搞懂3件事 降低買賣糾紛

房東：陳先生
發表時間：2014-01-15

台灣不動產景氣復甦，房仲業大舉展店，根據不動產仲介經紀業營業保證基金會（營保基金）截至2010年4月底的統計，光是4月份就有111家房仲店頭成立，是營保基金成立以來單月新高，總計全台灣房仲家數共達到5,356家。面對滿街林立的房仲店面，購屋者真的能夠像電視廣告裡的主角一樣，透過房仲找到理想的房子嗎？



從內政部統計資料來看，2009年到2010年第1季，發生自房仲業的消費糾紛共1,230件，占了整體房地產消費糾紛比例達5成以上。以台北市為例，出現糾紛最大的原因，以「隱瞞重要資訊」為首，例如隱瞞房屋是凶宅、被列管危樓、或曾因天然災害造成房屋損害等；而漏水、海砂屋等屋況問題也名列前茅；此外，貸款、訂金、斡旋金、仲介服務費等金錢問題，也經常在買賣房地產過程中產生爭議。



儘管如此，房屋交易過程繁瑣，比起買賣雙方自行交易，一般購屋者仍然十分仰賴專業房仲公司的服務；信義房屋客戶暨法律服務部協理劉韋德律師強調，「好房仲是買賣房屋的第一線守護者」。購屋這件人生大事，可以用什麼方式挑選優良的房仲業者，讓你買到滿意的窩？以下綜合房地產專家與房仲業者的建議，教你找房仲時一定要懂的3件事。



1. 認清楚直營、加盟體系差異



仲介公司的經營型態，大致分為直營與加盟兩種體系，對於準備買屋的民眾，可透過兩種體系的不同特色，來評估自己適合跟哪一方打交道。



直營體系底下的每一家店，都是由總公司直接經營，聘用的房仲經紀人與業務員，也是經由教育訓練後派任；總公司負責提供各分店成立的所有資源，也會為各分店的服務內容提供保障。加盟體系的模式則為各店獨立，需定期繳交加盟金給總部，享有總部的品牌形象以及教育輔導或廣告宣傳等資源；但每家加盟店等於是等於是不同公司，必須自負盈虧，制度與服務內容也各有差異。而為了讓消費者從上門之前，就能分辨直營與加盟店的不同，不動產經紀業管理條例有規定，加盟業者必須在廣告、店面招牌以及名片上，明顯標明「加盟店」或「加盟經營」字樣。



直營體系體系

優點：產權調查較完整

缺點：據點少、佣金比率彈性低



擁有資深不動產經歷的太平洋資產管理公司總經理張欣民分析，直營店是由總公司派員展店，會徹底執行各項制度，像是像是保障交易安全的「成屋履約保證」，多會主動為客戶辦理。也因為重視長期品牌經營，直營店在篩選委託銷售物件時，就會進行較完整的產權調查，像是當房屋坐落於道路或公園用地，未來有可能會遭到徵收，這種房子就可能不會接受賣方委託。另一方面，有些屋主也因為信任品牌制度與形象，願意優先將房子委託給直營仲介。

而成交之後，總公司對於各分店也會直接負責；例如曾有買方交屋後才發現是凶宅，最後由總公司原價買回。至於缺點則是據點相對較少，為了經營效益的考量，多會選擇人口較多的地區展店；而仲介服務費（俗稱佣金）也會遵守公司規定原則（賣方約需支付房屋成交總價4%，買方為1%∼2%），對於在乎佣金比率的客戶較沒有彈性空間。



加盟體系體系

優點：對客戶追蹤較積極

缺點：交易細節較易有糾紛



獨立經營的加盟店，由於不像直營體系有保障底薪，而是完全依靠成交帶來的業績收入，因此對於客戶的追蹤，往往抱著非常積極的態度。也因為業務員抽佣比率較豐厚，為爭取高報酬，往往容易吸引企圖心較高或資歷較深的業務員加入。相對地，也會發生為了加速成交，衍生交易細節的糾紛。



由此可知，直營店或加盟店並不是絕對的選擇標準，「貨比三家不吃虧」仍是不變的通則。建議應了解自己對於仲介服務的需求，多跑幾家店綜合評估，才能篩選出最適合你的管道。



2. 親身交手　5技巧判斷業務員良莠



買房子是一筆龐大的金錢交易，特別是一般的薪水階級，往往要動用到多年攢存的積蓄來購屋，從挑選到交屋的每個環節，更是格外慎重。而找到一個能夠信賴的房仲業務員，不僅能提高買到理想房屋的機會，也能降低交易過程中可能發生的風險。



永慶房屋研究發展部協理黃增福認為，研究發展部協理黃增福認為，不論直營或加盟店，第一線跟你接觸的業務員，才是真正帶你買到好房屋的關鍵。包括該地區房市行情與實際屋況的了解、對買方購屋需求的掌握、從簽約到交屋過程中的細節管控，甚至是交屋完成的售後服務，都是好業務員必須具備的條件。



除了參考親友的口碑介紹，重點還是自己親身交涉的經驗。建議多找幾家房仲看房仲看仲看屋，感受不同業務員的服務。要判斷跟你接洽的人是否值得信賴，以下提供5個小技巧：

 

延伸閱讀：台北市15大房地產交易糾紛原因



1. 隱瞞重要資訊

2. 終止委售或買賣契約

3. 施工瑕疵、房屋漏水問題

4. 標的物貸款問題

5. 氯離子（海砂屋）檢測

6. 坪數不足

7. 契約審閱權

8. 交屋遲延

9. 「訂金」返還（含斡旋金轉成訂金返還）、建材設備不符

10. 服務報酬爭議

11. 仲介「斡旋金」返還

12. 停車位面積

13. 廣告不實

14. 產權不清楚、仲介公司欺罔行為、仲介公司欺罔行為

15. 停車位使用權、要約書之使用

註：統計自2009年至2010年第1季

資料來源：內政部



延伸閱讀：保護買賣房子交易安全，先分辨合法房仲



透過合法房仲買房子，是交易安全最基本的保障。合格的房仲業務員分為2種，第1種是「不動產經紀營業員」，需參加中央主管機關或認可機構訓練滿30小時，合格後會領到不動產經紀營業員證明。第2種是「不動產經紀人」，取得資格過程更嚴格，必須經由國家考試，及格後則會領有不動產經紀人證書。



至於如何分辨房仲公司是否合法？其實很簡單，可檢查店內是否有中華民國不動產仲介經紀商業同業公會核發的「合法經紀業者認證標章」。由於房仲要開業之前，必須向政府單位登記，並加入當地同業公會、繳交營業保證金；因此，必須具備當地縣市政府的許可函公文、公司登記或商業登記證明、營業保證金繳存證明、加入當地縣市同業公會的證書、備查函以及不動產經紀人證書等文件，才會領到合法標章。