挑房仲》搞懂3件事　降低買賣糾紛

判斷技巧1

加分：儀容整潔且誠懇有耐心

扣分：油腔滑調且態度敷衍



外表與態度是第1道檢驗關卡，如果你是比較沒有看屋經驗的購屋者，好的業務員仍會樂於解說或分享買屋時必須知道的資訊，不會草率敷衍。



判斷技巧2

加分：對購屋術語對談如流

扣分：對購屋術語了解粗淺



資歷能累積專業度，張欣民認為資歷達2年以上的業務員，會具備較完整的歷練。但是相對地，許多資歷較淺的業務員，則會因為剛入行的衝勁而更積極學習。如果你在看屋前，自己有先做功課，可用幾個房市相關用語考考業務員，例如公設比的範圍、重購退稅優惠的規定、成屋履約保證的制度、買賣契約條文，甚至是都市更新條件等不動產市場趨勢，如果他都能對答如流，代表他的專業程度值得肯定。



判斷技巧3

加分：賣你想買的房子，為你分析並篩選合適的物件

扣分：賣他想賣的房子，不管哪種類型的房子都帶你去看



仲介公司在帶你看屋前，會先請你填寫基本的購屋需求表，包括預算範圍？坪數大小？格局是小套房或是三房兩廳？屋齡幾年？是否必備電梯等。有些業務員會會直接用你填寫的答案輸入公司資料庫，只要符合條件的房子就帶你去看。但是懂得為客戶著想的業務員，會以你的答案為基礎，再進一步了解你的偏好，甚至主動分析交通狀況與附近生活機能，是否適合你和家庭成員。經過篩選後，他只帶你看你可能會喜歡的房子，讓你在挑選時更精準，也大大節省寶貴時間。



判斷技巧4

加分：詳細解說屋況，願意明白分析缺點

扣分：對屋況隱惡揚善，對缺點逃避不提



「隱瞞重要資訊」、「房屋漏水」等屋況瑕疵，都經常引發交易糾紛。尤其是屋齡比較久的中古屋，因是屋齡比較久的中古屋，因為管線設備老舊，糾紛層出不窮。面對房屋的缺點，業務員應該誠實告知，協助你評估購買效益，甚至替你與屋主協調修繕問題。如果他只懂得稱讚房屋優點，對缺失一概不提，此時對他的信任度就要打上問號。

 

判斷技巧5

加分：確定你有購買意願，再帶你進入斡旋階段

扣分：發現你稍有購買意願，就催促你進入斡旋階段



當你看到喜歡的房子，下一步就是談價錢。但是當你還沒下決定時，有些業務員會不斷以「這間房子很搶手，還有其他買家在談」等話術，催促你趕快簽斡旋金契約談價格。



要注意的是，簽斡旋金契約去跟賣方談價時，當賣方接受你希望的價格並且收下斡旋金，這筆錢就會轉成為購屋訂金，如會反悔不買，則會被賣方沒收；當業務員沒有確實告知這項規定時，很容易誤導買方倉卒進入斡旋階段，而面臨權益受損的危險。



一個好的業務員，應該明確告知斡旋金制度的權利義務，耐心與你討論可能的成的成成交價，在確定你的購買意願後，才帶你進入斡旋。

功課1》確認購屋需求與付款能力



買房子前，一定要確實了解自己的購屋需求，例如購屋區域、希望擁有的交通與生活機能、希望避開的嫌惡設施等；可將這些需求明確告知仲介，進而有效篩選看屋標的。



此外，付款能力也是購屋者經常忽略的環節。黃增福提醒，有貸款需求的買方，一旦高估自己的還款能力與貸款成數，或沒有考慮到後續稅費、裝修費、預留生活費等成本，很容易面臨繳不起交屋款的窘境。建議事前可請銀行評估，就自己的信用與房屋行情，確認自己能負擔的房屋總價後，再來找適合的房子。



功課2》調查房屋行情



購屋者經常會擔心買貴了，所以對於房屋行情，不能只聽仲介單方面的說詞，自己心裡最好也能有個底。其實各大房屋仲介網站，都有提供免費的成交區間價格查價格查詢。也可以在看屋時，向附近居民打聽，或是從周邊預售屋、租金水準與法拍屋價格來推算。



功課3》了解環境、打聽屋況



多增加看屋經驗，能幫助你做出正確選擇。房屋外圍環境是買方最能掌握的部最能掌握的部能掌握的部部分，例如標榜「5分鐘上高速公路」、「3分鐘走到捷運站」，你可以實際走一遍，確認交通便利性。此外，也可多找附近鄰居，打聽這棟建築的屋況、門禁管理及居民素質；若擔心買到輻射屋、海砂屋或凶宅，也可請教社區管理員、鄰里長或派出所，都是很實用的消息管道。

延伸閱讀：台北市15大房地產交易糾紛原因



1. 隱瞞重要資訊

2. 終止委售或買賣契約

3. 施工瑕疵、房屋漏水問題

4. 標的物貸款問題

5. 氯離子（海砂屋）檢測

6. 坪數不足

7. 契約審閱權

8. 交屋遲延

9. 「訂金」返還（含斡旋金轉成訂金返還）、建材設備不符

10. 服務報酬爭議

11. 仲介「斡旋金」返還

12. 停車位面積

13. 廣告不實

14. 產權不清楚、仲介公司欺罔行為、仲介公司欺罔行為

15. 停車位使用權、要約書之使用

註：統計自2009年至2010年第1季

資料來源：內政部