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產權入門 |
房東:老鳥 發表時間:2010-11-02 |
不動產買賣交易過程中,最重要的事情莫過於產權清楚,我們除了以專業知識嚴格為客戶把關,另外將部分重點解說如下: 產權審查項目 我國法律明文規定不動產之取得、移轉、設定、變更、消滅等非經登記 不生效力。因此我們在購買不動產時,產權最為重要,如能購屋之前,先行詳細查閱產權,則將可避免許多問題的發生。 產權該如何審查;又該注意些甚麼呢?下列提供您一些參考: 先申請一份土地登記簿謄本, 建物登記簿謄本, 土地使用分區証明書 查看內容 u 地目及面積 u 所有權人 u 權利範圍 u 他項權利有無 u 有無查封登記 u 有無預告登記 u 有無計劃道路 u 有無劃入公共設施用地 說明:以上資料皆可由地政事務所申請土地建物謄本閱覽查知。分區情形, 公共設施用地等則可到市政府或鄉鎮市公所之都市計畫課閱覽都市計畫圖,即可得知。
土地與建築物登記簿謄本內容分三部分:1. 標示部 2. 所有權部 3. 他項權利部 1. 標示部 : u 記載收件、登記及原因發生日期、地目等則、面積及地段小段、編定使用種類,地號、土地之座落、土地上是否有無合法建築、第一次登記之建築物等, 其它特別註記等、使用分區及使用地類別:顯示空白,即表示該筆土地位於都市計畫內、可再向市政府都計課或鄉鎮市公所建設課申請分區使用證明、另其它登記事項:如有「公告徵收,禁止移轉...」之類的記載,表示該筆土地已被徵收,不得再過戶了。 u 若土地因分割、合併或地目變更等原因導致面積或地目有所變動,則謄本上會依其變更登記之先後 順序排列,並依最後一欄之登記資料為準。其面積以公制之公頃、公畝 、平方公尺為單位. 若政府機關已有因征收或重劃或劃入公共設施用地之計劃、通常會於其他登記事項或備考欄內 記載是何用途(比如是水利用地或道路用地等)。反之若這兩欄內空白則表示該土地之使用收益及移轉不受限制。又謄本下方亦載明登記簿各部分用於登記之用紙頁數,可藉由其用紙頁數得知各部分用紙之多寡,及是否有短缺。 u 現行電腦謄本則另有該土地目前之公告現值及公告地價等資料, 註:有無劃入公共設施預定地?若土地登記簿謄本上之標示部上並無記載,而您又不放心,建議您可持土地登記簿謄本及地籍圖謄本,直接至市政府或鄉鎮市公所之都市計畫課直接閱覽都市計畫圖或申請分區使用證明即可(若該土地所在地並無實施都市計畫,則無法申 請分區使用證明,其土地是否有劃入公共設施用地則悉依土地登記 簿謄本上之記載為準)。 u 建築改良物登記簿謄本標示部說明:標明建築改良物所在土地之地段、地號及建築改良物之建號與建物門牌號、建築樓層數及主要建築材料,建築完成日期及其各樓層面積等。現行之電腦謄本中亦有標明其建物與其它建物共同使用部份之建號、面積及其共同使用部分所佔有之權利範圍。 2. 所有權部 : u 記載收件登記之日期、原因發生日期及所有權人姓名、住所、身分證字號、權利範圍、義務人姓名、剩餘持分、書狀字號、所有權人的權利。若被預告登記、假扣押、假執行、假處分及查封等各種登記,則依主登記次序逐次編號登記。 需比對出賣人所持的權狀字號、身分證字號與謄本記載是否相符。 另注意是否有「查封」、「假扣押」、「假處分」、「破產登記」或「預告登記」的記載,這都是無法過戶的顯示,但在所有權狀上卻是看不出來的!所有權部亦登記該土地之前次移轉時現值 (即原地價欄) 於所有權部, 以做為計算土地增值稅之用。 3. 他項權利部 : u 房地產若設定他項權利,則登記簿列有他項權利部欄。記載抵押權、地上權、永佃權等情形,最常見為抵押全如有抵押權則可依抵押權設定的金額估算出貸款的大約金額,其權利範圍及借貸條件為何,查知共同擔保的地號、建號,這都是賣方財務狀況的指標,以作為簽約、借貸時的參考. 若為抵押權登記則需注意抵押權設定及其金額明細(抵押權設定若為銀行,其設定金額通常為實際借款金額的1.2倍;若是民間借貸則通常以設定金額即為實際借款金額) u 電腦謄本之內容較為簡單僅標明現況之情形 至於前順位抵押權等若已塗銷則謄本上即無資料可查,如欲明瞭可申請人工登錄之謄本。 u 註:若該土地或建築改良物並未設定抵押權或其他他項權利,則該登記簿謄本中則僅有標示部及所有權部而無他項權利部(即他項權利部為空白)。
地籍圖謄本申請一份: 地籍圖可提供您了解該筆土地之形狀、大小、方向位置、與鄰地關係、是否臨路、有無預定道路等資料。(一般而言,地政事務所提供民眾閱覽之地籍圖如有未開闢之預定道路通常會以紅色線條表示如不明瞭可於閱覽時請地政事務所之測量員代為說明)
建物平面圖 (又稱建物測量成果圖) 申請一份: 建物平面圖為建物建築完成後, 依據工務局所發使用執照等圖說, 至地政事務所辦理建物第一次登記, 地所測量人員實地測量其建築改良物之面積與其座落土地之關係位置圖。其上標示有該筆建築改良物座落於該筆土地上之方向、面積大小、位置、形狀、各樓層之面積、起造人與建築改良物之測量完成日期等詳細資料。地籍圖與建物平面圖皆有註明其比例(地籍圖之比例通常為1/500或 1/600或 1/1200。而建物平面圖則通常為1/200。) |
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1 樓住戶:小嵐 發表時間:2015-03-14 |
買屋找仲介 , 主要是因為仲介花了時間在找物件 , 而你為了圖方便 , 也只好找仲介 , 但你不用多花時間去一間一間的尋找你夢想中的好屋. 其實中間的差異除了法律規定的6%服務費外(買方1%~2%;賣方2%~4%) , 仲介的價值就在於他們可以提供你各區的物件及花時間去跟屋主議價. 仲介畢竟也屬於房地產專業人員 , 在議價能力, 親和力, 及及察言觀色的能力都優於一般自行購屋者. 因此 , 議價的結果比你自行議價的價格更低 , 是有這樣的可能性. 自行找屋主購屋 , 要注意不良產權的問題 ; 要擁有對屋主議價的口才 ; 成屋銀行貸款成數問題 (要自己找銀行); 代書過戶問題(要自己跑程序及找代書處理) ; 屋主較容易知道你有興趣 , 而難以議價 不過就算房仲公司品牌再大、知名度再高,也不保證完全不會出現交易安全漏洞, 找個好口碑的仲介勝過大品牌,各大品牌的買賣糾紛屢見不鮮,不 見得大品牌就一定好,也不見得小品牌就沒保障,現在代書都以公 開透明化,甚至各仲介皆用相同代書及履約保證普及化,房屋過戶 交易糾紛以不在 之前委託某知名品牌仲介在他遊說下簽了專約 簽專任就只有他能賣,又不會有人跟他搶,沒賣掉又不是他損失,損失的是我們的利息錢, 結果一織N是3個月都沒任何動靜 後來換簽給 廣利不動產 她們仲介人員積極幫我找買方,短短一個月就順利成交 所以跟好的仲介銷售人員有良好的互動, 才會比較容易得的好的方屋資訊這才是重點 小技巧: 1.不論是小品牌或是大品牌口碑好才是最重要 2.跟好的仲介銷售人員有良好的互動 3.眼光精準 貨比三家不吃虧我提供你3種方式讓你參考 第一種 : 貨比三家 房屋買賣請多家仲介公司評估,千萬不要有品牌的迷思而相信一間店的片面之詞房子慘遭賤售畢竟"品牌"是無法給你任何的服務,好的仲介人員才有法子替您服務及設想,為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格 多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的了解的周邊行情價 全民比價網 http://www.prices.com.tw/ 買屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/buy.php 賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php 如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議,避免低價賤賣自己的房子 比價網提供一個不錯的比價服務,比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳買屋的需求,就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋,給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費,也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋,買賣房屋更輕鬆 優點:不用花時間花電話費一家一家比價,刊登訊息後自然會有多位房仲人員來電為你服務 缺點:要自行評估房仲人員的優劣 第二種 : 自己找優質仲介 知名 房仲成交網 http://www.sold.com.tw/ 全台第一家提供仲介評價的網站, 網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價 所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存 優點:由網站提供的評價弁鄍i自行評估 缺點:要花時間和電話費來詢問 第三種 : 找有口碑的仲介人員 我之前經由朋友介紹廣利不動產陳姐 她待人親切,像是家人般一樣 也順利幫我找到一間很不錯的房子 讓我一家人現在住的很舒適 優點:多年口碑公司,服務態度佳 缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人需求不一樣需要找適合自己的地區的仲介 第四種 : 自售或是自買並找有口碑的代書 我都是找這家知名 代書事務所 http://www.collect.com.tw/ 非常好的代書,不但經驗豐富,專業知識都蠻豐富,辦事讓人很放心,而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。 優點:二十多年的老字號公司,有口碑 缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的 如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看,裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊 明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/ |
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