房地產有泡沬化情況嗎

房東：甜心小喵
發表時間：2012-10-22

近10年台灣房地產價格快速反彈，但由於基期低，因此包括台北市在內，民眾購屋負擔皆在正常水準之內，這為營建類上市櫃公司創造良好經營環境，而就股價反應而言，雖然營建股股價已先行反應，營建股指數上漲幅度有限，但是仍不難挑選有潛力的個股，特別是積極布局高雄地區的業者，當地房價負擔低，建商創造利潤的空間相對較大，未可股價表現可望更為強勢。

根據大華投顧的研究顯示，營建類股股東權益報酬率(ROE)，由2003年第一季的略高於-10%，至2010年持續成長至接近15%，這樣的營運成果在近10年來亦屬極佳(1999年為5~6%)。

相對於ROE居高不下，股價淨值比(PB)則仍偏低，2008年上半，營建股平均PB值為2.5倍，目前ROE與當時接近，但是股價淨值比只有1.5倍。

大華投顧認為，由於亞洲經濟快速成長，亞幣升值趨勢明顯，使營建業資金行情持續，進而支撐房價及股價。

段標：政策打壓建營股難有大幅成長

雖然基本面良好，但營建類股要持續大幅上揚仍有阻力，陳威良認為營建類股指數很難突破今年1月12日創下的320點高點，他指出營建股已走了8年的多頭，而以往5~7年就是一個景氣循環。在2009年甚至出現房市與景氣背離的情況。

此外，由於年底5都選舉在既，房價名目價格高漲，易生民怨，政府打壓態度明顯，從豪宅稅、停止釋出精華地，到銀行授信緊縮都可以看出政府打壓的決心。對房地產業者而言，真正的殺手?為升息！大幅升息不但將而影響消費者購屋意願，也影響建商利潤，不過業者推估，可能的升息幅度不會超過0.25個百分點，雖然一但確立升息的方向，將逐年調高利率，不過以上述幅度而言，在一、兩年都很難對消費者產生實質的影響。

至於眾人期待兩岸經濟合作架構協議(ECFA)的簽訂，可望會引進陸資投資房地產，不過寶來投信分析師陳威良認為初期允陶偶磢蔣筆賳磥ㄟ妦ㄙ瑣鷛|不高，不過ECFA 確實有可能提升台灣辦公室的需求。

陳威良表示營建股變動與大盤「跟漲隨跌」，但是β值較大，也就是說變動幅度高於大盤，在13日營建股指數為275.68點，低於年線281.34約2%，而大盤則收在7770點，高於年線7450約4%，在短期內似乎有成長空間，但是幅度不大。

段標：高雄第1季房價漲幅大建商可望得利

在基本面良好，但技術面居高思危的情況下，應如何選股？陳威良表示，風險的控制不可忽視！因此負債比要在50%以下。「近來部分投資人開始以股票殖利率的角度看營建股，但是仍不可以忽視負債比。」

另外在南部特別是高雄布局良好的建商，更容易創造績效，「今年第1季高雄房價、成交量成長情況優於北部，」如京城及國揚建設在高第1季高雄的推案不但銷售良好，價格也大幅提升。「馬政府積極建設南部，而打房重點則在北部，」這樣在南部推案建商周線呈現多頭的格局。

而除了中南部外，南港及新莊副都心也是未來決勝的重點，在這兩個地方擁有關優良建案的業者，股價易有較佳表現。

最後EPS逐年成長也是挑選潛力營建股的重要條件。

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1 樓住戶：欣怡
發表時間：2013-04-09

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