不動產產權登記基本認識

房東：洪先生
發表時間：2012-03-09

學習目標：

了解以轉換自己之經驗法則，切記各種專業知識的來源，應於平常經驗累積。因為實例的教材是最佳的機會教育。

課程大綱：
	壹、土地及建物產權登記之基本認識貳、特殊土地及建物產權現況實務討論參、其他相關法令及實務上問題討論肆、結語

課程內容：

壹、土地及建物產權登記之基本認識

一、土地及建物產權登記之法源依據及其效力
	法源依據：
		依據民法第758條﹕
		不動產物權依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。
		依據民法第759條﹕
		因繼承、強制執行、公用徵收或法院判決於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權。
		依據土地法第37條﹕
		土地登記，謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記 ( 他項權利包括地上權、永佃權、地役權、典權、抵押權、耕作權 )。
	效力：
		依據土地法第43條﹕
		依本法所為登記有絕對效力。
		依據土地登記規則第7條﹕
		土地權利經登記機關依本規則登記於登記簿，並校對完竣，加蓋登簿及校對人員名章後，為登記完畢。
		依據土地登記規則第8條﹕
		依本規則登記之土地權利除本規則另有規定外，非經法院判決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記。
二、土地及建物產權登記使用之書狀、登記簿種類及其登記方式
	（一）土地及建物權狀之基本認識
		性質﹕僅為現時或過去曾擁有產權之識別證件。種類﹕人工繕寫之權狀、電子列印之權狀。
	（二）土地及建物登記簿謄本之基本認識
		性質﹕可顯示較權狀完整詳細之產權內容及現時實際狀態。種類﹕人工繕寫之登記簿謄本、電子列印之登記簿謄本。
	內容：
		1、標示部
			土地標示部在於表明收件登記之日期、原因及鄉鎮市區、段、小段、地號、地目、等則、面積、其他登記事項、編定使用種類、當年度公告土地現值及地上建築改良物之建號等項目。
			建築改良物標示部在於表明收件登記之日期、原因及鄉鎮市區、座落地段、小段、座落地號、主要用途、建物主要建材、建物總層數、建物層次、層次面積、建築完成日期、附屬建物用途、附屬建物面積及其他登記事項。
		2、所有權部
			明收件登記之日期、原因及所有權人姓名、住址、身分證字號、統一編號、權利範圍、剩餘持分及書狀字號。
		3、他項權利部
			不動產若設定他項權利，且未辦理他項權利塗銷登記則登記簿才有他項權利部，否則僅有標示部及所有權部，他項權利包括地上權、永佃權、地役權、典權、抵押權、耕作權，一般以抵押權居多。他項權利部記載權利種類收件、登記之日期、原因、權利範圍、權利價值、權利存續期間、利息、違約金、權利人之姓名住址及義務人、債務人之姓名、統一編號、身分證字號、權利書狀字號，若有共同擔保情事，則於共同擔保欄或備註欄內註明。
三、土地及建物登記簿謄本申請實務
	電子列印之登記簿謄本一般都申請個人全部之謄本即可

貳、特殊之土地及建物產權現況實務討論

一、疑似已負擔高額債務之不動產

二、已遭相對人聲請法院限制登記之不動產

三、謄本中尚有其他登記事項、共同擔保或部分面積異常之不動產

參、其他相關法令及實務上問題討論

一、公寓大廈管理條例
	公寓大廈管理條例第4條第二項﹕專有部分不得與其所屬建築物共有部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。依規定凡屬公寓大廈管理條例定義之標的物，其建物與建物座落基地之所有權將不能完全割裂分屬兩人以上所有。
二、國民住宅條例
	國民住宅條例第19條：
	政府興建之國民住宅，其承購人居住滿二年後，經該管國民住宅主管機關之同意，得於提前清償國民住宅貸款本息後，將該住宅及基地出售、出典、贈與或交換。其承購、承典、受贈或交換人應以具有購買國民住宅之資格者為限，並視同國民住宅配售戶。前項國民住宅及基地之出售，國民住宅主管機關有優先承購權。原承購人及其配偶，或共同生活之直系親屬及未婚之兄弟姊妹，自出售其住宅起五年內，不得再行承購或承租國民住宅。但由國民住宅主管機關承購其住宅者不在此限。依其規定國宅之承購及出售需符合一定之條件，非如一般房地得自由買賣。
三、車位種類概述
	（一）、獨立產權車位
		1、一般之獨立產權車位 2、特殊之有權狀車位
	將警衛室或其他名目之公用建物另編建號取得獨立權狀後再細分與購買車位者持分該建物。
	（二）、公設車位
		1、由全體住戶共有之車位
			其車位之使用由住戶定期抽籤決定。
		2、由部分住戶專有之車位
			(1) 僅由擁有車位之住戶持分該公設。 (2) 所有住戶均持有相同公設，僅以持分大小決定是否擁有車位。 (3) 直接將車位測繪於建物平面圖並編定號碼註記於專有部分之建物謄本標示簿中及建物權狀上。

肆、結語

曾有人說:「機會是留給有準備的人，有準備的人不一定會成功，但沒準備的人一定失敗」

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1 樓住戶：李美玉
發表時間：2015-03-15

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2. 若是自認所要賣的房屋地點OK , 或是不急著賣屋, 則建議簽署"一般委託合約"即可,
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