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房地產煉金術大公開 |
| 房東：阿毛 發表時間：2010-01-30 |
房地產煉金術大公開 這種投資機會，本錢不需要太多，報酬率至少一○○％，而且完全沒有風險，您是否會心動呢？當然會！相信這是所有投資人夢寐以求的投資機會，但是什麼樣的投資標的有這樣的機會呢 ----答案就是投資房地產！ 世界上一百大首富中，至少有一半是參與了房地產投資標的，所以可以發財而且持續富有。以下就是能夠協助投資人，真正了解投資房地產，三個可以擊敗任何不景氣的武器——格局理論。 一、本錢不需多 房地產投資的第一個特色就是可以採用極高的財務槓桿協助，因此可以不用投入太高比例的本錢！而提供財務援助的人（通常為銀行），為什麼會樂於提供高額的融資協助呢？因為房地產是一種同時具有高保障性與低折舊率的特殊優勢標的！ 由於可以運用高的財務槓桿，所以通常投入百分之十至二十的資金，就可以從事五至十倍營業額的投資，與傳統製造業相比，因後者財務槓桿低，所以同樣的資金投入可能只能創造二至三倍營業額的投資效果，自然可以產生較大的投資報酬率。同時，就投資風險而言，房地產投資即使投資失敗，其損失亦多有限（最多百分之十或二十的資金），但傳統製造業就沒有那麼幸運，一次失敗往往就導致血本無歸，甚難翻身。 其實，在高槓桿的財務操作之下，真正可以獲得最大投資利益的卻是購買（預售）房屋的投資人，因為在台灣現行的預售制度之下，房屋購買人只要支出百分之十左右的前期款（ down payment ）就可以購買到預售屋，在漫長的興建期間又不必支付任何利息，所以如果增值了，其運用財務槓桿效果所產生的報酬是十分可觀的（可能大於十倍）。 相對地，如果崩盤了，購屋人最多只會損失「前期款」（就好像投資選擇權（ option）失敗一般）。 同時，根據目前消費者保護法與公平交易法有關保護投資人的規定，賣方（建設公司）如果要沒收購屋者全部的「前期款」，機會不大，通常還可以打個商量，少扣一些。在這樣的情形下，預售屋的購屋者是具有極大的投資優勢，這也是目前市場上，較具投資特性的商品（如小套房、豪宅，或是使用權商品）會造成投資人大量搶購的重要原因。 由歷史的經驗可以發現，許多建設公司的老闆常常抱怨，他們並無法賺到房屋景氣所帶來的真正增值利益（因為房屋在預售期即已售出），而預售屋的購屋者，常常才是高財務槓桿下的真正獲利者。 但這些老闆為什麼不要蓋好房屋才賣，而要採用預售的方式出售房屋，然後才後悔沒有賺到最大利益呢？ 因對建設公司而言，他們買土地時已經運用了高的財務槓桿，然後再利用預售制度（先收款）創造了極高財務槓桿下的投資報酬率（投資報酬率可以大到數百倍），因此，雖然犧牲了預售房屋未來的可能增值利益，但兩相比較，大多數資金較為不足的中小型建設公司，還是會採用預售制度，以規避財務風險。相對地，對財力雄厚的建設公司而言，購地時既然已經採用了高的財務槓桿，就不應該將房屋預售，應待房屋蓋好後再行出售，方可獲取最大的房屋增值利益。 二、報酬率至少百分之百 由於房地產投資採用了高的財務槓桿方式，所以可以用不到銷售金額百分之二十的資金投入，即可完成一個建築開發案。這代表的意思是，假如成本是一百萬元的房地產投資，如果能在市場上賣到一百二十萬元時，投資者的報酬率就已經可以達到百分之一百。（自有資本的投資報酬率） 如果同時採用了預售制度，在興建過程中，通常還會有銷售金額的二十％至三十％現金流入，此時，可能不用自己的資金一毛錢，就可以順利完成興建案，此時對所投入的自有資金而言，其實報酬率就會增加到無限大，因為分母為『○』（甚至還可能是負的）。 如果在規劃的過程中，又有機會增加了容積，或是採取了容積移轉的方式，增加了低成本的容積，則其報酬率就會更加增大。 再加上，如果銷售時的售價因市場景氣而向上攀昇時，報酬率自然也會更高，在如此多的「如果」、「可能」之下，報酬率是可以不斷地被增加，這是房地產投資的最大魅力所在。 有經驗者重區位 但應該注意的是，雖然幾乎每一個房地產投資開發案的自有資金報酬率至少都有一○○％以上，但因一個興建案的時間有長至四、五年的，所以，還要將總報酬率分配到每年的平均報酬率，才可以做客觀的比較 但無論如何，房地產投資的高報酬率，是不容懷疑的！它只有商品賣不掉才會有風險，所以才會有高收費的「代銷公司」出現，但是通常只要產品是在最好的區位（例如台北市），這種情形幾乎就不會發生，頂多只有售價無法達到期望而已。這也是所有有經驗的投資者常講房地產投資的三個最重要因素是「區位！區位！區位！」的主要原因。 三、投資零風險 基本上，房地產投資是沒有風險的——只要時間夠長。我曾將台北市超過四十年（民國五二年至九五年）的預售屋平均房價加以比較，結果發現，在民國七十年以前， 一坪十萬元的房屋已是「天價」；在民國七十七、八年期間， 一坪五十萬元的房屋才算「天價」，但到了民國九十五年， 一坪超過一百二十萬元的房屋才是「天價」︰︰。 這個資料代表什麼意義？代表在台北市，幾乎全部的投資人如果房屋不賣，在過去四十多年的時間裡，不論是在何時，或是以何種價格購買房屋，到今天不但沒有賠錢，反而還都增值了。 所以，只要放的時間夠久，即使投資人現在所買的房屋是「天價」，但未來一定還會有更高價格的機會出現，到時一定可以出售獲利！所以房地產投資只有投資人耐不住時間長的問題，而沒有風險問題。 它不像股票，如果你不注意，如果那家公司倒了，股票有變成壁紙的可能。房地產不會！只要你不要買區位不好的產品（因為時間要等太長），則絕沒有變成壁紙的可能，它一定會讓您的投資賺到錢！ 時間即代表格局 可是很多人可能會問，如果房地產投資具備如此優異的三大特性——本錢不需多、報酬率至少百分百、投資零風險，為什麼還有那麼多人投資房地產卻沒有賺到錢呢？ 這個問題的答案，就牽涉到了投資房地產最重要的決勝理論—格局理論。房地產的投資，最終將由格局最大的人獲勝！ 什麼是格局最大的人呢？指的就是在購買房地產時，投資人計劃在多久的時間內將其出售，這個預期的時間就是「格局」。一般而言，有的散戶投資人，只將「格局」訂在六個月（即在六個月內就計劃出售獲利）；有的建設公司將「格局」訂在二至三年；有的開發商將「格局」訂在五至十年（如高鐵）；有的外商投資公司將「格局」訂在二十年；有的壽險公司將「格局」訂在三十年……。 人壽公司有優勢 當格局愈大，其勝負自然即已出現，最有名的例子，如一九八九年國泰人壽以「天價」在南京東路標到華航旁邊的旅館用地土地；又如南山人壽在二○○二年以「天價」標到信義計畫區莊敬路的一塊商業區土地；再如新光人壽在二○○六年以「天價」標到轟動全台的信義路聯勤總部俱樂部土地。 為什麼人壽公司在標地上有其優勢？就是因為「格局」較大——不論其所規劃的資金準備、投資年限，皆以超過三十年為導向，亦即他們在投資前的考慮是在未來三十年內，是否有一天該地價格可以有增加五十％的機會？如果有，就是一個穩勝且無風險的投資！ 相對的，許多私人財主及建設公司，他們以快速周轉為考慮，將格局放在一年至三年，因此其資金準備、融資配合、市場銷售，皆以三年為考慮，當三年內如果沒有達到預期的市場情況，他們就必須被迫退出。 此時，所有資產將在一夕之間變成負債，「錢能載舟，亦能覆舟」，過去許多有名的建設公司，就因「格局」太小，不論其知名度再高，房屋蓋得再好，而都不得不消逝在時代的洪流之中。因為房地產投資的競爭是一種「格局」的競爭，「格局」大者，勝「格局」小者。 孫子兵法有云：「勝兵，先勝而後求戰；敗兵，先戰而後求勝！」在房地產投資的世界裡，雖然具備了「本錢不需多」、「報酬百分百」、「投資無風險」的迷人特性，但真正決定勝敗的還是「格局」！當了解了「格局理論」後，投資人就應了解要努力創造「格局」的能力，方能使投資立於不敗之地！ 三種募資金方法 要如何培養「格局」呢？格局的基礎在「資金」，對房地產投資者而言，募集資金的方法大致可分為三種： 第一種，是以「股權」換資金：亦即透過各種公募及私募的方式，讓具有資金者成為股東，當然，隨著股東的要求，對其股份可以分為普通股，或是附有優先償還條件的特別股。 第二種，是以「債權」換資金：可以採取的方式如發行公司債。通常公司債又可以分為有擔保及無擔保二種，甚至有些債權的發行亦可以加入可轉讓為股權的方式（可轉換公司債）的設計。 另一類具有債權性質的募資方式，就是向銀行、票券公司、私人投資機構或是外商、外資法人，以借款的方式，設定債權以募集資金。 第三種，是以「產權」換資金：最直接的方式是直接買賣，但因房地產賣掉後就失去獲利的機會，所以可以採用附買回條件的方式設計。 第二類方式是採取目前十分流行的證券化方式，如透過 REITs的方式將房地產出售，但也可以採取附買回權的設計（例如： REATS），使得獲利機會可以保持。 第三類方式是在未來即將成為市場主流的「合夥」（ partnership ）型式，透過讓擁有資金者成為產權的共同擁有者，讓自己成為管事股東（ GP ,General(或 managing) partner），而讓資金擁有者成為單純的資金股東（ MP， Money partner ）或是產權股東（ EP， equity partner）。而以信託（ Trust）的方式，將「合夥」可以成為獨立運作的個體，它可以獨立的從事融資、銷售、興建、管理及處分資產，這種以產權換資金的方法，不論在國外或是在未來的台灣，勢必將成為募集資金的主流。 不論採取以股權換資金，以債權換資金或是以產權換資金，都是希望增強投資者的資金能力，以提昇「格局」等級，因為房地產投資是一場資金的戰爭，戰爭的原則是先求不敗，再求勝利，而充沛的資金能力是確保投資能立於不敗的唯一法寶。 結 語 所謂「大軍未動，糧草先行」，同樣地，房地產投資亦是如此，必須「大軍未動，資金先到」，每一個投資人都有其個別的資金條件，但在房地產投資的競爭上，端看每個人資金條件的強弱，就決定了「格局」，而「格局」就決定了勝負。最近的幾次小面積國有地標售，有些私人財主及私人投資公司，以高於壽險公司的出價取得土地，代表他們的「格局」又較壽險公司更大，因為他們「今生」可能不準備出售，所以「格局」最大！但房地產市場競爭的真正決戰點，將在今年（二○○七）較大面積土地的爭奪上，未來誰能在較大面積的取得上獲得優勢，就必將成為這一波房地產投資的真正贏家。 （本文作者為：股票上市公司基泰建設總經理 馮先勉博士） 房地產真的看好嗎 房地產泡沫之爭,如今已成為中國眾多媒體熱烈討論的一個話題。隨著房價的持續勁升,不少人開始抱怨自己買不起房子了,這足以說明目前房價上漲的水準已明顯超出了一般城鎮居民的平均購買力,房地產泡沫在中國已見雛形。而日益增長的投機性需求和銀行系統對房地產業融資的急劇膨脹,則不僅支撐著這一泡沫,而且還有將這泡沫越吹越大的趨勢。 利率與房地產泡沫 當土地價格上升、房地產投資大幅增長和房價持續飆升時,越來越多的人會買不起房子。此時,政府一般會出手干預這一市場,通常採取的是提高利率的調控方式。上世紀90年代日本土地價格和房地產價格持續上升,日本的很多地方大量投資房地產。為此,日本央行曾四次提高貼現率,以遏制對房地產的過度投資。此外,日本政府還推行了土地稅的改革。這些緊縮性的財政和貨幣政策措施,導致了日本包括房地產泡沫在內的"經濟泡沫"很快破滅,由此將日本經濟拖入了長達10多年的衰退之中。這說明,房地產泡沫破裂對經濟的影響是非常大的。 當然,目前中國房地產泡沫還沒有日本那麼明顯和嚴重,但日本的經歷可以給中國提供一個很好的借鑒。一旦房地產泡沫破滅,經濟將要付出的代價是很沉重的。那麼,目前中國遏制房地產過度繁榮是否能採取類似的加息調控方式呢?從理論上講,完全是可以的,並且是相當有效的。去年央行微幅調升了人民幣利率,但效果並不十分明顯,原因在於目前房地產價格飆升所帶來的鉅額資本利得已遠遠超過了利率調整的幅度,除非央行調整利率的幅度更大一些。 但問題並沒有那麼簡單。一般來說,採用利率手段來抑制房地產泡沫宜早不宜遲,要在房產泡沫產生之初就積極地採取升息手段,這裡有個時機的問題。而現在我們已經錯過了這個時機。如果在2003年央行出臺121 號文件的時候,我們就果斷地輔以升息手段,以提高社會的融資成本,就可以比較溫和地將房地產泡沫控制住。而到現在這個時候,如果央行調升利率幅度過大或過快,就可能會直接捅破房地產泡沫。隨著房地產價格的縮水,銀行系統可能會出現大量的資本壞賬,這對於目前處於銀行業改革關鍵時期的中國來說是難以承受的。另外,利率調整還涉及到人民幣匯率穩定的問題。而且,考慮到地方政府在做大房地產市場方面的作用與影響,利率調整是否能對地方政府的非市場化行為產生實際影響也是不那麼確定的。 因此,本來運用利率調整的市場化手段就可以抑制住房地產泡沫,而現在卻變得非常複雜了。況且,目前央行調整利率盯住的目標主要是一般物價水準,而不是單一的房地產價格。當市場預期央行並不可能將名義利率調整到一定高度時,即利率調整的預期變得更具確定性時,利率調整的滯後,在客觀上刺激了中國房地產業的過度繁榮。 匯率與房地產調整 除了利率,匯率問題也已成為刺激中國房地產泡沫的一個重要因素。由於中國採取人民幣盯住美元的匯率機制,前幾年美國的低利率政策實際上對中國的貨幣政策產生了深刻的影響,導致貨幣供給大幅增加,不僅刺激了國內一般價格水準的上漲,而且中國的低利率政策也產生了負利率現象,刺激了房地產業的過度繁榮。 現在,情況發生了變化。美國採取弱勢美元的政策,試圖透過美元大幅貶值來彌補其財政赤字和貿易赤字,因而要求中國停止人民幣盯住美元的匯率政策,並要求中國擴大人民幣匯率的浮動區間或人民幣匯率顯著升值。來自外界對人民幣升值的壓力日益顯著。儘管中國政府承諾,人民幣兌美元的匯率將來會趨於更加靈活。但是,當人們意識到人民幣兌美元匯率將來可能不再那麼確定時,勢必會引起對人民幣的重新估值,增強國內外市場對人民幣升值的預期。這一影響也傳遞到了中國房地產市場中。例如,境外人士已成為上海高檔住房的主要買家,不僅可以分享房地產價格快速上漲帶來的好處,而且還可以分享未來人民幣匯率升值的投資收益。尤其是後者,成為推動上海高檔住房價格上漲的重要原因之一。 那麼,我們是否可以透過匯率調整來抑制房地產泡沫呢?我們不妨還是以日本為例,1985年至1995年,日元不斷升值,加大了日本自1987年到1990年的房地產泡沫,並成為刺破日本房地產泡沫的主要因素之一。因為國際熱錢大量流入日本,導致日元升值並繼而陷入通縮境地,加劇了日本房地產價格的縮水。因而,貨幣升值對房地產市場會產生巨大的衝擊與影響。日本的經驗啟示我們,目前穩定人民幣匯率可能是更好的選擇。 基於銀行業改革、貿易和經濟增長等因素考慮,目前中國還不會考慮調整人民幣匯率水準,但會逐步朝著更靈活的匯率機制這個方向走。這無形之中又留給市場一個暗示,既然存在著人民幣匯率升值的壓力,因而投資中國房地產即人民幣資產是有利可圖的。從這個角度分析,人民幣匯率升值壓力也成為堆積中國房地產業泡沫的一大因素。 我們不能因為無法透過利率和匯率的調控方式來抑制房地產泡沫,就放任中國房地產泡沫的持續膨脹,這是相當危險的。因為一旦房地產泡沫不斷吹大,將不可避免地會破滅,而破滅將會給未來中國經濟造成巨大的負面影響。所以,在房地產泡沫進一步膨脹之前就進行可預見性的調整是非常必要的。我們認為,首先,在利率調整無法及時到位的前提下,應加強對與房地產交易相關的銀行貸款管理,並採取強制性手段來遏制房地產投資過快增長的勢頭；其次,實施土地稅改革,對土地財產和土地交易的資本收益要課以重稅,並引入對土地交易價格的直接控制。事實上,目前中國已開始對土地交易價格進行控制,類似新的物業稅也處於考慮之中；再次,政府應大力發展低端住房市場,滿足大多數居民的住房需求,並以此遏制房地產泡沫的進一步膨脹。 儘管我們一再失去了調控中國房地產市場的良機,但我們還是可以利用目前正在實行的固定匯率機制和資本管制的有利條件,透過經濟、法律和行政等調控手段對房地產泡沫進行可預見性的內部調整,從而有效避免房地產泡沫膨脹和破裂對經濟將造成的巨大負面影響。 |
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| 1 樓住戶：黃正偉 發表時間：2013-04-09 |
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