政府合法立案,優良搬家公司
公司工廠機器搬遷,免費估價送箱
門窗工程免費丈量估價,全系列門窗、氣密窗
完善規劃設計到施工,一次ok!更享長期保固

首頁  •  j2h 論壇 • 修繕館     • 

頂樓漏水責任區分 公寓大廈管理法

房東:瑋小寶
發表時間:2012-01-13


屋頂漏水幾乎是所有建築都會碰到而且不好解決的問題,儘管建築技術和材料發展日新月異,但直至今日,仍沒有哪家建商能夠保證他蓋的房子屋頂一定不漏水,或是捉漏廠商在做完防水處理後敢保證能夠在顧客期待的期間內絕對不出問題。



以前公寓房子很少看到樓上樓下住戶為屋頂漏水的問題起爭執,公寓住戶們通常把頂樓平台視為頂樓住戶所有或專用,因此頂樓搭蓋違建成為頂樓住戶的特權但須自行承擔被查報拆除的風險。樓下住戶不太干涉頂樓住戶搭蓋違建的行為,但屋頂的漏水也理所當然變成了頂樓住戶自己必須解決的問題。



因為雙方對於彼此的態度都有清楚的認知和理解,而且這樣的共識甚至充分反應在市場交易價格上,所以公寓住戶通常能夠和平相處,這全是因為頂樓住戶與樓下住戶利益和立場調和一致的結果。



新的高層大樓卻沒有這樣的條件,除政府對新大樓違建的查報拆除標準更為嚴格與快速外,大樓的住戶也視頂樓違建是對自身權益的侵犯。因此新大樓頂樓幾乎沒有搭蓋違建的機會,使得頂樓漏水變成大廈居民衝突的焦點。



目前典型的爭議模式是頂樓屋頂發生漏水,住戶引用公寓大廈管理

條例第十條規定以頂樓平台屬共用部分要求管理委員會動使用公共基金進行修繕。但管理委員會的反應通常是直接拒絕或是不敢做決定,要到區分所有權人會議上讓全體區分所有權人決議是否動用公共基金進行修繕或是予以補助。可是很多社區大樓區分所有權人卻是引用公寓大廈管理條例第十條最後的但書規定:「其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定」,通過決議要頂樓住戶自行負擔屋頂漏水修繕。使得頂樓住戶感到不平,認為蒙受多數暴力,區分所有權人要頂樓住戶自行負擔漏水修繕這樣的決議根本就違反立法的初衷!



頂樓平台設計是供大樓全體住戶逃生避難使用,平日既須保持開放,共用性質明顯。有些管理委員會即以此認為頂樓平台地板的上半部是共用部分,下半部是頂樓住戶的專有部分天花板,因此漏水修繕費用由公共基金補助半數。但頂樓住戶卻不這麼想,認為漏水是共用部分所造成,因此只要「上半部」問題處理好,自己家中就不會漏水,因此修繕費用當然應該全額由公共基金負擔。



而有些頂樓住戶即使和管理委員會達成各出一半的協議,修繕問題仍不能順利解決;原因是住戶找的防漏廠商報價十萬,答應保固五年;可是管理委員會找來的捉漏師傅卻只要三萬,保固一年。雙方又得重新爭執原先講好的一半一半,到底是十萬的一半?還是三萬的一半?以及即使報價相同,誰才有權力選擇廠商?



事實上,頂樓平台除了前述逃生避難的共用性質外,頂樓平台的漏水還有「向下穿透」的特性。有些大樓頂樓發生漏水,但頂樓沒住人,屋主在國外;水從天花板流到地板後往下滲透,造成下一個樓層漏水,如果樓下也沒住人,這種情形還會繼續往下延伸,造成更多住戶受害。因此公寓大廈實有必要將頂樓平台視為公用部分進行維護修繕



但如果由管理委員會來進行屋頂漏水修繕,又會發生前述決策者與使用者不同所產生的各種問題。如管理委員會認為三萬塊就可以解決問題,頂樓住戶卻只相信報價十萬元自己信任的廠商。再說,公共事務決策速度慢,頂樓住戶通知屋頂發生漏水,還要等管理委員會召開會議、公開招商、廠商報價,一步一步慢慢處理,漏水沒有修好,還要透過管理委員會來要求廠商做保固服務。這中間頂樓住戶必須忍受漏水與施工過程所帶來的委屈不便,卻完全沒有任何控制主導權。



要解決這個問題,社區大樓不妨把屋頂漏水修繕的責任交給頂樓住戶,然後在公共基金(一般稱之為「管理費」)予以減免。譬如每個月減免頂樓住戶一千元,一年就是一萬二千元,十年就是十二萬元。頂樓發生漏水,即由頂樓住戶自行處理修繕。這十年之間,頂樓住戶如果修過二次漏水,每次花六萬元,則管理委員會與頂樓住戶兩邊剛好不賺不賠。如果這十年之間,頂樓花了二十萬修漏水,則必須自行負擔那超出的八萬。但也存在另一種可能,就是頂樓住戶運氣好,十年不漏水,那頂樓住戶就賺到了這十二萬。只是天下的事情很難說,說不定頂樓住戶正慶幸自己賺到十二萬,第二天就馬上發現漏水,而且修繕費用還剛好不多不少十二萬。



用以上方式解決屋頂漏水修繕問題,頂樓住戶可以在漏水發生的第一時間,自行找自己信得過的廠商進行危機處理,減少自己的不便與損失,並自行控制預算、工程進度與負擔決策錯誤的風險。管理委員會則不必再為頂樓漏水問題傷腦筋。在這樣的關係下,如果發生屋頂漏水漏到樓下的情形。樓下住戶即應要求頂樓住戶,而非管理委員會進行修繕。如果頂樓沒人住又找不到屋主或是頂樓住戶拒絕處理,經相當期間後則由管理委員會代為進行修繕,並由頂樓住戶支付其費用。



所謂「其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定」指的是這種約定,而不是用多數暴力,叫頂樓住戶自認倒楣了事!





  • 贊助網站       

    輕鬆接案網
    台灣最大的室內裝潢接案平台,讓你輕鬆賺大錢,加入免會員費,30秒立即快速接案,業績提升10%~40%
    室內設計網
    提供室內、建築、住宅設計,全方位規劃施工,業界多年經驗,專業巧手替您完美收納,提升居住品味就是現在
    裝潢網
    提供室內設計裝潢工程,建築景觀規劃,商業空間設計,系統家具等服務,口碑保證歡迎洽詢

  • 1 樓住戶:天楓之闇
    發表時間:2012-10-12

    如果朋友有認識的可以找比較有口碑的業者會比較有保障
    不然市面上的業者參差不齊,運氣不好碰到一個惡劣的業者
    只能繳了一堆學費來學經驗

    我之前都是找這家 http://www.technician.com.tw/
    我朋友有需要我也都是介紹他找這家
    雖然價格不一定是最便宜, 但是至少 她們夠專業 服務態度也是很好


    對於不了解行情的,適當的比較對自己也是一種保障
    之前朋友推薦我台灣知名的網站 全民比價網
    它提供讓消費者了解行情的服務
    如果真的不知道該找哪家
    全民比價網提供的服務也是不錯的選擇
    全民比價網 http://www.prices.com.tw/
    防水抓漏線上報價: http://www.prices.com.tw/cdform/send3.php

    不過看到很多消費者的行為也很不可取,以為砍價砍到見骨就覺得自己不吃虧
    因為每個行業都有他一定的行情價格在,
    消費者往往忽略賠錢的生意沒人做的道理
    很多時候一些業者都會以低價先吸引消費者
    事後在以各種名目來加價,或是以偷工減料來賺利潤
    到時候吃虧的還是自己

    2 樓住戶:釣搨s
    發表時間:2014-03-07

    我親身經歷屋頂漏水...被外行的水電行及抓漏工人

    把我家搞得一踏糊塗一回說是冷水管破,一回說是熱水管破

    把家裡打的滿地磁磚仍然找不到漏水點,害我們花了好多冤枉錢

    經朋友介紹 的抓漏高手

    現在漏水問題都解決了

    提供該抓漏高手師父的網址http://www.secretary.com.tw/



    3 樓住戶:黃玉佩
    發表時間:2014-03-07

    比價網提供一個不錯的比價服務,只要填寫需要防水抓漏的地方相關資料,就會有十幾家防水抓漏公司來估價給你,才不會浪費你的時間和浪費你的電話費,也不怕碰到黑心的防水抓漏公司亂估價



    全民比價網 http://www.prices.com.tw/

    室內防水抓漏線上報價填寫 http://www.prices.com.tw/cdform/send3.php



    4 樓住戶:潘建成
    發表時間:2016-03-08

    多一份廣告,多一份機會,宣傳不怕多,只怕貼不夠!

    一個全新可以張貼免費廣告的地方

    Bid價網 http://www.bid.com.tw/

    5 樓住戶:宛琴
    發表時間:2016-03-09

    一家公司的好壞不是靠老闆自吹自壘虛捧自己

    而是要靠著網路口碑建立起來

    但好的口碑你如何得知

    Army評價 搜尋引擎 利用大數據計算,在茫茫網海中,計算上億筆網站評價

    解決一般 搜尋引擎 不敢公開的資訊,還給消費者可以自行選擇網站排序的權利。

    打破傳統 給你最值得信賴的網站

    Army評價 搜尋引擎 http://www.army.com.tw/

    6 樓住戶:林旺映
    發表時間:2016-11-08

    工商搜尋引擎:透過下面這搜尋器你可以快速找到最專業的廠商

    惡魔搜尋 http://www.demon.com.tw/





    7 樓住戶:楊鈞正
    發表時間:2016-12-21



    現在很少再看到有人會上網搜尋找工程公司

    大家都直接到工程外包網 填自己的的需求

    就會有好幾家工程公司主動來電跟你連絡

    效率超高 又不浪費時間

    Cheaper工程外包網 http://www.cheaper.com.tw/





     共 7 人回應  選擇頁數 【第1 頁】 

    姓名:
    佈告內容:
    其他選項: