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養房達人把店面當肉雞養 |
| 房東：投資達人 發表時間：2015-10-20 |
奢侈稅在6月1日正式上路，未來只要持有房子不滿2年內要轉售，就要依照交易實價被課10%或15%的稅，這個政策的源起主要是政府要遏阻房地產短期炒作歪風，政策在草擬階段時就已經打趴了房市，讓今年3月與4月的交易量陷入急凍。 但是奢侈稅是否能引導房價大幅回跌？從上路半個多月以來的觀察，大致有2項變化：第1、房價不但沒跌，反而開價更高了，因為不願在之前降價脫售的賣方，大都是資金較無壓力，現在更不可能賤售，因此賣方將課稅的成本轉嫁給買方，開價往上開高10%∼15%，導致議價期拉長，成交速度變慢；第2、由售轉租的比例增加，不少屋主已有長期抗戰的打算，因此由賣轉租，使租屋市場供給大增，房東只得降價求租，租金報酬率跟著下滑。 面對後奢侈稅時代，靠置產來收取固定收益的長期投資者，該如何調整策略呢？來看看養房達人曾鑑垣的做法。 曾鑑垣退伍後就進入信義房屋當房仲業務，在高雄房地產業已打滾超過20年，目前也在長榮大學開課，對一般大眾講授地產管理、不動產仲介業務管理等專業課程。他認為養房的成功關鍵在於先判斷房子資產是否真的具有「價值」，接下來再根據不同的產品類型：套房、店面或是小型商辦（編按：30坪以下的辦公室）來運用不同的操作方法。奢侈稅實施前，住宅型產品漲幅巨大，店面與商辦則落後，加上陸客自由行效應，因此，現階段以店面、小型商辦最適合養房投資。 曾鑑垣把養房比喻成養雞，雞可分成生蛋雞與肉雞，房子也一樣。要看養房的目的，是要把房子價值養大、賺價差，此法常適用於店面；若是養房賺租金收益，追求租金報酬率穩定而不中斷，則以小型商用不動產或套房為宜。此外，他不推薦傳統的2房或3房的住家型產品，因為住家型產品的管理成本最高，租金穩定度又不比小型商辦好。 養店面》謹記「5要5不」，拉高獲利 很多人認為店面是金雞母，應該長抱不放，但是曾鑑垣認為店面盛衰跟商圈有很大的關係，不一定適合長抱，而是應該逐商圈來選標的。除非像是封閉型商圈，例如社區型商圈或夜市商圈，有基本的居住人口與消費族群可以撐起一定的買氣，否則最好在商圈人氣移轉前，趁機賣出店面，獲利了結。 以下綜合曾鑑垣操作店面投資超過15年的經驗，歸納出以下的選店面「5要5不」心法： 1要--首選面小巷子邊間：黃金店面不見得是最好的投資標的，因為成本相對高，租金報酬率相對下降。因此最好選擇面臨主要幹道上，分岔其他小路或巷子的邊間或三角窗店面，價格便宜很多，但是租相也不差，兩相權衡下，報酬率會比較突出。 1不--大馬路正三角窗投報低：因價格最貴，因此投報率低，且增值空間受限。 2要--挑高1樓店面最優：選店面要計較的是「使用坪數」，而非權狀坪數，因此使用坪數愈多愈好，最好的選擇是1樓挑高、有夾層使用的店面，可以多創造出約2/3的使用空間，放大使用效益。 2不--別碰透天厝店面，2、3樓恐閒置：中南部有許多透天型店面，只有1樓能做店面使用，2、3樓轉租不易，因為自住型租客不喜歡住在營業店面樓上；小型公司則不會選擇太吵雜的商圈環境。 3要--店面寬、深度比至少1：1.5，有騎樓更好：店面寬度至少要3米以上，深度最好4.5米以上。面寬太窄，店面小，很容易被開車族與機車族忽略，只能做過路客生意。即使只做過路客生意，也要有騎樓才行得通，曾鑑垣提醒，有騎樓的店面能給消費者一個「緩衝觀察」空間，而不會有必須進到店面才能知道在賣什麼的購物壓力。另外要注意，騎樓必須能跟左右店家互通串聯，保持動線流暢，要避免有些店家堆積雜物，影響過路客的動線。 3不--狹長型店面，影響空間舒適感：如果是一樣的使用面積，就要避免面窄、但深度很深的狹長型店面，這種店面的業態也很有限，如果租給餐飲業，也不易創造出空間舒適感，影響來客意願。 4要--店面前路寬10∼15米最佳：馬路愈大、愈是車水馬龍的臨路店面愈值得考慮？那可不一定，若馬路太大，過客都是開車通過，不易停留。因此，馬路寬10∼15米最佳，如果臨人行道，或有機車或是汽車的停車格更佳。 4不--馬路有安全島、單行道不考慮：如果符合10∼15米的路寬，但馬路中間有分隔島或安全島也不要考慮，這是方便對面車道的開車族或機車族可穿越馬路到對面消費，而不需大費周章找地方迴轉。另外，單行道的店面因為效益受限，也不必考慮。 5要--在高雄，每坪單價30萬以下、總價不超過2,000萬的店面最值得考慮：即使口袋深度夠，想投資店面，也不是愈大愈好，而是要站在「收益」為出發點，選擇能創造最大效益的店面。以高雄為例，曾鑑垣建議選擇中古店面，每坪單價約20幾萬元最佳，建坪約60∼100坪最理想。 5不--在高雄，總價超過3,000萬不考慮：若想提高店面租金報酬率，就應該選擇中古店面。比起大台北，高雄房價偏低，3,000萬元以上的店面除非是新成屋，或是至少有上百坪以上的中古店面。前者總價太高，租金報酬率過低；後者坪數太大，出租業態受限，不好出租。 如果符合上述的條件，再來該如何進一步評估值不值得投資？以下評估養店面的3重點： 重點1》優先考慮業態，服務型優於商品型：店面可分成2大業態，一種是服務型店家，例如電信業、超商、髮廊、SPA業者等；另一種是商品型業態，例如早餐店、餐飲業。服務型店家優於商品型，原因是服務型店家環境整潔，這對房屋環境就是一大加分，商品型業態則較難維持環境整潔，且因為競爭者多，流動率高。 重點2》租金求穩不求高：想收租，寧願租金低一點但收租穩定，也不要高租金，若一年裡面有好幾個月都在招商，可能開了又倒，倒了又開，租客來來去去，對房價更不利。 重點3》避免租給特種行業：若同一間店面，八大行業願意以每月15萬元的代價租下，但某超商則是每月租金10萬元，租金相差5萬元，該選哪一個？ 曾鑑垣會選「超商」。因為有不少行業都不願與八大行業為鄰，即使高價出租了，但是兩側的店面有可能租約到期就搬遷，又招不到新租客，導致空置率提升，即使八大行業的生意興隆，萬一未來想要轉賣，買方也會因為周遭店面空置率高為由來殺價，有可能贏了租金、賠上差價。 養商辦》小坪數需求不減，逆勢突圍機率高 台灣仍以中小型企業為主，小坪數商辦的需求不差，以高雄市來說，即使產業外移嚴重，但小坪數商辦反而是高雄市商用不動產較能逆勢突圍的產品。曾鑑垣以自己投資的小型商辦為例，10年前1坪購買價4萬元，租金報酬率約有7.6%，現在已上漲到約8萬元。 想要投資小型商辦，可以依循以下3個選擇要點： 要點1》選擇社區型商圈：社區型商圈的辦公大樓本來就少，因為供給量有限，因此容易供不應求，收益也比較高。都會型商圈的辦公大樓較多，競爭者眾，報酬率較難拉高。 要點2》選擇商圈內的指標性建築：指標建築物的指名度較高，出租率也較好。以高雄市來說，位在農16重劃區的環球企業大樓就十分搶手。 要點3》面大型空地或林蔭大道為佳：如果窗外有大片空地或是綠蔭，可以提高租相。 養套房》採「認養大樓」法，集中管理降低成本 如果認為小型商辦的產品難度較高，還可以選擇套房，作為當包租公養房的入門產品。小套房因為坪數小，總價偏低，租金報酬率相對較高，該如何選擇？可以參考以下6原則： 原則1》選擇交通便利的商圈：對租屋族來說，交通便捷很重要，即使環境優美，但是地處偏僻，仍是招租不易。因此，首選位於大眾運輸工具方便可及的地區。 原則2》位在大馬路上：「安全性」也是重要考量，千萬不要選擇投資位在巷子內的套房產品，而是選擇位在主要幹道或是大馬路旁的建築。 原則3》要有24小時警衛管理：有24小時的管理對安全性也是一種加分，雖然管理費成本墊高，但換個角度想，這也能過濾出入分子，提高安全性，降低管理成本。 原則4》戶數不要超過100戶：戶數太多，出入分子太複雜，會影響租客意願。另外，最好選擇產品單純的套房社區，避免同一個社區混雜了套房、2房與3房產品的綜合性社區。 原則5》屋齡不要超過5年：即使要養房，也要考慮日後的轉賣狀況。因此，建議選擇屋齡不要超過5年的套房，即使持有10年後要轉手，屋齡約15年，也不至於因太舊乏人問津。 原則6》坪數以8∼10坪為主：根據曾鑑垣的經驗，只要裝潢不錯，該有的配備都齊全，如液晶電視、洗衣機、無線網路等，坪數8坪、10坪與12坪套房的租金行情都差不多。既然如此，就要選擇坪數小一點的，壓低總價，愈能拉高投報率。 另外，曾鑑垣會利用「認養大樓」來養套房，也就是說，當同社區有人要賣，他就會收購，並透過參選社區主委，來確保社區管委會品質，另外，把出租套房集中在同社區，也能集中就近管理。他以自己認養的某社區為例，迄今已收購超過該社區15%的套房，每年穩定創造近百萬元的租金收益。 【延伸閱讀】養房當養雞，需求不同手法各異 ◎ 養肉雞➔養大、養肥，賣相佳才能賣得好價錢➔找到有增值空間的店面，慎選出租業態，養租客，創造好賣相➔賺價差收益 ◎ 養生蛋雞➔源源不絕生蛋，創造收入➔找到可出租的套房與小型商辦，專營社區，採取「認養大樓」的概念，有人要賣就收購，集中管理單位以降低管理成本➔賺穩定租金收益 【延伸閱讀】專家論點：口袋不深想在台北養房 挑新成屋套房或中古公寓 （福圓全球房地產總經理－葉金壽） 口袋不深，如何在台北養房？以下用總價1,000萬元為例，建議可以選擇的物件： ◎台北市離捷運出口300∼500公尺的新成屋套房：套房的單價雖高，但投報率也較高，只要位於不錯的區段、離捷運站不遠，就有一定的客層可支撐。但小套房的租客也很挑剔，心態上趨新避舊，屋齡超過10年就不用考慮，因為未來的增值空間也很有限。要提醒的一點是，目前許多銀行對於小套房的放貸成數有限制，只要坪數小於15坪以下，約只能貸到6成，等於自備款要拿出比較多。 ◎台北市離捷運出口500公尺以內的舊公寓：以千萬總價來看，約可買到20坪的老公寓，如果可以透過裝潢改裝成3間套房，約可以收2萬5,000元∼3萬元的租金。前提是要先花一筆改裝費用。 ◎新北市的3房產品：未來隨著捷運的增建，有愈來愈多的人移居新北市，尤其是首購族群，因此在新北市不能投資套房產品，而是要以市場主流產品才不會踩到地雷。 |
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| 1 樓住戶：呂英生 發表時間：2018-10-02 |
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