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買房子應注意的問題 |
| 房東：老實人 發表時間：2009-07-19 |
看屋大重點: 1.座向(如果你有在意.一定要現場量過) 2.屋況(房屋現況說明書=有無漏水.屋齡.管線.海砂.輻射.凶宅.....有無..) 3.產權(不動產所有權是否完整.坪數是否屬實.公設比....) 4.大環境.(不要只單看房屋本身.周圍交通.學區以及生活機能要列入考慮) 簽約大重點 1.確認產權(坪數.基地坐落.所有權完整) 2.確認申購價格 3.確認貸款總額(一般貸款如無法貸到預定額度.買方式必須現金補足的.如果沒有多餘ㄉ預備金.最好在條款上加註:若無貸款至多少金額此買賣作廢) 4.確認貸款利率(類型) 5.稅費分攤(一般買方負擔代書費.契稅/屋主負擔增值稅.......其他規費都會有收據) 6.交屋(一般買賣約1個月.如果有急著要搬入可以請代書"趕件"不建議填寫"借屋裝修協議".交屋當天最好在去看一下房子.沒有問題就可以請銀行撥尾款.完成買賣.有任何異狀如:原屋主破壞既有設施.為依約清空.....等.就暫緩撥款) 7.其他雙方約定事項(或與業者間的承諾)最好有書面資料.以確保日後不會有爭議 有10件事您一定要先問清楚： １建照與產權 建築物興建，要先領有建造執照，才可以向建築管理機關申請開工；完成後要申報完工，經檢驗合格才可以領取使用執照，接著才能申請接通水、電。有沒有建照？請銷售人員亮出來吧！ 此外，建築公司蓋房子，有時是自地自建，有時是和地主合建。如果是和地主合建，購屋人最好分別和地主簽立土地買賣契約、與建設公司簽立房屋買賣契約，以免日後建設公司和地主一旦發生合建糾紛時，拿不到土地產權。 ２稅費誰買單 各 種稅費由誰負擔，應該在房屋買賣契約書中註明。通常所應負擔的稅費包括：土地增值稅、契稅、地價稅、房屋稅、印花稅、水電瓦斯接戶費、產權登記費以及代書 費等，除依法令規定契稅由買方繳納、土地增值稅由賣方繳納外，其餘稅費由誰負擔，應該在契約中明訂，以免日後發生糾紛。 ３公設比多少 如 果聽到「以最低的價格買到較大的坪數」，要注意坪數沒有沒灌水。因為樣品屋沒有樑柱、家具尺寸較小、牆壁較薄，可能會產生空間的放大效果，交屋後才發現落 差很大，可能就是銷售員把夾層坪數都算進去，因此，購買時一定要問清楚：公設比有多高，自用面積多少，含不含夾層坪數。 ４挑高夠高嗎 一般房子都是2米8到3米的高度，但不少房子打著「挑高」的名義，主要就是看準購屋人認為挑高可以做夾層的心理，但是如果是挑高3米6，天花板厚度就要10公分，3米6的產品只能做成閣樓或是儲藏室，人根本不好活動。＊最好不要買夾層屋，對於安全及運勢其實都不太好。 ５何時可完工 購屋者最關心的是交屋日期，簽約時應註明開工日期、完工期限與交屋日期，並注意使用的是「工作天」或是「日曆天」。 ６如何付貸款 許多建商標榜「只要自備ｘ萬元，即可擁有美麗新家」，甚至打出保證九成銀貸的訴求，對於自備款不足的人相當具有誘因。要注意的是，雖然建商願意接受高成數的房貸，但銀行可不一定接受。 ＊如果有自己長期配合的銀行，也可以轉貸，利率會較低喔！ ７建材與設備 使用建材如電梯、廚具、地磚、衛浴設備等，建商多會在契約註明廠牌「或同等級之建材」，但何謂同等級建材，為避免差異過大，最好在契約上註明建材內容及保固期限範圍。通常一般設備保固期限為1年，如果契約上沒有這項條款，可以要求建商加註。 ８樑柱與格局 室 內的隔間與平面配置會影響生活起居是否舒適與方便，房間的通風與採光是否良好，也都是購屋人要問清楚的地方。此外，預售屋平面圖只看得到「柱」，卻看不到 樑的位置，因此有必要主動詢問銷售員，以免交屋後才發現大樑影響到空間規劃與家具擺設。＊窗戶的設計最好要大於９０＊４５公分，這是最新的消防規定喔！另 外買預售屋時，最好將格局先傳給專業的風水老師看過，如果有問題，要改變都還來得及。 ９管理費多少 有些社區完工後建設公司會輔導成立管理委員會，住戶要按月繳納管理費用，購屋人應事先問清楚費用如何計算。＊如果是大樓與獨棟合併的案子，最好一開始就達成「以戶計費」的共識，不然到時會為了要如何計算而大動肝火的。 １０違約責任 購買預售屋，從簽約到實際交屋約需經1到3年的時間，簽定契約時應詳加注意違約條款內容，看違反哪些條款時，另一方可解除契約，並注意賠償的金額是否合理。 買成屋＊其實我會建議大家買成屋的，因為眼見為憑，再者成屋也較預售屋便宜一點，同時也可看看成品後，居家附近的環境等等要件，是比較好評鑑的一種選擇！ 另外,還有幾個問題您也得清楚: １產權與面積 在付出訂金前，應先到地政機關申請土地、建物登記簿謄本，查閱所有權人、面積、有無設定抵押、或被查封等情事，避免產權有問題。此外，要詳看所有權狀，計算確實的使用面積，以免賣方虛灌坪數。 ２屋況看仔細 看房子時要注意牆壁有無漏水痕跡？附近環境如何？有無公害？決定購買時，最好有一段緩衝時間，多看幾次並做多方面比較。＊專家建議：買房子時，最好白天看一次，晚上看一次，下雨天也看一次，這樣可以看到附近活動的人口，房子到底會不會漏水、淹水等大問題。 ３屋主為何賣 如果房子曾發生兇殺案或是自殺、地層下陷，還有國人避諱的風水問題，像是路沖等，屋主或經紀人多半會隱瞞，或是裝作不知情；最好在購買前多向鄰居打聽，同時帶個風水老師為自己評估一下，如果你完全沒有這些忌諱，還可以趁機向屋主殺價。 ４斡旋金多少 斡旋金指的就是訂金，主要是買主表現誠意，讓房屋仲介人員拿來與屋主談判的籌碼，通常是房屋總價的2%到5%。 此外內政部也制定了不動產要約書，與斡旋金最大的不同是，要約書不必先付訂金，而是簽訂要約書。但缺點是，買主如果反悔，容易被賣方舉證提起民事訴訟，所以購屋人應多方蒐集資訊，確定滿意這間房子後，再下訂或簽不動產要約書，以避免付訂後反悔產生糾紛。 ５價格合理嗎 屋 主通常會給經紀人一個最低限度的「委託價」，另外再開出一個高出委託價1、2成的「意願價」，留給購屋人殺價的空間。不過委託價到底在哪裡，通常無法得 知，如何判斷價格合不合理？基本上，只要經過嚴密的評估，認為這是自己可以接受的價格，又與一般行情相差無幾，就可以稱得上是合理的價格。 |
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| 1 樓住戶：林麗如 發表時間：2013-02-22 |
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| 2 樓住戶：茱咪 發表時間：2013-09-07 |
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| 3 樓住戶：新嵐 發表時間：2013-09-09 |
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