黑心投資客炒房告白：搞懂中古屋坑錢陷阱的17堂課

Part  I 黑心投資客的17招炒房密技

1.全民公敵．無所不在：不要買到讓你吐血的黑心投資屋

2.富爸爸之有錢人的大陰謀︰中古屋獲利五成開價法

3.投資客的黑心裝潢術（上）：老公寓、華廈的拉皮遮瑕法

4.投資客的黑心裝潢術（中）：豪宅專屬「重裝修山寨法」

5.投資客的黑心裝潢術（下）：男女大不同之「性別裝修法」

6.這些事等投資客來教，學費很貴！（上）：假自住、假租約騙到高房價

7.這些事等投資客來教，學費很貴！（下）：大咖找仲介，小咖募學徒

8.投資客的房地產致富全書（上）：我愛上流搞豪宅

9.投資客的房地產致富全書（中）：結盟建商，預售屋掃貨賺翻天

10.投資客的房地產致富全書（下）：租金、房價兩頭賺的店面投資學

11.投資客的總裁人生（上）：看緊你的斡旋金，少碰「投客房仲」！

12.投資客的總裁人生（下）：標地養地，我就是建商！

13.里長伯仔是貴人：培養眼線，第一手搶進便宜屋

14.「都更」煉金術：「天價」滿天飛，老公寓變期貨

15.阿公阿嬤請你們也保重：投資客收購釘子戶賤招大公開

16.Google時代一定要查到底的變身術：你確定沒買到違建或凶宅？

17.媽媽桑的思考帽：你聽都沒聽過的另類投資客

Part II Sway教你買屋談判術

1.海鮮店理論：和房仲過招，主動出擊才有好物件

2.選地段，看「娘家」：別讓仲介幫你挑地點

3.中古大樓：從外到內，八個重點

4.中古公寓：由下而上，六個細節

5.透天別墅：精打細算，四大要件

6.終極殺價指南(一)：預售屋，打心理戰

7.終極殺價指南（二）：中古屋，多管齊下好議價

附錄1.看屋一定要帶的隨身小工具

附錄2. Sway教你挑好宅：中古屋、透天厝看屋導覽彩色圖解

 

【番外篇】《黑心建商的告白》升級版：破解建商話術的三堂課

1.防震不防裂，黑心制震大樓裂、裂、裂！

2.沒有一百分的建商，只有六十分的建商！

3.再破解！「反反制」黑心建商話術

 

作者序

　　我，想讓你買到六十分的好宅！

　　革命尚未成功，同志仍須努力。

　　這次掀開的，是黑心投資客的那個潘朵拉盒子，以及針對中古屋的所有麻煩。

　　當《黑心建商的告白》在網路上廣為流傳時，我知道，那是一種民怨的表現；而《黑心投資客炒房告白》無法在網路上廣為流傳，我知道，那是一種恐懼感，恐懼這幾年來因炒房而大賺的美夢，可能因此消失；恐懼因為我寫得太過露骨，而讓想要一次大賺的富翁人生，可能因此破滅。

　　你可能早就買了房子，所以，你只關心房價會不會跌，可是，有更多的人還沒買，而我更擔心的，是你兒子、你孫子以後絕對買不起房子！或者，你拿出老本讓他們買，卻最後買到一間黑心房屋！所以，我還是要寫，把買屋的所有問題一網打盡，寫出投資客的黑心手段，讓你知道，其實，房地產世界，並沒有你想像中那樣美好，建商是黑的，投資客更是黑到發亮。

　　關於房價，這回把預售屋以及中古屋的殺價方法，一次奉上。《黑心建商的告白》沒寫到的、讓代銷跟建商小喘一口氣的，這次毫不留情了，而中古屋也是，我這次狠心的把看似美美的中古屋畫面，一次撕開。

　　對我來說，「黑心系列」已經踏上了不歸路，從此，不只建築業界，現在連房仲等所有的業界，都會更加「不酥胡」了。我只能在這裡說，如果房地產業界因此而去蕪存菁，多一點清流，這不是更美好的世界嗎？你們別忘記，在廣告裡聲稱的那些美好，在公司章程立下的那些誓言，是該一一實現的。

　　也許你曾經發出抱怨：「看過書之前，有點不太敢買，看過書之後，就一定不敢買房子。」但，黑心世界如此的深奧，在我聽過多少買家被騙的真實故事之後，深深發覺，想要好好住一間房屋，實在不能再靠你的直覺來買了，我必須把我該知道的事情，一一告訴你，讓你做好所有的準備跟功課後，讓你盡量買到「六十分以上」的房屋。

　　別以為我的家人或是朋友，因為我的存在而都買了好房屋，一個親戚，就在出版前的一個月，興沖沖買下一戶投資客的房屋，等到清醒一點的時候才發現，原來，那間房裡的所有對外窗，全部面向「天井」，自然採光跟景觀，完全是「一線天」！先前看屋時，投資客利用所有技巧，有美麗絕倫的燈光與窗簾，加上宛如夢境般的裝飾品，製造出成家美夢，而這位親戚，還聲稱，已經把《黑心建商的告白》看得滾瓜爛熟。

　　更別說，他的買價，早就被投資客賺上五成，裝潢，也用了黑心建材。

　　希望，你能夠透過我的書，來了解這個房地產世界。謝謝你曾經低調的支持我，沒幫我起底、人肉搜索，革命尚未成功，我，還有故事還沒寫完，同樣的，當我沉到太平洋，或是被兩顆子彈的時候，少了個「賤嘴」說說真相，豈不可惜？

 

內文1

投資客的黑心裝潢術（下）

男女大不同之性別裝修法



全民打房•重點提示

對付女性客戶，投資客會掌握「一廚二浴三收納」的大原則：L型大廚房、高腳椅吧檯、泡澡大浴缸，以及超級大衣櫃，至於隔間、水電不重要；對付男性，大客廳、小廚房，隔間要留孝親房（即使比瑪麗亞傭人房還小），最後必殺絕技就是拉條網路光纖線！



姐姐妹妹真偉大，這話可不是我說的，有房仲自己統計，超過六成買屋的決定權，在於女性，這點黑心投資客了然於胸，所以裝潢的撇步，一定要搞得讓女性客戶超級滿意當場昏頭，就像啤酒廣告裡那群進到更衣室驚聲尖叫的女孩們一樣，才有機會把破爛的黑心投資屋，讓女性同胞們用高價買下來。



女人這麼好騙？其實投資客騙男生女生各有不同的技法，我不是歧視，但先來講女生，哪個女人會關心插座有多少個？電壓多少？啥一百一、二百二伏特？安培數有多少？太專業啦，房仲講破嘴客人還不想聽，可是，你只要給她一個L型的開放廚房，廚房牆壁上還有電視可以一邊作菜一邊看韓劇，媽媽們馬上心裡尖叫。最好的是，廚房要連著一個吧檯，可以擺兩張永遠用不到的高腳椅，可以幻想，坐在這裡跟老公吃早餐喝咖啡，啊∼真是人生最高享受啊！



女性客戶 秒殺裝潢術之一：廚、浴絕對要美形

再來個寬大浴室，有個從頭到腳全身入鏡的超大鏡子，浴缸旁邊牆壁打個窗戶出來，管他會不會影響結構安全，或一開窗就面對隔壁戶廚房的排油煙管。浴缸旁一定要有個小空間，夠放各種不同的沐浴乳、洗髮潤髮精，最好可以還能放咖啡杯、紅酒杯，當場五星級飯店泡澡的FU就出來了。



接著，洗手檯一定要有石材檯面，搭配一個超大方櫃子，裡面可以放十包衛生棉、二十包衛生紙、三十罐備用的沐浴乳跟洗髮精。天花板則是裝一台三合一的暖風機，這樣就可以在冬天不用怕冷，泡澡順便敷臉，對自己好一點，每天泡澡泡一小時。女性客人八成馬上：買單！



當然，那個大大的開放廚房，以及大大的浴室，常是將隔壁房間敲掉，硬隔出來的結果，反正隔壁房間不要做衣櫃，假裝當作書房就好；而浴室大多是陽台外推的結果，反正大家都貪便宜，不會留意陽台有多大，現在還有洗烘脫三合一洗衣機這種加分工具，擺上一台馬上可以彌補陽台空間的不足，你不會留意到衣服、棉被要曬到哪裡去的問題。



女性客戶 秒殺裝潢術之二：主臥室大衣櫃

還有，主臥室很重要，有沒有採光不重要，重點在於你要裝潢出一個很大的衣櫃，可以讓女主人可以放很多很多衣服，最好是要加上可以擺很多包包的展示櫃，對，女生最在意收納功能了，臭男生都只會襪子內衣褲亂丟，哪懂得女生理家的辛苦，你真是個善解人意的投資客！女性客人又中招了：我要買！



女性客戶 秒殺裝潢術之三：品味，象徵屋主不缺錢

我沒有忘記這篇是要寫投資客的黑心招數，所以，中古屋內一定要有一些空瓶跟包裝，比如香奈爾五號、LV的紙袋，喔，差點忘了，你一定會在廚房或餐桌上，發現隨意擺放著兩瓶進口的氣泡礦泉水，或是空的凱歌香檳，在酒櫃裡放上紅酒五、六瓶。品味嘛，讓她覺得，這個屋主一定很有錢，所以他的房子風水好，住得好才要搬家，你看屋主都可以買LV，應該不缺錢不太好殺價，大概這樣的價格就是合理了。女性客人再次中招：我要買下來！



對單身或是沒有小孩的夫妻來說，重點在於廚房、浴室、主臥室，其他都可以省，所以呢，你可以看到這類房型，多半是書房小到只能用玻璃隔間，主臥室非常大，廚房非常的大，客廳就一般般，跟裝修有關的，比如窗戶是否會漏水，有沒有氣密窗，大門是不是換了個防火門，水管是不是依舊生鏽，這些都不重要。



不要怪我罵妳傻女孩，羊毛出在羊身上，妳看到的華麗裝潢，都是投資客用前面兩堂課的黑心裝修法堆出來的，他可不會管妳三十坪房子配個超大浴室，到時候其他空間有多難用，更不會管妳開放式廚房油煙問題怎麼解決。其實只要妳願意用功找沒裝潢過的中古屋用力殺價，價差拿來自己裝潢，起碼電線是新的、水管是新的，妳的牆壁不會漏水、大門可以防火，偏偏妳要給黑心投資客賺，怪誰？

 

投資客的總裁人生（上）

看好你的斡旋金，少碰「投客房仲」！



全民打房•重點提示

遇上黑心投資客經營的房仲店，賣方會被壓低買價，買方則必須承擔假成交騙高房價、斡旋金及自備款被挪用的風險，而且因為品牌小，出了事，媒體青天大人不見得願意幫你伸張正義！找仲介，還是少碰單店型的「投客房仲店」為妙。



看完前面幾堂課，你應該很清楚投資客跟房仲是共犯結構，房仲提供買賣通路以及新聞包裝，投資客出錢、出貨，但大咖投資客會想，做仲介也不難，幹嘛不自己做老闆，還要讓別人賺？所以這幾年投資客開始自己當房仲，一方面肥水不落外人田，買賣起房屋更快更有效率，有好貨色自己也可以先吃，更黑心一點，客戶的簽約金還可以拿來當短期現金周轉，好用得很。



調謄本、包打聽，吃定賣方

當房仲老闆最大的好處，是讓投資客可以在第一時間掌握賣方的狀況，方便買進條件好的房屋，正因為可以讓投資客好好包裝的好物件不多，通常三大都會區裡，一些容易賣掉的房屋，屋主都會簽下「一般性合約」，也就是任一間房仲都可以賣，不是簽專任合約，尤其是台北市，幾乎都是簽這類的銷售合約，你跟永慶買或是跟信義買，有時開價不一樣，但最後成交的決定都在同一個屋主。



所以，買方不重要，因為房子可以透過這樣的聯賣方式，同一間房屋在各大房仲都會出現，賣方，才是大咖投資客要鎖定的對象。要怎麼著手呢？當然是希望能在第一時間鎖定賣方，並利用談判的技法，以低價進貨。



我聽過這樣的對話：「你這房屋曾經漏水、以前死過人耶，我認識你之前的屋主，這種房屋的價格不會太好喔，但是我手上剛好有一組客戶想投資，不信你去找其他房仲估價看看，有沒有我客戶想出的價這麼高呢？如果有興趣的話，我馬上打電話給客戶，叫他帶支票簿來簽約。」



這當然是亂講一通，因為仲介早就去調過謄本，他很清楚你的房屋之前有轉手過，除非前任屋主是你的親戚或好友，要不然他怎麼掰，你也不知道真假，只會被騙得一愣一愣的，就有可能聽信他的話術或在希望盡快換取現金的壓力下，匆匆忙忙的低價把房子給賣了。



這就是為什麼所有的房仲老闆都會要求業務員深耕地方，每個人選一棟社區來經營，每天找管理員、住戶用力的哈拉，就是要找到這樣的資訊，才能知己知彼的打擊賣方客戶信心。有些用功的業務員，甚至還能掌握到社區有誰離婚、有哪個小老婆、以及誰的長輩何時過世。這些社區住戶大小事，就是關係到他們會不會把房屋拿出來賣的重要資訊。



我自己就曾經碰過這種狀況。某房仲特地跑到我老家，騙家母說：「妳兒子在網路上要賣房子耶，好像想賣一千兩百萬，其實啊，我們手上有很多客戶想要那個社區，絕對會加價一百萬元跟你們買，不信，你現在用我的手機打電話給妳兒子，快跟他聯絡。」



這是因為我住的社區有管制，房仲無法直接接觸到我本人，只好動腦筋轉向曾經登記的老家。話說本人的房屋市價根本不到一千萬，當然也沒有在網路上賣屋，仲介以這種可以賺暴利的謊言，就是要讓人心動、利用老人家來「套」出我的聯絡方式。



房價高的時候，有好房屋的人就是老大，如果你手上的房屋地點跟景觀條件都好、一年內這棟社區沒人要轉賣，你將會享受到房仲的甜言蜜語轟炸，聽多了，你一定開始覺得自己的房屋很值錢、人人搶著要並且獲利驚人。



大咖投資客利用房仲的連鎖品牌直接跟第一線的客戶接觸，每天，拚死命想賺錢的業務員，會回報各個客戶購屋意願如何，當房仲店老闆自己想「倒貨」的時候，就可以精準的操作業務員累積的潛在購屋客戶名單。通常投客仲介會在自己的店頭物件中，先高價假成交一間格局爛的房屋，主要是製造假合約書，或是假的過戶證明，反正一年內的交易多半課不到土地增值稅，再將想賣的房屋，以更高價格來「真成交」。



你不用懷疑房仲店為何到處都有，密集的程度快要追上便利商店，有些路段甚至各大房仲一字排開、全部到齊，因為，大家都想利用大品牌的效力，搶貨、倒貨。



你的斡旋金就是他的周轉金

投資客自己當房仲店老闆還有一個好處，房屋買賣的過戶時間，短則三、五天，通常一個月左右，這時，就可以利用這一個月的時間差，來玩玩金流的槓桿遊戲。



買房屋的時候，仲介會要你拿出十萬、二十萬來當作斡旋金，買賣成交就可以轉為購屋的訂金或是頭期款。這個現金，就是不肖仲介的周轉金！他可能拿來付別間房屋的貸款，這還算是小型周轉咧！



買賣簽約之後，通常在過戶前要付個至少兩成的自備款，一千萬元的房屋就是兩百萬元，這筆錢正牌的房仲會存在信託專戶裡，但是，不講沒人知道，黑心房仲都直接轉到他們公司的戶頭裡！一戶房屋存個兩百萬元，十戶就是兩千萬元，一個店頭只要能隨時保持十戶的成交水位，就等於持續坐擁兩千萬的周轉金在銀行戶頭。你說大品牌都很自愛？都有履約保證？用孤狗大神查一查吧，自備款被房仲盜用的新聞層出不窮！