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房地產投資客相關問題 |
| 房東：小麗 發表時間：2010-02-26 |
1.現在房價成交行情真亂,就連同社區內都有很大的成交價差,當然會給投資客套利的機會,但是卡在房子流動性,轉手性沒想像中的好,即使僥幸低價進,也未必能在一定時間內轉手變現! 2.投資客有的專業,有的外行 專業投資客都有共通點 a.內現消息靈通,知道哪個屋主不了解行情要低價急售的 b.議價技術有一定的功力,且大都能議到比成交行情低2成才肯進場 c.進場前都會備份2組現成買主,好方便馬上轉手獲利,一般賺增值價差投資客房子持有時間絕不超過一年,以免被折舊,房貸利息給吃掉! d.絕對找人頭投資,即使投資轉手大賺,隔年的"財產交易所得"絕對對把所有利潤全吃光,甚至要倒貼,找人頭付個人頭費,其餘鉅額稅金就人頭自己吃自己! 除非是長期投資穩坐收租,他們是不求房價增值,但報酬仍可打敗定存!才會以自己的名義投資! 而一般專業投資客有的是仲介本身兼著玩,有的是仲介做久了知道門路賺的比本業多,但是!一般散戶難有這樣的功力! 外行投資客的特點 a.看新聞和財經雜誌專家建議消息,或是看名嘴出書,而誤信投資,殊不知那是中了置入式行銷手法,得利者往往是業者一方,吃虧者卻是誤信或看雜誌勤做功課的散戶! b.進場時的殺價手法另人噴飯!當然為了保有利潤或免於虧損賠售,自會開高房價來賣,但是成交價卻欲哭無淚! c.幸運一點,即使自家房價漲到有增值,卻不懂房子流通轉手的困難性,時常精華地段賣相佳屋況好,卻賣了一年還賣不掉!又高估了買方市場的接手能力,事實上目前大家所得都沒漲,自然自備款和貸款不足付房價!市場上的有錢人族群實在有限! 不知隔年申報所得"財產交易稅"的殺傷力!常有出現賺了"感覺",卻因隔年被國稅局查到繳不起鉅額交易所得稅,而被查封名下存款所有財產,賠掉一生"信用! d.建商及業者聯合制造榮景,墊高新成屋房價,但散戶投資客卻常出現"房價漲而被賠售",原因是房子具折舊性及相關稅金利息成本,卻沒考慮進去! 如果自認外行,目前正確投資房地產的方式是"賺自住價值"就是不求房價漲,只求穩定當定存坐收房租,是目前最穩健,勝算最大的,報酬勝過定存的投資方式! 3.為何房仲業都不碰投資客房屋?有的是仲介公司為了要在買方市場樹立優良口碑,對買方講信用,所以有的亂開價的投資客,連碰都不碰,以免引來買方市場的反感而無法求成交,目前仲介加盟商存活愈久的,大都注意到這點,反而是擁抱投資客大腿,求一時成交,當房市陷入盤整時,買方市場斷層,就立刻關門大吉! |
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| 1 樓住戶：信x房屋執行協理 發表時間：2010-02-26 |
1.你把房產投資客當成股票投資客了.專業房產投資客除了懂各區段房價,還要很厲害的 裝修功夫,創造差異性. 2.也必須知道哪一種身分的需求者會買哪一種房子,針對需求者裝修該房子,通常專業的 投資客裝修好的房子都會在一個月內賣掉. 3.投資房產的重點不在買低價(有那麼多笨蛋會把自己的房子賣的比行情低2成嗎?),重要 的事:創造價值.好比建商買一塊地,如何蓋出理想可以滿足需求的房子,客戶能接受自然 有利潤.也像麵包師傅買麵粉做成麵包來賣的道理一樣. |
| 2 樓住戶：中信房屋(高雄富國)副理 發表時間：2010-04-08 |
同意樓上的說法,補充一點,小麗提到的財產交易所得稅,並沒有那麼的誇張,財產交易所得 税其實並沒有很多,或許你說的應該是一年賣三間以上的房子被視為職業的營業所得稅. |
| 3 樓住戶：黃維瑤 發表時間：2013-04-09 |
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| 4 樓住戶：陳啟玉 發表時間：2013-10-28 |
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