詞房子慘遭賤售畢竟"品牌"是無法給你任何的服務,好的仲介人員才有法子替您服務及設想,為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格

    多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的了解的周邊行情價

    全民比價網 http://www.prices.com.tw/

    買屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/buy.php


    賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php

    如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議,避免低價賤賣自己的房子





     共 5 人回應  選擇頁數 【第1 頁】 

    姓名:
    佈告內容:
    其他選項: