投資客必學6招　解決貸款問題

房東：老王吉
發表時間：2012-01-12

「石先生，您這是第 4 筆房貸，貸款成數大概只能有 7 成喔！」老石最近才剛支付訂金買進一間新成屋，卻沒想到，在向銀行詢問房貸時，銀行願意核貸的成數，竟與自己原先的預算出現 1 成的落差。60 歲的老石已經退休，看好台灣房市行情還有高點，最近再買進一間房子要長期投資，結果卻發現，因為他名下已有 3 筆房貸，銀行因此將他視為房地產投資客，拉高核貸標準，使得他不僅面臨自備款準備不足的問題，房貸利率也會拉高，讓他不禁猶豫，要不要認賠訂金、放棄這筆投資？還是另外借錢補足缺口？根據《Smart智富》月刊訪查，包括合作金庫在內的多家含政府官股成分的大型金融機構，最近都針對新增的房貸申請從嚴審查，只要房貸戶被視為投資客，不僅貸款成數至少降1成，利率也會調高0.25%～1%不等，甚至會取消或縮短寬限期優惠。

投資客必學 6 招　解決貸款問題

針對各大行庫的房貸緊縮措施，《Smart智富》月刊綜合永慶房屋契約部經理陳俊宏、住商不動產企畫研究室主任徐佳馨與專業投資客「城市醫生」投資俱樂部創辦人柯惇貿等人的建議，類似老石這樣的房地產投資人，可用以下6大招數來解決貸款問題：

招數1》積極比價，善用談判技巧

柯惇貿分析，目前房地產市況熱絡，雖然大型行庫對投資客房貸審核趨緊，不過整體銀行資金仍屬寬鬆，只要堅持「貨比三家」的比價原則，肯定不會吃虧。最簡單的做法，可拿A銀行房貸條件去跟B銀行談判。

常用談判話術包括：
1.A 銀行認為我的房子路段好，出租、轉售都容易，願意把成數提高到 8成，你們可以嗎？
2.我的還款能力提高了，A銀行給我的利率比你們低一點，你們能否比照辦理？
3.我跟你們銀行長期往來，你們的利率不能比照 A 銀行嗎？

柯惇貿指出，通常投資者只要本身財務狀況不錯、抵押品夠多，透過積極比價，目前銀行還是會給予優於一般投資客的貸款條件，爭取調降利率1碼～2碼不是問題。

招數2》將房子登記在親人名下

「將房屋改登記在子女名下」是一般投資客會採用的做法。不過，陳俊宏提醒，這種做法比較適合總價 2,200 萬元以下的物件，父母可善用每年依稅法可贈與小孩 440 萬元免稅額來當頭期款，再向銀行爭取 8 成的貸款成數，一方面免除贈與稅問題，也能避掉銀行針對多屋族緊縮房貸的限制。不過，前提是子女必須有工作能力、能夠負擔後續貸款，否則小心仍會被國稅局視為贈與行為。此外，若另一半有工作能力，而且個人負債比不超過 60%，也可以考慮將房屋登記在另一半名下。一般來說，過去只要先生向銀行貸款，太太通常會被要求擔任連帶保證人，反之亦然。不過，現在銀行法規定，辦理房貸時，只要足額擔保（抵押的房地產價值高於或等於貸款金額），即不需再增加連帶保證人，陳俊宏建議，可優先將房屋登記在配偶名下，藉此迴避銀行對多屋族的限制。若是團隊型態的房市投資客，徐佳馨建議將房屋所有權輪流登記在不同人名下，分散銀行注意，有利爭取較為優惠的貸款條件。

招數3》舉證新屋為自住

通常買第3間以上房屋，會被銀行視為投資行為，自然難逃嚴審貸款條件的命運。不過，如果房子有自住打算，陳俊宏建議，在銀行勘查房屋條件時，可以向銀行舉證新屋是要自住、或是供子女居住使用，而非投資，通常可以多爭取到 0.5成～1 成的貸款成數，或是較優惠的利率。

招數4》增加擔保品

「一定要展現自己是優質客戶的一面，這是爭取優惠房貸條件的必備要素！」柯惇貿說，除了良好的繳款紀錄外，若能增加房屋以外的擔保品，像是定存單、有價證券等，都能強化銀行的放貸信心。

柯惇貿指出，銀行會針對投資客調整房貸條件，主要是為了降低貸款收不回來的風險。因此，不管房貸戶手中有幾間房子，只要貸款收支比超過35%（每月繳交貸款本息金額超過月收入35%），銀行放貸時，就會偏向保守，如果收支比超過 60%，貸款成數幾乎只能從 6 成的基本盤起跳，此時，若能增加擔保品，就能爭取多一點貸款空間。

招數5》利用前兩間房屋來增貸

如果自備款不足，又無法讓銀行放寬貸款成數，徐佳馨建議，不妨將房貸集中在前 2 間房屋，只要在擔保範圍內向銀行申請增貸，也可取得多餘資金，增加自己在看中第 3 間房屋時的購買實力。

招數6》購屋首選轉手型標的

在銀行眼中，投資客的放貸風險高於自住客，因此投資型不動產像是店面、小套房、出租公寓等物件，貸款成數與利率本來就不如一般住家型產品。

撰文者：王妍文

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