產權先調查 避買瑕疵屋

不動產買賣動輒數百或數千萬元，因此對購屋族來說，最重要的莫過於買到產權完整的房屋。雖然現在透過仲介買賣的房子，業者多會主動將產權調查的結果作成「不動產說明書」，提供買方作為購屋參考，但購屋族若能對產權調查有基本的認識及了解，將更能避開買屋風險。



基本調查

住商不動產加盟行政處協理劉明哲表示，產權調查是購屋前重要的前置作業，一般可分為「政府公文書」、「使用權與屋況」和「屋主文件」3個部分。首先「政府公文書」部分，就是向當地的地政或建管機關申請資料，包含土地及建物謄本、地籍圖、建物測量圖和土地使用分區等相關證明文件。



留意建物是否增建

調閱土地及建物謄本，除了可確定賣方是否確為所有權人外，劉明哲提醒：「由於不動產物權以登記為生效之表示，因此若要避免簽約時的產權與簽約前有所誤差，比如二胎房貸等問題，那麼簽約前，務必要再去申請1次謄本，才會準確。」



而建物測量圖，可幫助核對謄本上所記載的面積是否正確，了解標的物是否有增建等情形，以確認產權登記的實際使用範圍。地籍圖和土地使用分區證明，主要是檢視建物所在的土地形狀、座落、界址和都市計劃道路等狀況，可避免發生買到位於公共設施用地標的物，公共設施開發時須面臨拆除的窘況。



信義不動產顧問公司執行協理邱千惠指出，若土地使用分區為工業區，則要留意工業住宅的相關問題，不要在不知情的情況下，錯買工業住宅。若是建物想作為商業使用，除了要查明使用執照上的建物用途外，也要記得查明該使用分區，是否可允許作為該用途使用。



租賃房屋無法點交

邱千惠表示，「使用權與屋況」屬於廣義的產權調查，包括查明標的物的使用狀態，及房子是否有龜裂漏水、增建、輻射鋼筋屋、海砂屋或其他重大瑕疵等情形；建議購屋族在簽約前，除了向賣方或不動產經紀人詢問清楚，自己最好也要親赴現場了解，甚至拍照存證，以避免日後購屋糾紛。



「屋主文件」的部分，除了所有權狀外，還包含房屋稅單與地價稅單、還款利息收據或租賃合約等資料。劉明哲指出，最新1期的房屋稅與地價稅單，可作為契稅與增值稅的換算參考，還款利息收據則可檢視銀行貸款還款現況，是否與出售條件相符。



另外若房子有租賃合約，則應先釐清其租賃契約內容、租賃期間等，以免受民法第425條的「買賣不破租賃原則」，導致日後房子須續供租賃、無法順利點交。



蘋果日報