怕購屋就跌？專家教你撇步！

國內目前處於史上利率最低的時期，加上股市高檔震盪，資金只能轉向房市，無怪乎雖然中央主管機關持續關切，但不動產市場只有愈打愈旺。

房子愈來愈貴，國人薪水卻多年未調漲，大家荷包縮緊，內需市場沒有起色，大樓租金收益也下滑，但住宅大樓的房地產市價卻持續水漲船高，導致賣比租好賺，所以房市近期依然熱絡，國人購屋需求仍高，所以本文針對大家的需求，教您如何在這波潮流中聰明購屋？讓您學到幾招功夫，在買家市場中成為大贏家。

不動產的增值潛力首先要看的是地段，先看地段後才看產品。房地產漲價一定是先從地段好的地方先漲，所以若考慮日後增值性，還是應優先考慮買好的地段。

下半年度等降價要購屋者，應從哪種房子著手？優家網總經理王耀淞表示，今年下半年先不考慮B級地段的高價產品，因為當房市下修時，在B級地段蓋的高價房子會首先受波及而先降價，而且跌幅也會最深，將來反彈也較慢。

柏克萊開發業務總監杜昌柏指出，要瞭解房地產，可以先分別從「房」與「地」來做為等級的判斷標準：

1. 房──產品：包含規劃、施工、售服、管理，整體而言，就是所謂的「品牌」。

2. 地──地段：包括交通、公共建設、學區、市場、工作機會……等，「地」的部分不是建商可以去改變的，而取決於整體大環境。

以「房」與「地」的優劣作為X、Y軸，可以簡單將產品分為金銀銅鐵四級。通常地段好、產品規劃佳的房子就是最高等級的「金」級產品。而先天不良又後天失調的，就屬於「鐵」的等級。此外，這四個等級也不是永遠固定不動的，房子的價值會隨著時間而產生變化。

同一個地段的好產品，也有可能因為後期出現更好的產品，就會有從金變成銅，或從銀變成鐵的現象。毫無疑問地，台中的七期重劃區就是從銅變成金的最好例子。

掌握三率──空置率、投報率及下跌率。空置率是決定租金穩定性很重要的因素，空置率若約5%左右，出租可穩定，若想當出租公的投資人可以優先選擇。

戴德梁行總經理顏炳立說：「一旦市區出現空置率上揚的狀況，就是低檔出現的訊號。」房屋空置率高、供給大過需求時，代表價格不會漲，雖然買了未必賺錢，但對自住客來說，有機會買到便宜又好的東西，可用郊區的價格買到市區的產品。

然而，空置率是不容易掌握的數字，如為出租大量購屋，可能沒入戶，在政府的統計數字裡便算空屋，一般空屋率統計根據的是「電表空屋率」，與主計處的「普查空屋率」有採樣方式上的差別，同時該數字也不代表實際在買賣市場上的流通現況，所以此數字只能看大方向。東森房屋店東傅枝火便指出，目前台中市空置率很低，餘屋少，所以反應在房價上，則不太可能下跌。

另外，投報率也很重要，所考慮的是投資本小、利豐、回收快。投資報酬率一樣要視景氣及地段，低進高出。

如台中市今年下半年的投報率約3.5%，投資報酬比例並不高，如果考慮要投資可以優先考慮店面，如角間可出租給速食業者，像麥當勞等，投報率就有8~10%，所以若是自住考慮的投資現在並不是時機。

至於下跌幅度在20~30%的物件，就可考慮。下跌率的道理其實很簡單，大家買就漲，大家賣就跌，所以只要看現在市場性如何？目前因為打房政策針對大台北，中部以南影響並不大，北部的看屋率已經明顯減少，但台中的房價卻沒有受到影響。

不過，據過去央行打房經驗顯示：在升息狀況下，台北市、台北縣「房市成交量短期停滯，但將會持續成長」，台中呈現中性水準，南部則出現下跌比較明顯的狀況，所以未來房市下跌率仍待觀望。

一般而言，如何知道空置率，投報率等這些數字，就要多留意媒體或房介業、專家等釋出的立即市場訊息，如優家網等專業房產媒體。

 

聰明人購屋出價前要先摸透賣方底牌，除了幾種成本速算法外，還要懂得適度地嫌貨，因為「嫌貨才是買貨人」但議價絕非只靠脣槍舌劍就可以，所以以下我們先弄懂如何計算建商的成本？

建商成本速算法──

以土地30坪建坪100坪之豪宅為例：

1.透天

售價=(A+B+C)X120%(利潤)

A：土地總成本=30坪X30萬/坪=900萬

B：總建造成本=100坪X8萬/坪=800萬

C：管銷稅費=(900萬+ 800萬) X10%=170萬

售價=(900萬+ 800萬+ 170萬) X120%=2,244萬



以住宅用地，住三容積率(220%)，土地單價40萬/坪為例：

2.大樓

售價=(A+B+C)X120%(利潤)

A：每建坪分擔土地成本=40萬/容積400%(概算，含獎勵容積)= 10萬/坪

B：每建坪建造成本=10萬/坪

C：管銷稅費=(10萬+10萬) X10%= 2萬/坪

每坪應售單價=(10萬+ 10萬+ 2萬) X120%=26.4萬/坪

＊容積坪：一般住商不見得會主動告知，但您可以至市政府建管課區申請閱覽，只要填寫建號可以查得到細目資訊。



中古屋成本計算法──

考慮因素：

◎ 前次取得成本。

◎ 裝修附加價值/家具、設備：先告訴屋主，我「不見得需要」以增加議價空間。

◎ 屋主資金需求狀況：了解屋主的貸款成本，若其貸款達九成，又只貸沒幾年，代表其急於脫手，議價空間就大了。

◎ 賣屋原因：其實不必再問了，你想聽什麼樣的原因，對方就能夠講給你聽。

此外，聰明嫌貨法可簡單歸類為三種：多聽、多演戲、多比較。

一者，就是多蒐集資訊，可上網找背景，如到「地政資訊網」，輸入中意的房屋門牌號碼，就可調出房子的地籍謄本，瀏覽過往的交易紀錄。或者到附近打聽，巡視週邊環境，到菜市場、公園運動處、水電行等聽耳語。

二者，可扮演角色，尋求說詞，如「我是幫朋友看的、幫老闆看的、老公不答應、我很窮、長輩不幫忙出錢等。」擅於溝通可獲得較多折扣。

三者，多蒐集情報，或透過仲介、代銷諮詢、專業網站，多比較市場行情。

 

東風建設總經理黃哲雄表示：「收益法是最好判斷是否投資的方法。」如何操作？舉例而言，若在利率不變、目前市場狀況不變、整體國民所得其他狀況保證不變的狀況下，有個店面價格2,000萬，租金5萬，房貸利率2.4%，請問能投資嗎？

以一年為例，總收入=租金5萬X12月=60萬；

總支出=資金成本2,000萬X 2.4%+維修費用0萬=48萬 ；收益=12萬/年 ；

若還原收益的損益平衡點為0時，則最適當之購買價格應為：

即最低：(48萬-維修費用0萬) 2.4%= 2,000萬

最高：(60萬-維修費用0萬) 2.4%= 2,500萬

Break Even：總收入= 總支出

當然，如果總收入高於總支出時，便是進場購屋投資之時，聰明的您可作下明智的判斷。

購屋說起來簡單，只是花錢一事，但要買得物超所值，又能享受購屋的過程，就不是簡單的事，一般人首購常當冤大頭，多花錢又沒買到好產品，所以要買得歡喜住得開心，就要多了解多比較，本文先教大家入門學購屋，之後還會有更有趣更深入的探討，帶領大家學習當個聰明購屋者，甚至投資賺錢，敬請期待。