置產購屋必讀的７個觀念

房東：富爸爸、窮爸爸
發表時間：2003-05-16

重點１：自備款超過５成才買屋

　　一般銀行都以自備款三成，貸款七成承做房貸，不過，如果自備款準備愈多，代表購屋者不做過度的信用膨脹，同時也能降低付給銀行的資金成本。

◆重點２：房貸支出不宜超過月收入的４成
　　一般來說，家庭房貸支出不應超過每月收入的四成，過重的房貸支出對家庭負擔太重，生活品質也不佳。信義房屋不動產企研室協理林永孟表示，民眾不妨計算出家庭的可支配所得（扣除所有必要開支後的結餘），房貸比重最好不要超過可支配所得的五成。

◆重點３：買市區的爛房子勝過郊區的好房子
　　由於好地段具有不可替代性、不易改變、不會折舊，因此，買市區的老屋，遠勝過郊區的新成屋，兼具保值及抗跌性。

◆重點４：買第一棟房子，就要買足一生的需求
　　換屋的頻率愈高，代表浪費無謂的換屋成本，如稅負、搬家費用及規費等。特別是未來房價可能還有下挫空間，精打細算的購屋人，最好在第一次購屋就買足三房，減少未來換屋的次數。

◆重點５：以租金行情推算合理房價
　　近幾年來，全省房價平均跌幅約１５％，中南部的跌幅更大。戴德梁行總經理顏炳立表示，購屋人可利用附近房屋租金推算合理的房價，目前不動產投資的租金報酬率約為５～６％，若租金報酬率太低，就表示該房價太高。
推算合理房價的公式：Ｙ＝Ｒ×１２÷Ｐ【Ｙ＝不動產的投資報酬率　Ｒ＝每月租金　Ｐ＝房屋總價】
　　舉例來說，新店約３０坪三房總價６００萬元，該區３０坪住宅的租金行情為２萬元，計算投資報酬率為（２萬元×１２個月÷６００萬元=４％），以目前房地產合理的投資報酬率為５～６％，表示６００萬元的房價顯然偏高。

◆重點６：能晚買，就不要早買
　　暢銷書《富爸爸、窮爸爸》中提到，房子等於資產的觀念要改變，一旦買房子，也就是揹負２０年的房貸，在這段時間中，反而失去投資致富的機會。因此，對住宅的需求，能晚買就不要早買，將原本要付房貸利息的資金拿去投資，將可獲得更高的報酬。

◆重點７：選擇流動性較優的標的
　　房地產是所有投資工具中流動性最低的一種，因此要更懂得選擇流動性較高的標的，譬如格局方正的三房住家，就是需求最廣、流通較大的一種。

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