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房屋自售、委售 掌握3要項 |
| 房東：罐頭 發表時間：2010-02-11 |
房屋自售、委售 掌握3要項 中時電子報 更新日期:2009/06/24 03:21 馬婉珍／台北報導 自行買賣房屋，雙方雖能省去2％或4％的仲介服務費，但對屋主而言，必須隨時撥出時間，帶客人進屋內看屋並與有意購買的客人議價，成交之後更要自行處理簽約、過戶等流程，買方則要尋找符合需求的銀行房貸專案等。 專家建議，先考量三大條件，再評估房屋自售或委售方式較佳。 一、專職包租公或上班時間彈性者，可選擇自行買賣：城市租屋族總經理張權彬指出，這類族群較易撥出時間，帶客人看屋、隨時為客人解答屋況等疑慮，成交之後可自行處理過戶流程，或已有合作多年、值得信任的代書代理，便可選擇自行買賣，如次買賣雙方皆省下2％或4％的仲介佣金。 不過，張權彬也提醒，儘管交由熟識的代書辦到好，也必須多加提防，因委由代書處理時，權狀、印章都由代書保管，代替本人處理簽約、用印、完稅且過戶等流程，若代書心懷不軌，可能在完成過戶後捲款潛逃，屋主便拿不回賣屋的錢。 二、對房屋議價、過戶等流程不熟悉者，可委託仲介買賣：東森房屋代書部副理周稟瀛指出，買賣雙方除了要搞定繁複的「稅」，若對於完稅流程不熟悉者，光是填寫表單，就可能漏填一欄或誤填資料，都被視為手續不完全，而必須重新辦理，這對於一般上班族而言，恐怕沒有太多時間處理複雜的流程。 而在買賣雙方要負擔的稅負部份，買方應負擔契稅，依房屋評定現值的6％而定，且負責尋找代書處理過戶流程，並要負擔1.2萬元的代書費、規費、印花稅等，而屋主則要支付土地增值稅，簽約時，也要有「不動產買賣契約書」等。 周稟瀛說，不擅於議價、也不熟悉稅負者，交由仲介買賣，是最省時省力的方式，而有品牌的房仲業者，都有簽約合作的代書，可免去繁瑣的過戶流程、浪費寶貴的時間。 三、沒時間尋找適合房貸專案的買方或顧慮安全的女性，可委託仲介買賣：相較於自買房子，必須耗費大量時間，比較各銀行的房貸利率與成數等條件，而委由仲介處理，可從合作的銀行中，選擇適合自己的房貸專案。 此外，周稟瀛認為，女性屋主應考量自身安全，委託房仲買賣，可先過濾客戶再帶看房子，較能確保安全。 |
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| 1 樓住戶：過來人 發表時間：2010-12-30 |
對於委託仲介賣屋, 慎選好的仲介遠比選擇"知名"房仲公司來的有用!! 也建議如下: 1. 除非地點不佳, 或是急著賣屋; 建議不要輕易與仲介簽署"專任委託銷售合約", 因為專任約是有明訂罰則與違約金額, 一不小心就可能成了某些不肖仲介動輒要脅違約賠償或打官司之依據! (殊不知房仲買賣交易糾紛, 總是名列近幾年"消費糾紛"的前茅....而有許多類似的糾紛與案例, 網路上皆可查詢的到!!) 2. 若自認地點OK , 或是不急著賣屋, 則建議簽署"一般委託銷售合約"即可, 因為一般約是仲介與屋主均可出售,雖然會有仲介業所謂"競價"的狀況, 但這也表示機會更多,而不會像專任約必須全權委由單一仲介銷售, 喪失賣屋的主動權! 3. 無論是仲介"專任委託銷售合約"或"一般委託銷售合約", 切記!! 一定要行使合約審閱權(法定有三天的審閱期), 不要因為仲介的呼巄或是隨便帶過就馬上簽約, 因為這種定型化契約的內容皆由仲介公司所制定, 想當然 其條文大多是刻意有利於仲介公司!! 一定要仔細的將合約內容看過之後再決定是否要簽約, 若是有任何疑問或不解之處, 一定要提出來, 甚至是要求在該合約的"其他事項"中白紙黑字的予以寫上註明(並要求雙方簽名,蓋章以及押日期), 切記! 權益是要靠自己爭取與維護!! 4. 請注意!! 部份仲介業, 甚至是某些知名仲介公司的"一般委託銷售合約"條文裡, 會於"賣方權利義務"的項目中刻意加註 "甲方(賣方)保證於本委託期間不得與其它不動產經紀業存在有效之專任委託合約"; 但這種限制已明顯與一般約的精神相違背,且自相矛盾的(一般約是仲介與屋主均可出售), 也與內政部於92年6月26日 內授中辦地字第0920082745號公告修正 所頒訂的"不動產委託銷售契約書範本" 簽約注意事項 有所不同!! 若原先簽定一般約的仲介無法將房屋順利賣出, 使得屋主轉由其他仲介的專任委託銷售賣屋時, 則原先簽訂一般約的仲介就可能依此指控屋主違約, 即便一般約並無明訂的罰則或違約金,但少數仲介仍會依此"騷擾", 甚至威脅上法院等 (這種狀況也常發生)!! 5. 內政部 92年6月26日 內授中辦地字第0920082745號公告修正 頒訂"不動產委託銷售契約書範本" 簽約注意事項 第三條內容 如下: 有關委託銷售契約書之性質: 目前國內仲介業所使用之委託契約書有兩種，即專任委託銷售契約書及一般委託銷售契約書，如屬專任銷售委託則有 ”在委託期間內，不得自行出售或另行 委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為” 之規定，反之，則屬一般委託銷售契約書。 由以上內政部版的委託銷售契約書範本可知, 對一般委託合約並無所謂的 "甲方(賣方)保證於本委託期間不得與其它不動產經紀業存在有效之專任委託合約", 這明顯是某些仲介公司刻意擴大解釋, 作為訂定有利於己的定型化契約; 賣方千萬要小心!! 建議賣方可事先下載內政部版本之"不動產委託銷售契約書範本", 更強烈建議可與仲介所提供的委託銷售合約做仔細比較, 將可發現絕大部分仲介公司所提供的合約書都會有額外或增加之條款, 且這些條款也大多是有利於仲介公司; 為了維護自身權益, 屋主絕對有權要求予以修改或刪除 (所謂合約精神, 就是在雙方"合意"的情況下所簽署的契約, 絕非屋主必須完全遷就該定型化契約之條文內容), 若該仲介公司不同意修改或刪除, 那也就表示該公司只以自身利益為先, 若此, 也建議屋主可換家仲介公司囉. 切記, 過於信任仲介, 並不會為自己帶來幸運與福氣的!! 6. 部份仲介公司的一般委託合約條文內容, 甚至訂定的與專任委託合約類似, 也有所謂的罰則與違約金額(若屋主自售之情況下就可能有所謂的違約問題), 所以這也是為何建議一定要行使合約審閱權!! 7. 若與仲介簽定"一般委託銷售合約", 為保障自身權益, 建議可於合約內加註以下條文(雙方須簽名蓋章以及押日期): a. 本合約不受"甲方(賣方)保證於本委託期間不得與其它不動產經紀業存在有效之專任委託合約" 之限制! => 這是針對有此條文之仲介公司!! b. 若本案件由甲方(賣方)自售或委由其他不動產經紀業完成銷售, 乙方(仲介公司) 均不得以任何理由要求甲方(賣方)給付任何費用或"違約罰款"!! => 這點相當重要, 因為少數原先簽一般委託約的仲介會因為賣不到您的房子, 而要求給付所謂的作業費(如車馬費,人事費,廣告費等.....), 甚至是威脅,騷擾.... c. 在尚未收取斡旋金或簽署要約書之前, 甲方(賣方)有權更改賣屋銷售價格以及合約終止時間! => 這讓屋主可掌握賣屋主動權! 不用擔心會因加註以上條文而無法簽委賣約; 除非房屋賣相不佳, 否則以現今仲介競爭之激烈, 絕不會有人放著生意不作!(佣金動輒數十萬元!!); 善用仲介的相互競爭,從中取得對自己有利之條件, 保障自身權益才是最重要!! |
| 2 樓住戶：榮怡潔 發表時間：2013-02-22 |
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| 3 樓住戶：妹妹 發表時間：2013-09-07 |
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| 4 樓住戶：周睿芷 發表時間：2013-09-09 |
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