賣方代書作業4大流程 簽約 用印 完稅 交屋
簽約時賣方須備證件及款項
· 土地、建物權狀正本
· 印章
· 身份證
· 簽收簽約款
一.簽約
買賣雙方針對不動產買賣價款達成協議,對於買賣流程,價款給付方式,買賣條件以文字方式詳載於合約書上,並且雙方親自簽名蓋章,經代書見證簽約之程序。
賣方權利
· 收訖所有款項
· 詳閱契約內容
賣方義務
· 標的物現況、增建範圍、車位使用情形、物的瑕疵等告知
· 提供完整證件辦理產權移轉
· 負擔增值稅、規費、代書費、欠繳之稅費及賣方應繳納之費用
· 民法規定標的物點交後,賣方仍有6個月物的瑕疵擔保責任
· 標的物依契約書協議點交予買方
賣方如何閱讀契約書內容及注意事項
· 簽收買方給付之尾款,並以現場點交方式,將標的物交予買方。
· 賣方需負擔土地增值稅、塗銷費用等,而地價稅、房屋稅、水、電、瓦斯、管理費則一般以交屋日為分算日。
· 附贈設備需註記清楚,以免衍生交屋糾紛。
· 若買方給付尾款為個人支票,應請代書將本票、權狀及鑰匙交予公正第三者保管,俟票據兌現始交還買方。
· 取回代書未用完之證件如印鑑證明,若委託代書代領清償證明,應清代書代為取回火險單正本、清償證明影本、原抵押權設定契約書。
· 注意應於交屋前遷出所有設籍於本標的物之戶籍。
二.用印
買賣雙方將報稅、過戶所需證明文件交付代書,代書並於增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書(公契)、登記申請書上蓋好雙方印鑑章的手續,稱之為用印。
用印流程
· 簽約至用印約3~5日
· 聯絡買賣雙方用印時間、地點
· 用印時賣方須備證件及款項
1.印鑑章
2.印鑑證明2份(6個月內)
3.戶口名簿影本2份或戶籍謄本2份
4.近期房屋、地價稅單正本
· 由代書整理申報契稅及增值稅資料後送件
· 稅捐收件:增值稅自用件(14個工作天)增值稅一般件(7個工作天)
若買方需貸款,應於用印同時
· 請買方決定貸款銀行
· 由代書整理報稅及貸款資料後送件
· 稅捐收件:自用件(14個工作天)
一般件(7個工作天)
-銀行收件:審查、估價、對保、用印
(約2至3星期)
注意事項
· 要請代書詳細審閱印鑑證明及印鑑章是否相符,及證件是否齊全。
· 交給代書的證件,要請代書簽收,未用完時需一併退回。
三.完稅
當稅單(增值稅及契稅)核發後,代書通知買賣雙方出面繳稅,買方並於同時支付完稅款項,此稱為完稅。
完稅流程
· 核發稅單
· 通知雙方完稅時間、地點
· 賣方須備證件及款項
1.印鑑章
2.繳納增值稅(現金1日內,支票3日內)
3.簽收完稅款
· 過戶、設定送件
· 權狀核發
若買方有貸款,於完稅後
· 銀行盡可能配合在稅款繳清同時領取設定文件
· 過戶、設定送件
注意事項
· 完稅後通常代書會開始辦理過戶及貸款手續,此時買方須開立與尾款相同之商業本票以作為尾款之擔保,該紙本票通常由代書保管,並於買方尾款交付賣方同時返還買方。
· 過戶即義務人將其名下不動產移轉於權利人名下。過戶時應注意兩點:
· 契稅、增值稅須無欠繳地價稅、房屋稅、工程受益費
· 印鑑章須清晰,並與印鑑證明相符
四.交屋
買方支付尾款,賣方將房屋騰空移交給買方使用,並以現場點交方式為之。
交屋流程
· 代書至地政機關領取核發之新權狀
· 產權登記完畢3日內通知買賣雙方交屋時間、地點
· 買方備齊尾款、代書費、規費、服務費
· 現場點交,完成手續
· 取回權狀、本票、鑰匙、搖控器、住戶規約
若買方有貸款而賣方無代償,於交屋前
· 通知賣方領取清償證明,交與代書辦理抵押權塗銷登記
· 塗銷登記完畢2日內通知買賣雙方交屋時間、地點
注意事項
· 予簽收尾款時同時點交房屋(最好能在房屋現場點交),且於點交時應檢視房屋有無漏水或其他瑕疵,附贈設備是否與契約簽訂相同,交付之鑰匙是否正確等。
· 地價、房屋、水電、瓦斯、管理費應一併分算及找補清楚。可至管理委員會確認賣方是否仍有欠繳管理費情事。
· 應向代書索取土地增值稅單正本、公契契稅單影本等文件。
其他
· 清償─給付債權之標的以消滅其債之行為。清償人得請求返還借據或開據塗銷負債之字據。
· 塗銷貸款─依土地登記規則登記之土地權利如抵押權,因權利之拋棄、混同、存續期間屆滿、債務清償、撤銷權之行使或法院之判決,致權利消滅時,由他項權利人或原設定人或其他利害關係人提出塗銷登記。塗銷貸款時應向原申貸銀行取回(作廢)借據、火險單正副本,並影印一份抵押權塗銷同意書作為憑證。
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