思考大台北重劃區的發展

大台北近十年來,出現許多重劃區,最有名的依序有新莊副都心,南港經貿園區,新板特區,三重重陽重劃區,內湖五期,林口重劃區,淡海新市鎮,三峽北大特區等.

重劃區其實很好,大台北實在太髒亂了,重劃區難得能提供"優良與正常"的居住環境給市民.

這些重劃區,我都去訪屋與看環境多次,下面會個別談談各個重劃區,並以個人意見來談談各重劃區的未來.

重劃區的出現,可能出於幾個因素,(一)是因捷運沿著荒涼的用地走(二)是政府政績工程,企圖創造優勢環境(三)是政府不敢執行台北老舊環境的改善,因此發展方向往新區走.

這些重劃區建案量之龐大,應該很難令人相信,大台北的人口有能力將這些社區塞滿,又因為重劃題材的不斷炒作,投資客與建商不斷的將重劃區的房價墊高,其中超過六十坪的大坪數建案成為主流,也很難令人相信,大台北人口的所得,足以吃下這些重劃區所有的大坪數建案.

這些重劃區的建案也一直頻頻失控,重劃區內建案,不需動輒需要好幾百戶,反而小而美更能消化空屋,並能夠維持重劃區的質量,但是許多建案都是超大型建案,闢如遠雄的大量購地與不停推出的類造鎮計劃,為何說失控,因為建商購地老是爛用政府各種容積獎勵,將樓層與戶數不停的往上增高,以賺暴利,政府擔心新區發展停滯,因此也爛給容積獎勵協助建商炒作房價.

建商騙取容積獎勵後,不斷的二次施工更改建案內容,所以說,所有的東西都是失控的.  政府相關部門當然知道,只是睜一隻眼閉一隻眼,大家彼此少惹麻煩,地方單位總認為多一事不如少一事,因此放任不管,完全沒有監管的執行力,像大家知道的,台灣其實不缺乏法律條文,是缺乏執行力. 

因此,避免泡沫與炒作,政府應該要更嚴格控管重劃區建案量與建案的大小.

重劃區多,建案量龐大,戶數量龐大,人口需求有限,國民收入有限,商業發展也有限.

因此,有些重劃區會走向失敗,這些較沒發展的重劃區,房價泡沫會因而特別的明顯.

當然,有可能大陸人,大陸台商與香港人來支撐房價,因此台灣房價一直穩步上揚.

新板特區

會從新板特區談起,是因為這裡是台北第一個發展起來的重劃區,它會發展起來,是因為三鐵共構,更是因為板南線的貫穿東西,目前房價已達七八十萬一坪.

其實除非你住在火車站旁邊,新板特區其它角落要到達板南線車站,並不是想像中這麼的方便,而就算你到了火車站,這個不小的車站也要讓你走一段時間才能到捷運月台,光是大馬路與車站內部就可能已經佔了五百公尺.

因為天時地利的配合,台北縣又嚴重缺乏整齊乾淨的街道,此重劃區即早的推出,整齊的街廓,它吸引了板橋週遭所有富有人士的進駐,並吸引部份外來人口,所以新板特區已成型.

板橋一向不是台北人外移台北縣的首選,因為距離,板橋大部份人口的密集區域要到達信義計劃區,通常都要十公里以上,地理上板橋算是最不方便的區域之一,也因此,板橋的大發展有限度,除了新板附近幾公里內的居民,大台北其它地區的人,還是不會前往板橋活動,這區最多只是獨立發展的單一區域.

單一性,就是局限太大,所以價格已到了頂端,還好,幸運的是,因為重劃區的趁早成型,它已立於不敗之地.

新莊副都心

這是一塊很大的新區,因為夠大,看起來就非常有未來性,機場捷運線與環狀線包圍,中央合署辦公大樓的進駐,整區發展起來,相信能達一定的地位.

但是又因土地太大,大部份又都尚未動土,副都心到接近完善,可能至少還有十年以上,如果以自住而言,等待十年以上不切實際,大部份的時間還是需要活在當下,但是頭前一帶房價卻已站上一坪五六十萬.

雖然投資客與地區人士對機場線期望很大,卻是期望過大,機場線要到市區,必需在台北車站轉線,在台北車站轉線就是一個痛苦又浪費時間的旅程,而環狀線也不是往市區的好旅程,只是對通勤上班的人方便.

正副都心土地大都是商業區,所以住宅建案則大多集中在頭前重劃區,目前在副都心裡的新建案多數是辦公用大樓住宅化,走在法律的邊緣,或是說已經違法,那些建案廣告都又大又明顯,其實又是政府的假裝無視.   這樣的辦公用地之住宅建案要走向高價規格,真的必需心存很大的懷疑,也要小心.

頭前重劃區,街廓不錯,但缺點是個狹長型,其實還不夠算漂亮,只是勉勉強強,以目前發展而言,頭前推案量也太大,領先於發展太多,加上投資客在副都心與頭前一帶特別猖獗,價格混亂,所以價格與消化都成為問題.

住在此區,最頭痛的可能就是學區問題,三重與新莊在許多人印象中,本來就是龍蛇混雜的地方,貧窮人口非常多,目前也無法改變太多,所以新莊頭前區目前還不是家庭的好選擇.

新莊跟板橋類似,它是距離台北市中心較遠的衛星區域,所以將它放在板橋的下面討論,因為地理上的問題很類似,副都心最多也是區域性的獨立發展,除非它真的太美或太有特色,它的遠距離依舊無法吸引多數市中心的人口前往活動.

此外,它並無新板特區的板南線很方便的去連接市中心,所以其實交通上,又更大的局限.

南港經貿園區

嚴格說起來,此區應該是台北市唯一的一塊整體市地重劃的區域.

以交通來說,應該是最好的新區,在交通上非常特別的,南港車站有三鐵共構,一高和二高都非常的近,還有北宜高速公路,文湖線直達松山機場,又有環東大道,忠孝東路,南港路與市民大道直線貫穿,似乎道路比居住人口更多,而板南線到達展覽館站與文湖線連接,造就了展覽館東側軟體園區站一整塊的小豪宅區域,街道乾淨,此重劃區應該是交通最方便的重劃區.

軟體園區的上班人潮,中信金商業大樓與寒舍艾美酒店的興建中,讓此塊重劃區發展地位已經確立,比起大部份的重劃區,南港的未來能夠更早成型,讓選擇自住的人,能夠更即時享受到新區的生活,因為如此,房地產均價已站上每坪七十萬,但是比起遙遠的新板特區,內湖五期與台北市,這個價格尚屬合理.

此外,台北市的商業中心已早立於東區,從南港出發到東區,距離近,連接性與互動性非常強,又可以吸引內湖與汐止以北的活動人口,而內湖方面的消費力並不低,這些是南港重劃區的活力.   最重要的,它畢竟是台北市.

中央研究院與生技中心存在,也讓這邊的學區不會太差.

缺點是,此重劃區的腹地較小,並無法一整塊大區域的整合,被撕裂成南港車站與經貿園區兩塊,兩塊相距1.5公里,無法像信義計劃區或新板特區類似一個正方形,在輕鬆步行內可以方便的到達各商場.

又有一缺點是,腹地不大,建案不多,又有較嚴格的容積管制,又因為被投資客看好,新區內大部份的房市都被投資客購買並長期鎖住,不僅僅把房價墊高,也讓自住客牽入緩慢,因為沒有多少好的新房子可以買.

南港還有個重陽重劃區,街道也是乾淨,位於新生地,這塊新區,華固建設擁有很多的建案,不過它距離經貿園區距離就更遠了,算是比較獨立的區,在交通上,沒有捷運的支撐,也沒有重大建設的支撐,也沒有特別的學區,只是個安靜離世的住宅區,談不上有多少未來發展,可是價格比經貿園區低一截,所以變成一個選擇.

林口

因為機場捷運線炒熱了林口.

此新區的腹地非常廣大,街道也寬大,有許多的建案,更能蓋許多的新建案,以視野來看,其實整體感覺還給人蠻舒適的感覺.

如果去拜訪許多建案,大部份建案的興建品質都不夠好,這也是當地仲介所認識的林口建案文化.

林口的環境因為濕氣而為人詬病.

林口新區最大的缺點,也就是空地過多,建案量過於龐大,因為它畢竟是林口,離台北市過遠,吸引人的唯一是讓年輕人用便宜的價格購買更大的房子,但是說到價格,林口目前一坪三十萬左右就是性價比的一個大問題.

許多建案鎖定70坪至100坪,也就是需要兩千萬到四千萬的房價,對台灣的年輕人來說,雖然有些人追求大,但是對多數人負擔仍太重,對有兩千萬的人來說,也許他寧願選擇夠住的三重或中永和.

地段就是地段,距離就是距離,它無法吸引任何活動的人潮,而在林口的自住客,長久而言,也無法辛勤的進出台北市,人總是會累.

這麼大量的建案,這麼多的地,這樣的距離,要在許多重劃區中脫潁而出,要吸引大台北的人前往進駐,相信困難性非常大,於是,林口被有些人認為是大台北泡沫性房地產的最高風險地區之一.

三重重陽重劃區

許多人對三重的印象跟新莊差不多,此區是三重難得一見的乾淨區域.

是個小重劃區,此區的建案與環境品質,說差也不差,說優秀也沒多優秀,棟距並沒有被良好控制,在生活與消費方面,因為地理位置,也許等級無法再往上提升.

交通上而言,到西區當然距離比新莊又近許多,此新區離捷運的距離通常有一小段,所以也不算是個有方便捷運的新區.

重陽重劃區已逐漸成型,也沒有太大的發展性,住在這裡,在各方面也不需要太追求了,目前50到60萬一坪的房價也大概到了頂端,也算是個獨立的安靜住宅區.

以它的建案量與腹地,在短期內要成為一個穩定的新區應該沒有太大的問題,是可以被三重一帶的人口與些許移入人口消化完的.

內湖五期

與新的內湖科技園區比鄰而立,跟內湖許多地方一樣,沒有太多元與高級的生活,但是具有一定的生活品質與消費力,吸引一些內湖的忠實自住客,這些人排斥台北縣,卻又難以負擔台北市,內湖成為一個穩定的選擇.

除了離東區距離不會太遠,沒有特別的交通建設與捷運,但是卻還要過河與上橋,看起來,住在這附近的人,開車會是主要的選擇,所以對某些家庭不會太方便.

在發展上,主要應該是吸引內科的高階人材進駐,一些較集中的白領環境,的確可以築起一些較有價值的住宅區域,其它的,並沒有太多的重大建設,機能性也不強.

此區大部份的土地由遠雄取得,也有些華固建設的產品,房價已站上八九十萬一坪,許多大型建案仍不停的興建中,案量也非常的大,比南港經貿園區的建案量大許多.

內湖與大直的學區,向來還不錯,但是內湖五期離學校的距離,就必需被在意了.

我是永遠看不懂內湖,交通不便,離市中心距離就跟中永和一般,甚至比永和不方便一點,環境是比台北縣好一點,卻總是有一定的高房價,目前選擇它,我認為不如選擇有許多發展的南港重劃區.

淡海新市鎮

這個重劃區跟林口重劃區一樣大,它幾乎所有的條件都跟林口差不多,更差的一點是交通更為不便,因為那寥寥可數的主要道路讓你往市中心永遠是個痛苦,商場的條件也可能比林口更差,所以目前的房價,也較無法提高.

林口已經有了機場捷運線,而捷運綠山線,那是個還早的夢想,就算綠山線成型,還是要再轉淡水線,這樣夢想中的捷運與長距離,不是個最佳選擇.

建案量跟林口一樣也非常的大,都是主攻大社區,蓋的很高,而不是中小型社區,是否能夠被消化掉,就是此區最大的問題.

淡海有個紙上在談的計劃,就是要蓋一個大型的海邊遊樂場,如果,很久的未來,淡海真的能被塑造成一個港口與娛樂中心,那很久以後淡海的房市就會有特色性.

林口的成型,還要一大段時間距離,淡海新區的成型,可能是個更長的時間距離.

三峽北大

因為台北大學,此區成了北大特區,這個新區不算大,卻也不小,建案量不算特別大,但是也不小,看到最後,建案們是否能夠住滿人還是個大問題.

比起其它重劃區,此區算是最沒有未來性與發展性,卻又擁有距離,距離就不用談了,它比板橋與新莊都更遠,卻都更沒有未來性,除了台北大學,它沒有任何的發展性.

這個新區,就是依舊吸引貪圖乾淨的環境又要便宜的人士,他們可以把交通,醫療與學區都拋到腦後,暫時不管,但是回到現實,一個家庭還是要在乎很多的細節.

當這些建案已到達一坪二十五萬以上,它就已不能被"貪便宜"了.

結論

距離還是距離,地段還是地段,房子的價值永遠在地段,離市中心的距離就決定重劃區的發展局限性.

不管重劃區未來性多大, 有一個最重要的重點,就是建案必需被消化,無法被消化,就會泡沫化,越久無法被消化,就是越快會被破裂,就是你買的房地產價值會劇烈下跌,所以就算你為了比市中心更便宜的價格去買新區,你卻可能因為選擇錯誤而失去了更多的金錢,投資客太貪心,也是會因為泡沫而慘賠,沒有穩賺的投資.

家庭最重要的價值是孩子,那也是家庭存在的意義,而家庭才是買房的主力,房子因有家庭而存在,學區永遠是自住的一大重點,學區不用太優秀,只要有適當的學區自然就會吸引家庭去消化建案,重劃區的價格自然就會有支撐,如果連基本的學區都沒有,就代表重劃區房地產消化有限.

如果缺乏學區,缺乏家庭的支撐,投資客再多也無法長久支撐一個區域的房價,當房價過高,又沒有適當的家庭需求與學區時,房價就會下跌.

雖然新板特區已成型,又有新北市政府,可惜的是新板特區缺少了一些白領商業氣息,這也是局限性,除了新板特區不談,最早會成型的重劃區應該是南港經貿園區,而最具未來性的就是南港與新莊副都心,而南港又搶的比副都心早是個優點,因為去想想,除非大陸人全來 了,大台北可能沒有這麼大的商業需求去滿足太多的商業性重劃區,台灣經濟並不活絡,新莊還有個問題就是缺乏學區.

至於林口,三峽與淡海,沒有學區,也尚未發展成型,價格卻已很高,目前應該不是看未來性,而是要更擔心它們的泡沫風險.