買房子應注意什麼?

房東：莉雪
發表時間：2012-10-31

請問買房子座向很重要嗎?有請師父算過必需買坐南朝北或坐東朝西的房子才適合一家人，但實在不好找?有的物件格局很差，沒想到買房子會如此麻煩?
請各位給個建議越詳盡越好謝謝!!

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1 樓住戶：洪代書
發表時間：2012-11-07

1. 買房子之前不要怕累要勤看房子，要決定之前可以先請專業的陽宅風水長者或具實務經驗的專門人士幫忙陽宅鑑定提供參考意見，亦要向鄰居或管理員、管區等查詢是否有發生過跳樓、自殺或其他像火災、水災、地震損害、漏水、傾斜等重大事情，及是否被列入危樓、海砂、幅射屋等問題.買對房子賺大錢，買錯房子一輩子就難再有好的投資機會了.
2. 室內的隔間大小尺寸要先有數，每個人的房間大小、通風、採光是否充足，向陽的房子對人健康較佳.
3. 多看屋多比較，有喜歡的房子就請賣方提供土地和建物所有權狀及土地建物的謄本，先看過基本資料，賣方若權狀不見了，其補發要另公告一個月的時間.
4. 買方簽約時要親眼看過過當天的土地及建物謄本，賣方需提供產權資料像土地、建物權狀正本、謄本正本、地籍圖、分區使用.
5. 買方要自行確實算過土地建物面積比例持分是否相符，面積換算單位是用平方公尺乘以0.3025即是坪數.
6. 買方下訂時要先請代書再調查產權是否清楚，並確認過對方身份證件，訂金可隨意給，下訂後可再想一下確定不會後悔再約簽約。雙方對契約內容皆要詳細確認，簽約金一般大約是以成交總額的一成至二成左右或雙方另議.
7. 出價決定前也可先向銀行問預估貸款金額是多少，要考慮日後貸款本金、利息及自己的收入增減時能力可否負荷,房貸支出約佔月收入的三成至四以內再買。切勿受別人的影響而急著下訂.
8. 該不動產有無佔用到別人的道路或其他公共設施用地，更要避開基地臺、垃圾場、色情行業等等不合適住家的區域。
9. 考慮都周詳就下訂，好讓雙方都能下定決心，圓圓滿滿、開開心心完成一件好事，好的開始就是成功的一半.
10. 賣方如果非所有權人，簽定買賣契約時，應請他提示出授權書及印鑑證明書. 雙方要互相影印身份證明文件存查.
11. 賣方用印是用印鑑章，印鑑章是指去戶政事務所申請印鑑證明的那一顆章.買方的是用便章就可以了.過戶時賣方要去戶政事務所申請印鑑證明書一份給代書做過戶用.
12. 簽約時最好有公證的第三人在場如果沒有就請代書，代書可以為日後紛爭時做個證明，也可解決雙方不熟識的信任感化解存疑，協助雙方達成共識訂出付款及其他重要的特別約定事項，較有保障且省事.
13. 買方需在代書送地政事務所過戶時開立本票一張給賣方做為尾款的擔保，並且註明:禁止背書轉讓，交由代書保管，待交付尾款給賣方後再取回作廢.
14. 一般在簽約買方就要同時申辦銀行貸款，銀行會先預估價格→徵信查詢個人信用→貸金額審核→銀行對保→辦理過戶登記可同時一併辦理抵押權設定登記，待過戶完成時即可撥款交屋。交屋前會做稅費分算及交付鑰匙、遙控器及住戶規約等.
15. 買方有要貸款的話買方要提出財力、還款計畫、收入證明像是扣繳憑單影本或存摺影本.
16. 買方要付的費用如下：契稅依房屋評定標準價格來課稅6%、印花稅依現值*0.1%、地政規費、設定規費＝貸款金額 X 1.2 X 0.1%、書狀費、火險費、貸款代書代辦費、買賣件代書代辦費.
17. 簽約時各種稅費由誰負擔要事先就表明、是買清或賣清或是各付個的呢?一般買賣不動產要負擔的稅費是由賣方負擔土地增值稅地價稅、房屋稅、水電瓦斯接戶費、買方負擔契稅、印花稅、登記規費及代書費.交屋日期的最後期限一定要寫明，以免貸款被拖延.
18. 賣方是否有要享用增值稅的優惠稅率，先做試算，請至財政部稅務入口網．土地增值稅試算，選用一生一次或一生一屋或用一般增值稅，一般的增值稅報稅、稅單約五至七天，享用自用住宅優惠稅率約要十

2 樓住戶：小麥
發表時間：2012-11-14

在我經驗的過程中,
不論是委託給小品牌或是大品牌的仲介公司,
該公司口碑才是重點
而且現在大家都會透過 [履約保證] 來保障買賣雙方的一種交易安全
[履約保證]保障方式你可以自行在網路搜尋相關資訊
所以仲介品牌已經不是買賣安全保障的要素, 仲介公司服務口碑才是重點

之前委託廣利不動產,因為我是第一次買屋
所以比較謹慎她們也很用心的找到適合我的房子
現在已經順利買到很棒的一間房子
所以買屋還是要找口碑比較好的仲介公司較為可靠

所以跟好的仲介銷售人員有良好的互動,
才會比較容易得的好的方屋資訊這才是重點

小技巧:
1.不論是小品牌或是大品牌口碑好才是最重要
2.跟好的仲介銷售人員有良好的互動
3.眼光精準

第二種 : 自己找優質仲介
知名房仲成交網 http://www.sold.com.tw/
全台第一家提供仲介評價的網站,
網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價
所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存

優點:由網站提供的評價功能可自行評估
缺點:要花時間和電話費來詢問

第3種 : 自售或是自買並找有口碑的代書

我都是找這家知名代書事務所 http://www.collect.com.tw/
非常好的代書，不但經驗豐富，專業知識都蠻豐富，辦事讓人很放心，而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。

優點:二十多年的老字號公司,有口碑
缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的

如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看，裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊
明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/

第4種 : 貨比三家

你也可以到比價網看看，比價網提供一個不錯的比價服務，比價網已經和300位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳購屋的需求，就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋，給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費，也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋
全民比價網 http://www.prices.com.tw/
買屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/buy.php
賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php

3 樓住戶：鄭詠城
發表時間：2013-04-01

找房屋到J2H房地產我就蠻推薦的~

但我會選擇沒仲介的~你可以先參考房子裡格局~

是否有相關的房屋資訊~其實這樣可以省下一筆仲介費~

不然仲介費都要服務費~這樣太傷荷包了~

J2H房地產網址 http://www.j2h.com.tw/house/

4 樓住戶：艾政儒
發表時間：2014-01-02

想要找到更多更便宜的房子,只要到輕鬆估價網填寫相關資料就會有很多專業知識和豐富經驗的房屋仲介，為你服務幫你找便宜的房屋

輕鬆估價網 http://www.questions.com.tw/

投資買屋刊登表格 http://www.questions.com.tw/house/invest.php

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