投資房地產新手第一次買屋賣屋至少應注意的事項

房東：林偉倫
發表時間：2013-02-21

投資房地產新手第一次買屋賣屋至少應注意的事項

民間習慣房子買賣成交時會是由買方找代書或採用最新的雙代書方式來辦理過戶。代書簽約時會有2000元的簽約金是代書談話、潤筆費，由雙方各付1000元。雙方透過代書協助談妥所有買賣條件與細節。然後進入買賣過戶的流程所需時間約8-30天會完成所有過戶的手續，雙方只要依著代書的指示配合辦理就完成了。

但是現代人知識水準高，政府公部門辦事也越來越便民。買賣過戶有些人會想要自己賺代書費。原則上是雙方同意且可互信、不猜疑、不會玩花樣能講誠信又熟識彼此才較安全。如果您心中有感覺到不安就別勉強自己來，還是花點小錢找合法誠信可靠的專業代書來辦理以減少風險。畢竟代書費只約萬元左右，而不動產的買賣交易金額動輒上百、上千萬元，可別因小失大。保護好自己的權益與省錢熟為重呢?以下是第一次買賣房子的客戶經常會問到的事情，整理回應如下:
買賣過戶流程一般的付款會分成幾個階段呢?約是3~4個階段，有的人會先給小訂，有的人直接約代書簽約1.簽約款：簽約時付一部分價款內含訂金約10/100。2.備證款：雙方皆備齊辦理移轉登記所需文件，再交付部分價款約10/100。3.完稅款：繳清各自需負擔稅費後再付部分價款約10/100。4.交屋款：辦妥移轉登記，買方要將貸款撥給賣方即是尾款約70/100。過戶的流程所需時間約8-30天，付款的比例會因人或因條件不同而調整，貸款有不足的部分，雙方要先協議好，看是分期或一次現金補足再交屋，違約條件與罰責也要先約定。至少應注意事項共30點如下:
1.買房子之前不要怕累要勤看房子，要決定之前可以先請專業的陽宅風水長者或具實務經驗的專門人士幫忙陽宅鑑定提供參考意見，亦要向鄰居或管理員、管區等查詢是否有發生過跳樓、自殺或其他像火災、水災、地震損害、漏水、傾斜等重大事情，及是否被列入危樓、海砂、幅射屋等問題.買對房子賺大錢，買錯房子一輩子就難再有好的投資機會了.
2.室內的隔間大小尺寸要先有數，每個人的房間大小、通風、採光是否充足，向陽的房子對人健康較佳.
3.多看屋多比較，有喜歡的房子就請賣方提供土地和建物所有權狀及土地建物的謄本，先看過基本資料，賣方若權狀不見了，其補發要另公告一個月的時間.
4.買方簽約時要親眼看過過當天的土地及建物謄本，賣方需提供產權資料像土地、建物權狀正本、謄本正本、地籍圖、分區使用.
5.買方要自行確實算過土地建物面積比例持分是否相符，面積換算單位是用平方公尺乘以0.3025即是坪數.
6.買方下訂時要先請代書再調查產權是否清楚，並確認過對方身份證件，訂金可隨意給，下訂後可再想一下確定不會後悔再約簽約。雙方對契約內容皆要詳細確認，簽約金一般大約是以成交總額的一成至二成左右或雙方另議.
7.出價決定前也可先向銀行問預估貸款金額是多少，要考慮日後貸款本金、利息及自己的收入增減時能力可否負荷,房貸支出約佔月收入的三成至四以內再買。切勿受別人的影響而急著下訂.
8.該不動產有無佔用到別人的道路或其他公共設施用地，更要避開基地臺、垃圾場、色情行業等等不合適住家的區域。
9.考慮都周詳就下訂，好讓雙方都能下定決心，圓圓滿滿、開開心心完成一件好事，好的開始就是成左漱@半.
10.賣方如果非所有權人，簽定買賣契約時，應請他提示出授權書及印鑑證明書. 雙方要互相影印身份證明文件存查.
11.賣方用印是用印鑑章，印鑑章是指去戶政事務所申請印鑑證明的那一顆章.買方的是用便章就可以了.過戶時賣方要去戶政事務所申請印鑑證明書一份給代書做過戶用.
12.......
30.不幸發生買屋糾紛時，雙方可先心平氣和的先協調看看，真的不行就只能循序處理申請調解，對於調解結果不滿意，只好再走法律訴訟，雖然人人有訴訟的權利，但訴訟費標的金額要先付，誰輸誰贏有時不會盡讓人滿意，訴訟也是不得不的最後手段了。陳美玲代書 100/05/09

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1 樓住戶：庭庭
發表時間：2013-08-12

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