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買房子的節稅方式

房東:小吳
發表時間:2011-10-28













































買房子時如果能以節稅為著眼,其實有些技巧可以讓買賣的稅賦負擔減到最低節稅可以從以下方面來看:



一、增值稅:

土地增值稅雖然習慣上係由賣方來負擔。實際上,如果要節省增值稅,從買房子的時候,就必須考慮到未來房子再出售時的增值稅負擔,而預先作規劃。因為增值稅是以買入時與出售時的申報現值為準,計算兩次移轉之間土地價值的漲跌金額,為課稅的稅基,漲跌幅度越大,則增值稅越高。因此要節省增值稅,在買入時就要作規劃,將買入的申報金額提高,將可以有效的省增值稅。



節省的方法

如果賣方要以自用稅率申報增值稅,則可以跟賣方協議,將申報時以高於當年度公告現值的金額申報,所增加的增值稅由買方繳納。所節省的增值稅會在房屋住了若干年之後出售時,才看得出來增值稅降低了。



二、地價稅:

地價稅的稅率有二種,自用住宅用地優惠稅率為千分之2,要符合自用住宅用地的條件才能適用。一般稅率則分基本稅率及累進稅率,如果土地所有權人的地價總額沒有達到累進的標準,則依基本稅率千分之10課徵地價稅,超過者則依不同的倍數課徵不同的稅率,最高的稅率為千分之55。一般民眾所持有土地的地價總額,大多以基本稅率課徵地價稅,如果符合自用住宅用地的條件,而未申請按優惠稅率課徵的話,兩者的稅率相差5倍,土地越大差額會越大。



申請自用住宅用地優惠稅率的條件



1、有戶籍登記-本人或配偶、直系親屬設籍

2、無出租或營業使用情形

3、土地面積不超過90.75坪(都市計畫內土地)或211.75坪(都市計畫以外土地)

例:

陳先生夫妻共有3棟透天房屋除A棟自住之外,另外B、C二棟都是空置未使用,每年編納的地價稅,除了自住的A棟每年繳納4000元的地價稅之外,B及C棟每年的地價稅都超過20,000元,而江先生有二個女兒住在附近大樓社區內,以自用住宅稅率地價稅200元,而一般稅率的地價稅則僅需1000元,經建議陳先生請二個女兒將戶籍遷到B及C棟房屋中,遷移戶籍前的地價稅總金額為44200元,而遷戶籍後的地價稅總額為13,000元






























  大樓 地價稅總額
遷戶籍前 4,000元 20,000元 20,000元 200元 44,200元
遷戶籍後 4,000元 4,000元 4,000元 1,000元 13,000元



三、重購退稅:

依土地稅法的規定,如果出售自用住宅之後再購買一戶自用住宅,且買入的地價高於出售的地價,則可以申請將出售時所繳納的土地增值稅退還回來,如果金額相夠多的話,可以全額退回來。不過也要受到五年內不得移轉或變更用途的限制,如果五年內移轉或變更用途,申請退回的增值稅被追繳回去。
 
房貸族、租屋族 節稅方法


無論您是貸款購屋的房貸族,或是每月支付租金的租屋族,只要用途為自用住宅,都能在結算申報所得稅時列舉扣除,節省繳稅金額喔!雖然,納稅是每個國民應盡的義務,但聰明的好國民,對於繳納的稅額可以享有的權利,你也應該知道。



房貸族

房貸對於一般家庭來說,是筆不小的支出,自八十八年起,只要是購買供自用的房屋貸款利息,扣除儲蓄投資利息所得後的餘額部份,可申報列舉扣除。

但在申報前,有幾項條件應該要注意:




1.申報時以戶為單位,每年以30萬元為限。

2.每一申報戶以申報一棟房屋為限。

3.房屋所有權人必須為本人、配偶或受扶養親屬在年度內辦妥戶籍登記。

4.房屋必須為自住用途,且無出租或供營業使用。

5.申報時需檢附戶口名簿影本及銀行付款證明,或直接請銀行開立單據,而所有權人在申報年度內已於該地辦妥戶籍登記。

6.將原貸款轉至其他較優惠銀行也可以繼續認列扣除。



至於,以修繕貸款或消費性貸款名義向金融機構借款購屋者,只要能檢附所有權狀影本、建物登記謄本或借款契約等文件,證明貸款資金確實是用來購買自用住宅,利息支出也可申報。




租屋族

八九年度立法院增訂「租金列舉扣除額」,將租金費用正式列入所得稅扣除項目,每一申報戶每年有12萬元的列舉扣除額。申報時需繳交租屋契約、切結書(租屋人須立切結書證明確實為自用住宅)、租金繳款證明等文件,不一定要將戶籍遷入。

但要注意的是,需符合以下條件:



1.房客所租自用的房子,須在中華民國國境內,且不能當營利事業使用或執行業務用。

2.租屋者須是納稅人本人、配偶或受扶養直系親屬。

3.房客應以實際的房租支出申報,最高以12萬為上限。

4.不能同時列報購屋自住貸款利息支出。



還有,在列舉租金支出時,最好能事先和房東協調,因為提報租金收入可能會增加他的稅賦,搞不好還會調漲房租呢!
 
土地增值稅的節稅之道
房地產的交易過程中,土地增值稅的金額相當高,尤其是對於持有較大面積土地的產品如別墅或透天的產品,或是持有時間相當久的人,均是相當的龐大。目前雖然有自用住宅用地的優惠稅率,但適用的條件相當嚴格,而且一個人一生也只有一次的機會,對於一般消費者如果沒有經過詳細的節稅規劃,土地增值稅的成本相當驚人。但是對於熟悉法令且能運用自如的人來講,土地增值稅其實有相當的節稅空間。



首先,土地增值稅的節稅必須是在購買房地之前就要作全盤的考量。持有之後,已經壓縮到節稅的彈性空間了,因此節省土地增值稅必須開始於購買之前是有節稅需求的消費者必須有的第一個認知。



土地增值稅的稅基,係指在土地所有權人買進土地的價格與賣出土地價格之間的差額。差額越大增值稅額就越高,因此減少其差額,即為節省土地增值稅的主要方法,或是利用自用住宅用地的優惠稅率。




首先消費者必須了解的是自用住宅用地優惠稅率的適用要件,必須符合以下規定:



1、 土地所有權人、配偶或直系親屬設籍。

2、 出售之前一年內無出租或營業情形。

3、 位於都市計畫範圍內之土地,面積以3公畝(300㎡,90.75坪)為限,非都市計畫範圍內之土地以7公畝(700㎡,211.75坪)為限。

4、 每個人一生只能使用一次。

5、 建築物的價值必須大於土地公告現值總額的10%,但建築物如果建築完成超過一年以上者,不在此限。



如果地主持有二筆以上的土地,有兩種方法可以適用自用住宅用地優惠稅率。




1、 夫妻互相贈與可以適用兩次。

在土地稅法中規定,「夫妻贈與土地免徵土地增值稅。」,遺產及贈與稅法中規定「夫妻贈與土地免徵贈與稅」。因此如果土地所有權人有兩筆土地在不同的時間出售,若兩筆土地在出售時均符合自用住宅用地優惠稅率的適用要件,即可以夫妻贈與的方式來讓兩筆土地均以自用住宅用地優惠稅率課徵土地增值稅。

2、 數筆土地時出售。

在自用住宅用地優惠稅率的適用要件中,僅規定土地面積不可超過3公畝或7公畝,因此出售數筆土地時,只要公契填寫的日期同一天,而且在同一天申報,就可以同時適用,而不限土地之筆數。



如果是現在要買房子的話,就必牢記「土地增值稅節稅開始於購買之前」。設法將土地的申報移轉現值報高,才會有助於未來出售時的土地增值稅的降低。如果購買時賣方要申辦自用住宅用地優惠稅率,不論其漲價數額有多少,其課稅之稅率均是10%,買方即可以與賣方商議將申報移轉現值以高於公告土地現值的金額來申報,多出來的增值稅由買方繳納。未來買方如果出售時,將可能會有兩種情形出現,首先是買方再出售時的公告土地現值若未調高到超過當初高報時的申報移轉現值時,免增值稅。其次即使已經超過當初的申報移轉現值,增加部份的金額可能也不會太多,因而可以節省部份的增值稅。



還有一種節稅的方法,即是利用土地稅法有關重購退稅的規定來節稅。

依照土地稅法的規定,重購退稅的條件如下:


1、 土地類別必須是自用住宅用地、自營工廠用地或是自耕農地。

2、 出售居住的房地,二年內另行購買同樣用途之房地;或是先行購買房地後,二年內將目前居住的房地售出。

3、 土地面積在都市計畫範圍內不超過3公畝,或是不在都市計畫範圍內不超過7公畝。

4、 購買的土地其公告土地現值總額應超過出售土地公告現值總額扣除土地增值稅後之淨額。

5、 申請退還土地增值稅之金額不得超過已繳增值稅之總額。

6、 在申請重購退還土地增值稅後之房地,五年內不得移轉或變更用途,否則將追繳退還之土地增值稅。

申辦重購退稅時,土地所有權人應登記為同一人,否則不適用。其次,出售之土地只要符合自用住宅用地即可,不需申辦自用住宅用地優惠稅率。其次出售與購買房地的二年期限,係以登記完畢的時間為準。
 
移轉不動產予子女,如何節省增值稅及贈與稅。
何先生名下有數筆不動產,想贈與給子女,但是為了不少的贈與稅負擔而躊躇不前,有沒有好的方法可以節省呢?



贈與稅是依累進稅率來計算,如果要以節省贈與稅的方式來作,則需分年贈與,每年可以有100萬元的免稅額可以利用,因此,何先生首先要詳細計算土地增值稅或贈與稅分別可以節省多少稅額,再來考慮如何省稅。



節省贈與稅的方式,需每年贈與金額不超過100萬元,則每年贈與都不用課稅,惟金額若較大時,可能要好幾年才能完全贈與給子女。




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  • 1 樓住戶:憨憨
    發表時間:2014-03-17

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    非常好的代書

    不但經驗豐富,專業知識都蠻豐富,辦事讓人很放心,而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。



    2 樓住戶:小姿
    發表時間:2014-03-17

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