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做房屋仲介-成左漣@業模式 |
房東:勇哥 發表時間:2011-07-29 |
「沒有不景氣,只有不爭氣。」 如何成功? 1、成就動機?你想成功嗎? 2、來做房屋仲介的目的? 3、成功的心態! 「找出適合客戶的方法!」 來做房屋仲介的目的: 1、賺錢 2、成家立業,安身立命 3、揚名立萬,開創紀錄 4、學習成長,自行創業 5、累積人脈,創造價值 6、………………
仲介的工作就是開發、議價、銷售不斷的重複,但是每次面對的客戶都不一樣! 如何讓自己成為Somebody-如何在眾人中脫穎而出?
【成功心態】 1、快樂的工作-保持好心情,掌握機會(工作熱誠是成功的原動力) -找出樂趣和成就感 「想到要來上班,就覺得很快樂」 「我很喜歡這個工作!」 「我有堅持下去」 「沒有挫敗就不會有成長」 「要找出這個工作的樂趣」
2、積極的行動 即知即行 急性子+快節奏=行動力 >速度是致勝的關鍵 「很多事很重要,要馬上去做」 3、強烈的企圖心 做房屋仲介想要成功的心 格局決定結局 「我做房屋仲介每個月的低標是300萬」 「做房屋仲介目標要高,企圖要強,格局放大!」 「希望自己做房屋仲介100萬,目標要定再150萬,」 「做房屋仲介公司80%的業績,由公司20%的人達成!」 「要以高標準來看待自己」
4、絕對的效能 做房屋仲介作有效的事,省時省力 「我做房屋仲介每天9、10點下班,我很不滿意!希望在7、8點下班」 「要做房屋仲介做有效率的事,不要盲目的帶看、盲目的拜訪」 「做房屋仲介時間要拿捏好,不要做無效的事」 做房屋仲介開發,目標是簽委託,若當天拜訪簽不到,就不要浪費時間聊天! 做房屋仲介議價,目標是改附表,一定要設假買方去議價! 做房屋仲介帶看,目標是收斡旋,而不是當帶看小弟,一定要了解需求再帶看! 「重要的行程絕不超過兩小時!」 「不重要的行程要在半小時內結束」 「我今天做房屋仲介來公司一定會有焦點」 5、正面的思考 人生不如意十之八九 凡是往好處想 正面思考>轉化成行動力 「沒成就是沒成,改快找下一個機會」 「不要花時間去緬懷失敗-如果成了就有多少多少的業績…」 「一定要有抒發壓力的管道」 「仲介是高壓、高挫力的工作,EQ要高、耐挫力要強」 ※「我上個月做房屋仲介的不好,只做了200多萬!」 「你做房屋仲介會賣房子,就一定會賣車子,銷售是相通的,人脈是你的」 6、省力的方法 複製成功 學習別人成功的方法 事半功倍 用聰明、省力、快速的方法
7、堅定的決心 成功一定要努力 努力不一定會成功 在尚未成功前,絕不輕言放棄 堅持到底很重要「我不服輸!」
做房屋仲介保持愉快的心情(工作熱誠) 做房屋仲介得意勿忘形,失意莫喪志 做房屋仲介天天有機會(掌握機會點) 做房屋仲介日日有進展(日起有功) 做房屋仲介月月龍虎榜(低標) 做房屋仲介月月破紀錄(挑戰目標)
【做房屋仲介每月的作業循環】 1、月初補委託 2、找出當月主推案 一週內成交 3、全力議價塑案(改開價) 4、全力行銷 集中帶看~這是最重要的 5見面談簽約 「委託唯有勤」 「做房屋仲介我的庫存太多,已經快50件了,一個月設定8件,最高曾一個月簽20件!」 「質不好的、沒把握的、太遠的,就不要接」 「眼神、手勢,我一定會幫你賣掉!」 高穩定庫存 【委託來源】 1、 老客戶主動回饋 市區客戶3-5年換屋一次 服務做的好,回饋就不斷 只要做房屋仲介買賣房子,就會想到你
2、 客戶介紹 成交客戶介紹家人/朋友/同事等…包括買房子或賣房子。 「帶看第三次就要結案」 「配案很重要」 「老客戶介紹的壓力很大」 3、 慕名而來 看區派報TOP 1打來 收到個人的派報(商耕) 看電視 看報章雜誌 看書(寫序) 「豪宅的客戶需要的是專業」 「我最喜歡銷售,委託不是我的重點」
4、 同業的介紹 「同業也會介紹-不然你找做房屋仲介?」
【作業方面】 1、做房屋仲介?
2、密集回報議價 回報越多越好,小事情也可以回報 做房屋仲介重要的客戶必輸入手機,並設定不同的鈴聲!(聽聲辨人) 「不管是不是A案,一定要集中帶看!」 「這是全店開會票選決定的建議價格-議價」 「E-mail一堆都亂發,質量不好的就不要發!」 「如果我接到A案希望全泡,一定要開發鄰居買方,溜進大樓派報」 「假日上午去咖啡廳派報」 「買方就在你身邊」
3、已銷售為核心 天天都是銷售日-每天帶看1~2組 比速比價 高帶看量>高收斡量>安排見面談>立即簽約
會影響我做決定要買的通常是做房屋仲介業務員的態度和專業!
「帶看的時候不要太多話,給客戶一點空間,跟著客戶的視線走,察顏觀色」
客戶:小姐,如果你要買這間,你要多少買? 做房屋仲介:我想要買的價格,一定買不到這間房子,但是我可以幫你… 「掌握買方心理,才能結案!」
4、定目標 目標意識很重要,視達成狀況隨時作調整,但是不管調高調低,一定要達成! ◎ 破百方式> 做房屋仲介收自己一間+被收一間+收別人一間(12年前學長說的) ◎ 原則> 冒全泡只要兩件 「其實破百很簡單,只要有方法和決心」 年目標>月目標>周目標>日目標
5、明日計畫 今日事,今日畢。現在事,現在畢。 按計畫實行 輕鬆又省力 「我桌上都會擺一張A4的紙,上面有兩個月的計畫行程,紀錄要馬上做的事情」
6、時間管理
7、每日焦點 日起有功 每日不留白 做房屋仲介05/02(三)的行程: 上午 簽兩件店面委託 下午 上課 晚上 兩件代書流程
8、大案經營-很重要 同工不同酬 回饋量大 「首購低總價的客戶最難成交」 「大客戶有錢,不用貸款,成交之後會有第二次第三次…」 「店面大客戶手上都有5~10間的店面」 「有錢人會認識有錢人」 「最近豪宅不錯,可以做,有錢人還是很多」 「帶看原則,1000萬以下的客戶,指名的產品才會帶看」 「要花時間在重要的地方」 「大案不好接,一定要有實力才接的到」 9、服務品質 服務從心開始 服務越好客戶越多 「若有漏水,建議先請廠商先處理,比較有賣相!」 「這個是小細節,但也是大關鍵」 「介紹廠商給客戶,我們和這個廠商很熟,我幫你談便宜一點」 ◎將心比心,珍惜所託>真心、細心、關心 ◎永遠設想在客戶前面>注意小細節、大關鍵 ◎不同的客戶有不同的服務方式 「VS會跟催的委託屋主,就主動一直打給他,他就不會一直打給你」
【做房屋仲介服務的定義】 1、滿足客戶的感覺-受尊重/花錢很爽/物超所值 2、滿足客戶的抱怨-立即改善/主動連絡 3、滿足客戶的需求-客戶最重視的項目 賣方-銷售過程回報/辛苦度 買方-產權/代書流程/貸款細節 「這個房子買了之後,還有什麼需要我幫忙的地方?」 「手機輸入各配合廠商的電話,立即幫客戶聯絡」 【Q&A】 Q1、估價? A、先提供成交行情,建議售價。 太高價的專任不想簽,壓力太大,要預應買方少! 帶看的組數不一定要多,房子又不是用來讓別人參觀的! 委託要量力而為,不要亂簽。 Q2、(1)壓力的調適? A、要用平常心,如何舒壓消除負面情緒!
(2)大案重點? A、專業的外表,隨時保持專業的形象。 一定要擦香水(國際禮儀) 「我每一季都會淘汰襯衫」 要簽大案要先經過面試 重要的是專業、能力 要嘗試高總價的經營 一定要有好的開始,讓自己先成交第一間大案! Q3、演藝圈的客戶? A、不特別經營某個圈子的客戶 哥~老客戶介紹安排見面談(心理因素成交)
Q4、時間的管理? A、平常時間要安排好,空檔時間就打給老客戶! 行程滿時一日三個委託! 「我從來不逛街,去買了就走」 「我的時間有限」 「沒有事情做我會很焦慮」 Q5促銷 A、猶豫型的客戶不要強促銷 過度促銷會有反效果(要看客戶的類型) 經過適當的促銷,再決定! 若客戶想退斡就直接退,可增加信任感! 促銷於無形!
Q6什麼支持你? A、成就感、成家立業、錢 找到屬於自己的生活 要很快樂的工作 隨時心態歸零(忘了自己是誰) 平常心快樂工作 |
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1 樓住戶:小彬 發表時間:2011-07-30 |
感謝前輩分享,受益良多 |
2 樓住戶:阿文 發表時間:2011-07-30 |
我的媽呀....勇哥!!期待哪天有機會跟你握握手,留5分鐘跟我喝咖啡....我知道你一分鐘幾百萬上下的!! |
3 樓住戶:小婷 發表時間:2011-08-05 |
感謝勇哥的分享哦~謝謝囉~ |
4 樓住戶:阿賢 發表時間:2011-08-08 |
我希望認識一下大家 我的小即時z931159奇摩 因為我也是剛進來這個行業 一些術語都不清楚 希望能跟大家多多學習 互相交流 我叫做阿賢~ 希望可以加我急時~ |
5 樓住戶:david 發表時間:2011-09-29 |
感謝分享! |
6 樓住戶:hello 發表時間:2011-10-04 |
信義房屋內部的教材 |
7 樓住戶:店東 發表時間:2011-10-04 |
知易行難... 看看就好 道理人人懂.. |
8 樓住戶:elsa 發表時間:2011-10-06 |
感謝分享!! |
9 樓住戶:咖啡 發表時間:2013-01-28 |
各位大大...小弟涉世未深...不知下列是什麼意思.... ◎ 破百方式> 做房屋仲介收自己一間+被收一間+收別人一間(12年前學長說的)?? 要簽大案要先經過面試?? |
10 樓住戶:葉小嫻 發表時間:2015-03-14 |
賣房子仲介都是報低不報高 仲介是賺傭金, 房子當然是賣越多次賺越多傭金, 先找投資客吃下來先賺一次傭金, 投資客再轉手一次再賺一次傭金 所以說,如何保障自身權益才是最重要的!! 房仲坑殺賣方五密技 http://www.j2h.tw/bbs/bbs22/1427.html 虛報行情賺價差 房仲涉詐欺判刑 http://www.j2h.tw/bbs/bbs22/1010.html 漏算公設0.88坪 賣屋虧45萬 http://www.j2h.tw/bbs/bbs22/1429.html 各大仲介糾紛不勝枚舉 看看其他人買屋賣屋發生都糾紛就知道 房屋仲介是一個暴利的行業,每每成交一件房屋買賣 服務費少至數十萬,多至上百萬甚至上仟萬的服務費 倒置現在很多各大品牌房仲為了成交用盡各種手段牟取暴利 你知道嗎房仲人員只要花 $3000元 上3天課程就可以拿到營業員證書嗎? 之前新聞報導更爆發上千位花$3000連課程都不用上直接發證書,流竄到各大知名仲介 現在很多惡劣仲介謊報成交價 以專業為導向取得信任,用盡方法取得委託書 低價賣出,之前新聞更爆發出知名仲介謊報成交價已低價買進 在已高價賣出賺取暴利差價 買賣前要先了解市場行情, 詢問多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價, 多方求證勿相信單一說法 如果真的不知如何評估行情,你可以到知名網站,全民比價網看看,比價網提供一個不錯的比價服務,比價網已經和300位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳購屋的需求,就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋,給你更快速的服務才不會浪費你的時間,也可以避免掉買賣糾紛,也不怕碰到黑心房屋仲介 全民比價網 http://www.prices.com.tw/ 買屋比價刊登表格http://www.prices.com.tw/house/buy.php 賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php 第二種 : 自己找優質仲介 知名 房仲成交網 http://www.sold.com.tw/ 全台第一家提供仲介評價的網站, 網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價 所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存 優點:由網站提供的評價弁鄍i自行評估 缺點:要花時間和電話費來詢問 |
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