買法拍屋停！看！聽！

■買法拍屋停！聽！看！

走入法院投標室，參加一件數百萬房子的投標，不論能否得標，就如同洽談一件上百萬元的生意，也陳鈶穨Q百萬，亦可能虧損累累，或者未能得標，白忙一場？投標前的成本估算及投資報酬率換算，馬虎不得，整個評估工程，稍有閃失，即前朮伀鞳F買法拍屋尤以下列五大注意事項，最需小心謹慎：

一、正確判讀法拍的公告內容：包括物件底價，拍賣後標的物上的抵押權是否塗銷，點不點交？不點交或遭人占用時應如何排除，耗時多久。因為這些關鍵項目，都影響投標人的成本。

二、合理投標價位分析：有經驗的投標者，會根據物件行情，處理過程難易度，分析投標生態，評估最恰當的投標價位．標得到，又標得巧，是投標一門很大學問。

三、投標文件繕寫和準備：投標必須符合法令規章和程序，否則縱使出價最高，亦會成廢標。投標單繕寫完整，且又能節稅，再加上其它相關文件準備，是投標重要一環。

四、稅務分析：標到房屋，從辦理產權過戶，到出售獲利了結，其中繳交稅捐機關各項稅金，部份與民間買賣雷同，部份卻大異其趣，不可不知也。法拍稅費總共計有五項：
１、房屋稅：以取得法拍屋產權日為準，如稅捐機關漏了分算，務必憑產權證書要求稅捐機關重新開單分算。
２、地價稅：依每年８月３１日為納稅基準日，產權證書日期在基準日之前取得，則得標人需負擔全年度之地價稅，反之則不用負擔。
３、契稅：以房屋評定現值或房屋拍定價格，得標人可擇低申報，稅率為６％。
４、土增稅：得標之時，課稅義務人為原屋主，法院是由得標人繳交投標款中優先扣抵；此部份完全與得標人無涉，但得標人要特別注意，是下次再移轉之土增稅，如土地拍定價格遠低於目前土地公告現值，即有隱藏高額土增稅，此部份成本，投標前務必精算，尤其是短期投資者，兩、三個月時間再轉手出售時，即將蹦出之成本；這項土增稅陷阱在一般民間買賣是碰不到的。
５、工程受益費：以上所有稅務，原屋主所積欠部份，得標人均不用承受；但工程受益費卻要繳清始能產權過戶，從數萬至數十萬元，焉可不詳查？

五．法拍顧問諮詢：法拍疑難雜症繁瑣，對於一位投標新手，經常是束手無策，找有法拍專業的朋友做諮詢顧問，才能避免盲人摸象之險。兵法有云：「知已知彼，百戰不殆，不知彼而知己，一勝一負，不知彼不知己，每戰必敗」，要想勝決拍賣投標室，則必仔細評估，動輒上百萬的投資，才能有甜美「獲利」果實。