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買房子如何保障交易安全 |
| 房東：無聊男子 發表時間：2007-01-07 |
安全購屋守則 １.產權如何調查 不動產買賣的交易金額，動輒從數百萬到上千萬，因此若不慎買到產權不清的房子，可能一輩子積蓄便泡湯了。因此，以下將針對中古屋及成屋產權調查方面之應注意事項作一說明︰ ˙申請謄本˙ 土地與建築改良物之所有權狀，並沒有辦法顯示房子的若干相關事項，因此必須再申調土地或建築改良物謄本。土地按權狀上地號申請賣方所有部份謄本即可；建物則按權狀上建號申請全部謄本，並在謄本上找到所要購買之主建物分配之持分，再將持分乘以公共設施總面積，就是分攤的公共設施面積。 ˙他項權利˙ 除了抵押權外，地上權的他項權利設定也須注意；至於典權、地役權在目前社會上雖然甚為少見，但還是察看為妙。建物權狀與謄本記載「基地座落」數個地號者，應該將全部地號之謄本 調出，仔細查看。如果有查封或其他限制登記，在「所有權部」會有註記，購屋人不得疏忽，限制登記之種類如何，並依情形個別處理，當即詢問賣方清理的方法，否則一旦簽約糾紛無窮。 ˙限制登記˙ 對於建物謄本，除了抵押權、地上權、典權、地役權等他項權利及查封，預告登記等限制登之外，由於一個建號之建物謄本，通常較為單純，購屋人應可從旁察看，但也應注意各個他項權利，限制登記之登記塗銷變動情形，以免漏失，鑄成大錯。 ˙房屋用途˙ 房屋的用途、構造在登記簿謄本的「標示部」註記，所有權變動及限制登記在「所有權部」註記，抵押權及其他負擔在登記部謄本「他項權利部」註記，除此之外，房屋部份，還可以申請地政事務所核發「建築改良物平面圖謄本」進一步了解房屋位置室內格局相符，是否變更設計。購屋者在面對人生可能僅只一或兩次的選擇，實在不可不慎。 -------------------------------------------------------------------------------- ２.如何保障產權 產權對於購屋者之重要性猶如唇齒之相互依賴，一棟產權清楚的建物，便是購屋者最大的保障，而購屋之前只要能夠依序逐項的加以詳細查閱，就可確保購屋之基本權益。 ˙土地 建物所有權狀˙ 按房地產之交易，雖然土地、房子各有產權，但交易時則一併進行，故為確定產權之歸屬性與完整性，在辦理交屋之同時必須連同房屋所持分的土地亦一併辦理過戶手續，亦即必須同時取得土地所有權狀，因此，必須注意的是一定得同時擁有土地及房屋所有權狀，產權才算完整。 ˙土地登記簿謄本˙ 地政事務所之土地登記簿謄本可分為標示部、所有權部及他項權利部三大部份，並分別就土地本身之權利內容作詳盡的記錄，舉凡所有權人、所有權概況、面積大小、使用情況、產權設定情形等都有明確的記載，購屋時應詳細查明，以確保權益。 ˙建築改良物登記簿謄本˙ 與土地登記簿謄本相同，亦分為三大部份，並且均分別就建物本身之內容作詳盡的記錄。購屋時只要詳細查閱，相關之權利義務便可一覽無遺。 ˙地籍圖謄本˙ 藉此可瞭解建物所有之土地面積、形狀、位置、界址、以及鄰地之關聯性，此外亦可據以瞭解地形以及出入道路、實際路況等相關事項。 ˙建物測量成果圖˙ 其係地政機關依據建造執照之設計圖實地測量繪製而成，藉此可確定主建物之所在位置，主建物與附屬建物之正確位置及坪數便可一一加以查明。 ˙土地使用分區證明˙ 如欲確定土地是否座落於住宅區、商業區或工業區，則可先至地政機關申請地籍圖後，再憑之至鄉鎮區公所申請土地使用分區證明，以便作一徹底之瞭解，如此便可避免有如自用住宅位於工業區而有無法適用優惠稅率之憾事發生。 |
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| 1 樓住戶：貓子 發表時間：2012-11-01 |
買屋找仲介 , 主要是因為仲介花了時間在找物件 , 而你為了圖方便 , 也只好找仲介 , 但你不用多花時間去一間一間的尋找你夢想中的好屋. 其實中間的差異除了法律規定的6%服務費外(買方1%~2%;賣方2%~4%) , 仲介的價值就在於他們可以提供你各區的物件及花時間去跟屋主議價. 仲介畢竟也屬於房地產專業人員 , 在議價能力, 親和力, 及及察言觀色的能力都優於一般自行購屋者. 因此 , 議價的結果比你自行議價的價格更低 , 是有這樣的可能性. 自行找屋主購屋 , 要注意不良產權的問題 ; 要擁有對屋主議價的口才 ; 成屋銀行貸款成數問題 (要自己找銀行); 代書過戶問題(要自己跑程序及找代書處理) ; 屋主較容易知道你有興趣 , 而難以議價 不過就算房仲公司品牌再大、知名度再高，也不保證完全不會出現交易安全漏洞， 找個好口碑的仲介勝過大品牌，各大品牌的買賣糾紛屢見不鮮，不 見得大品牌就一定好，也不見得小品牌就沒保障，現在代書都以公 開透明化，甚至各仲介皆用相同代書及履約保證普及化，房屋過戶 交易糾紛以不在 之前委託某知名品牌仲介在他遊說下簽了專約 簽專任就只有他能賣,又不會有人跟他搶,沒賣掉又不是他損失,損失的是我們的利息錢, 結果一擺就是3個月都沒任何動靜 後來換簽給 廣利不動產 她們仲介人員積極幫我找買方,短短一個月就順利成交 所以跟好的仲介銷售人員有良好的互動, 才會比較容易得的好的方屋資訊這才是重點 小技巧: 1.不論是小品牌或是大品牌口碑好才是最重要 2.跟好的仲介銷售人員有良好的互動 3.眼光精準 貨比三家不吃虧我提供你3種方式讓你參考 第一種 : 貨比三家 房屋買賣請多家仲介公司評估，千萬不要有品牌的迷思而相信一間店的片面之詞房子慘遭賤售畢竟"品牌"是無法給你任何的服務，好的仲介人員才有法子替您服務及設想，為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格 多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的了解的周邊行情價 全民比價網 http://www.prices.com.tw/ 買屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/buy.php 賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php 如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議，避免低價賤賣自己的房子 比價網提供一個不錯的比價服務，比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳買屋的需求，就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋，給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費，也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋,買賣房屋更輕鬆 優點:不用花時間花電話費一家一家比價,刊登訊息後自然會有多位房仲人員來電為你服務 缺點:要自行評估房仲人員的優劣 第二種 : 自己找優質仲介 知名 房仲成交網 http://www.sold.com.tw/ 全台第一家提供仲介評價的網站, 網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價 所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存 優點:由網站提供的評價功能可自行評估 缺點:要花時間和電話費來詢問 第三種 : 找有口碑的仲介人員 我之前經由朋友介紹廣利不動產陳姐 她待人親切,像是家人般一樣 也順利幫我找到一間很不錯的房子 讓我一家人現在住的很舒適 優點:多年口碑公司,服務態度佳 缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人需求不一樣需要找適合自己的地區的仲介 第四種 : 自售或是自買並找有口碑的代書 我都是找這家知名 代書事務所 http://www.collect.com.tw/ 非常好的代書，不但經驗豐富，專業知識都蠻豐富，辦事讓人很放心，而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。 優點:二十多年的老字號公司,有口碑 缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的 如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看，裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊 明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/ |
| 2 樓住戶：醉凝 發表時間：2013-02-22 |
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| 3 樓住戶：草莓 發表時間：2013-09-06 |
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| 4 樓住戶：林家銘 發表時間：2013-09-08 |
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