為何有樓層價差？如何訂定？

有購屋或看屋經驗的消費者都知道，每個建案樓層價差不一，尤其是高樓層價格往往比中低樓層（店面除外）昂貴，有的建案高樓層較低樓層單價貴一至兩成，有的建案價差卻逾五成，於是消費者不免好奇，樓層產生價差的因素是什麼？業者在制定價差時，是憑藉何種標準？

事實上，時下消費者越來越精打細算，房屋定價不合理自然不屑買單，故業者在制定高低樓層價差時總是多方考量，依據建物內、外在環境估算應有之價值，絕非漫天喊價，新高創廣告公司業務經理蕭既安表示，影響樓層價差的因素相當複雜，很難一概而論，然大抵而言，景觀的有無是主要因素；除此之外，另有「棟距」、「平面」及「立面」三個要素。



所謂「棟距」，是指建物間隔之距離，棟距越大，則視野與價位相對較佳，反之則愈差；棟距不只影響視野及房價，也會對生活品質形成威脅，因棟距過窄，或者建物周邊有超高大樓，對居住者都會產生壓迫感。



再來是房屋之「平面」，包括建物規劃（單層單戶、雙併、四併、六併等）、坪數大小、前後樓層、戶數多寡、出入動線、機電或水塔房位置、附加價值（如露台等設施），以及建物座向等因素，都會影響個別樓層價格。



獨棟或單層單戶通常價格較高，若同一樓層規劃越多併（如集合式住宅），則戶數越多，價格愈低；接著是建物方位，「南北向」的價格多優於「東西向」，或者所屬樓層有露台等額外使用空間，通常每坪單價會高出五分之一到三分之一不等。

最後則是建物之「立面」，所指即建物立體高度，高樓價格較低樓層貴是眾所周知的，業者在制定樓層價差時，通常會把建物切割為幾個價格區間，故樓層越高，則價格區間越多。



假設一棟十五層樓高的建築物，若是三個樓層為一個價格區間，則二至四樓、五至七樓、八至十樓分別有所屬價格，隨樓層愈高而往上遞加，因此若價格區間愈多，那麼高低樓層價差就有極大差距。



但另有一個拉大高低樓層價差的原因，則與建物本身條件無太大關係，就是業者的操作手法。蕭既安指出，某些業者會刻意壓低低樓層之單價以刺激銷售，但相對地就得拉高高樓層之單價，遂造成高低樓層價差過大，但這類情事現在已經較為少見。影響樓層價差原因不一，除了上述因素外，還得視區域客戶接受度，以及房市大環境而定，任何一項因素均非唯一準繩，消費者仍需從各個角度進行評估。