何謂工業住宅 與一般住宅有何差別

房東：尹穎兒
發表時間：2013-11-05

近來，在房屋交易市場中，出現一匹銷售黑馬│工業區住宅。由於工業用地價格較住宅區、商業區便宜許多，在成本壓低的情況下，房價自然也很漂亮。近期緊鑼密鼓於各地登場的工業區推案，不但反應建商對此一產品的看好，從各工業住宅案交出的完全銷售成績單，也可看出，不少消費者對此產品抱持著歡迎的態度。



然而，兩、三個月前，民進黨彭姓立委卻召開記者會，指控建商於工業用地上推案，是「違法住宅」。此事一出，雖讓已購戶、訂戶的信心為之動搖，但分析實際市況，受此事件影響而要求退戶的情況卻不多，退戶率不似預期來得高。事後，甚至還有退戶又回頭購買。這是為什麼呢？



很顯然地，立委的指控與銷售現場的說明截然不同。半信半疑的購屋人，究竟該何去何從？如果，於工業區用地推出建案，係違法的行為，又為何此種產品前仆後繼地推出？此種產品與一般住宅，又有何差別？



工業區事務住宅



所謂的土地分區，也就是指該塊土地，適合做為何種用途。例如：商業區多為人潮洶湧的商圈所在地；住宅區就是住家最集中之處。但是，由於台灣不過只是蕞爾之島，在人口不斷增加的壓力下，住宅區可建素地已日趨稀少。



根據都市計劃法第三十六條規定，「工業區為促進工業發展而制定，其土地及建築物以供工業使用為主」。但由於台灣產業結構轉變，加上產業專區的規劃設立，傳統工業區普遍都有閒置問題。



為了紓解住宅區、商業區用地的使用密度，同時促進工業土地的利用，都市計劃法施行細則第十八條，開放申請甲、乙種工業用地，做為一般事務所、或一般商業設施使用。雖然一般民眾均通稱此種產品為「工業住宅」，但較正確的說法，應該是「工業用地事務住宅」。



而由立委引爆的爭議點，則在於既然申請項目非住宅（工業區無法申請住宅建照），但是卻做為住宅使用，似乎有「違規使用」之虞。關於這一點，台北市建築管理處指出，工業區建物做為住宅使用，雖屬「違規使用」，但是在處理上，則會牽涉到舉證困難的問題。



以申請做為一般事務所的工業區建物為例，如果只是留宿於建物中，或局部做為住宅使用，不能算是「違規使用」。那麼，該如何認定建物用途確實是做為住宅使用？在執行上困難度相當高。實際上，主管機關、地方政府因為查緝困難，也幾乎不曾有過查緝行動。換句話說，此種一般事務所產品，在法規上屬於模糊的灰色地帶。違規與否？見仁見智。



購屋人不可不知



根據本刊調查，前往工業區事務住宅看屋的民眾中，最常詢問的問題，就是水電費率與稅率問題。由於過去的傳統印象中，工業區因水電用量較住宅區大，因而計價費率也較高。但是，目前的水電費計價方式，並沒有這樣的區別。



水費的計算方式，是依住戶申請的口徑大小而不同的基本費，再加上每個月的使用量，使用量越多，單價則越高。電費計價方式亦然；電費費率只有分營業用與非營業用，並不會因為使用地位在工業區中，就比較昂貴。只要不做營業用途，與一般自用住宅的費率並無二致。



關於地價稅、房屋稅部分，購屋人亦毋須擔憂。根據業者向北縣稅捐稽徵處發函詢問，稅捐處的回函指出，『房屋稅係按房屋實際使用情形課徵，即使使用執照所載用途為辦公室，但實際上是供住家使用者，依房屋稅條例第五條第一項第一款規定，按住家稅率課徵房屋稅』。



至於地價稅部分，稅捐處則做了以下的解釋：『工業用地如做住家使用，且土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，又無出租或供營業用，在都市土地面積未超過三公畝，非都市土地面積未超過七公畝部分，可申請按自用住宅用地稅率（千分之二），課徵地價稅』。



另外，回函上也明文記載：『該土地出售時，如符合土地稅法第九條、第三十四條規定者，準按適用自用住宅用地稅率，課徵土地增值稅』。換句話說，在水、電費率與稅賦課稅比重相同的條件下，此種工業住宅與一般住宅並無不同。



此外，有意購買乙工住宅的購屋人，最須注意的部分就是房屋貸款。由於工業住宅的使用執照，不可能登記為住宅使用，自然也無法適用政府提撥的政策性優惠房貸利率。但就算不適用政府的優惠房貸政策，坊間各家公民營行庫，均有推出各式貸款方案。其中，也有許多金融單位推出首年或前幾年利率低於政府優惠房貸的專案，購屋人可以視自身需求，選擇適用的房貸專案。

購買價值比一比



自去年以來，擁有不少工業用地的台北縣、桃園等地區，紛紛湧現案量相當可觀的工業區事務住宅推案潮。目前更有不少個案，醞釀於下半年推出，顯見此種工業區事務住宅，依然十分風行。



誠如前文所述，在這一波爭議聲中，承購戶雖然多少受到影響，但是真正退戶的比例卻是微乎其微。支撐購屋人信心的主要原因，就是房價。由於此種工業區事務住宅價格，平均至少較一般住宅便宜一至二成，在房屋市場中相當具有競爭力，每每對鄰近個案帶來極大的困擾。



雖然購屋人對工業區的傳統印象，不外乎廠房林立、生活機能不佳。事實上，生活機能好壞與否，必須視基地位置與週邊環境而定，無常理可循。緊鄰住宅區的工業用地，生活機能一樣完善。而位處郊區的住宅用地，則可能無法享有生活上的便利性。購屋人須實地前往基地，視個別地段條件，決定是否購入。



不過，住家週邊環境是既定的因素，非購屋人所能扭轉。除了檢視個案基地生活機能外，對於附近工業區廠房的運作情況，自然也不能掉以輕心。如果在調查住家週邊環境時，發現舊有工廠仍在運作，有污染環境之虞時，最好還是避開這些有工業區住宅，另覓他處。

投資會有風險？



綜合以上幾點我們發現，其實由甲、乙種工業用地變更而成的「事務住宅」，因為認定違法有困難，因此基本上是不能算違法的。也就是說，只有「甲、乙種工業用地」，適用放寬後的法令，可作為「一般事務所」或「一般商業設施」之用。



對照該位立委先前提出的「斷水斷電」、甚至「強制拆除」說法，其實不然。十年前即存工業區宿舍的住宅，到現在也未見政府大動作取締、開罰，所有住戶依然安安穩穩地住著，就是因為在法律上要認定「違規使用」，幾乎不太可能。這個情況，與「夾層屋」有異曲同工之妙。



夾層屋雖然不見容於法律，但因為同樣的價錢，一坪可抵兩坪使用，這樣的高坪效，購屋人大都會心動。更何況工業住宅的房價，往往較區域行情低上一至兩成，社區開發規模又大，各式公共休閒設施齊備，非一般住宅、商業區開發案可比擬，自然是魅力無法擋。



另一方面，法令規範對於此種位在工業區中的建物結構，要求較高，建物整體結構性也較安全。例如：樓板承載力就會較一般住家建築還要高，最高每平方公尺可承載三百公斤。且工業區建物申請做為一般商業設施使用時，為了考量安全因素，尚會要求業者加強消防設備，安全品質更加有保障。



住戶房仲怎麼說



為了進一步探求工業住宅實際居住使用情況，本刊實地前往已有住戶居住的工業住宅案訪問。位在中和市的『天悅』，樓下即為熱鬧的威力廣場。據管理委員會主委金小姐表示，除公用電以商業計價標準計算外，水費、地價稅等費率均與一般住宅無異。且該社區生活機能位處繁榮商圈，擁有完善的生活機能，也是不錯的居住標的。



此外，土城市金城路一段的工業住宅『少年頭家』，由於該社區居民已遷入一段時間，對於處理工業住宅的各項問題相當熟悉，頗有一番心得。因而希望藉由該社區住戶、管理委員會的經驗，說明工業住宅的居住情況。



首先是水電費率問題，『少年頭家』住戶管理委員會廖總幹事表示，住戶在遷入後，均已自行向自來水公司、電力公司申請變更管線口徑大小與自用費率，與一般住宅的計價方式，並沒有差別。至於住戶入住後的反應，是否曾經因為是工業住宅而造成困擾？廖總幹事說：「像是設籍、或是小孩子就學要設學籍，這些都沒有問題」。



回想民國九十一年七月進駐的『少年頭家』，當時平均開價雖然尚不到十四萬／坪，但是根據永慶房屋何先生透露，前陣子代為出售好幾戶『少年頭家』物件，平均成交價落在十五至十六萬／坪，且已全數售出，顯見工業住宅欲轉手亦非難事。



雖然有部分市場人士認為工業住宅不太可能有增值空間，但是根據仲介業者何先生提供的訊息，由於該案就位在土城線捷運永寧站斜對面，賣得就是捷運的便利性，待捷運通車後，生活機能與交通便利性，都將因此大大提昇。因此，該案物件仍有微幅上漲空間。也就是說，只要地段佳、條件好，工業住宅仍然會有增值的可能性。



購買價低就是賺



從『少年頭家』管委會與房仲業者說法，或許顛覆了您對工業住宅的既有刻板印象。從自來水、電力公司、稅捐單位、住戶到仲介業者，在在證明工業住宅在水電計價方式、稅賦、戶籍等方面，均與一般住宅相同。



真要說的話，兩者唯一的差別，就是政府提供的政策性優惠房貸適用與否。但是，購屋人可別忘了，工業住宅之所以吸引人，就是擁有區域行情望塵莫及的價位。即便不適用政策性房貸，但相較於低廉的房價水準，購屋人仍然是買到賺到。



您或許不知道，在台灣各地方行政區域中，工業用地面積最多的縣市，分別為桃園縣、台北縣、台南縣與高雄縣。而這四個區域中的工業用地面積，幾乎都是台北市總面積的五倍之多，可見工業用地佔地有多廣。



面積如此廣大的工業用地，在台灣產業結構逐漸轉變型態、產業大肆外移的現代社會中，似乎已經有點跟不上時代潮流。尤其是位在都市計劃範圍內的工業用地，更該被提出來檢討。徒留這麼大面積的工業用地，倒不如在法令上解嚴，開放合適的工業用地，做更加多元化的運用，促進台灣房產景氣加溫，方為正道。