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漏水相關法規及案例 |
房東:貓子 發表時間:2012-01-13 |
■【前言】 「漏水問題」,一直是公寓大廈住戶最常見而且最頭痛的問題,崔媽媽基金會在例行的法律諮詢服務中,幾乎每週均有類似的問題提出;可見此問題,確實是公寓大廈建築逐漸老化、層出不窮之結構性問題,民眾均應有相關的法律知識,作為處理類似問題之參考。有關漏水之問題,作者預定區分「住戶篇」(共3篇,談-「專有部分」即一般住家私有部分之修繕責任、進入他人家中修繕之要件、修繕費用之負擔及損害賠償之請求)及「管委會篇」(1篇,談「共用部分」,如頂樓、公共排水管線等之維護及修繕責任問題),共4篇短文,以饗讀者。如問題稍微複雜、或用字遣詞較生澀一些,尚請民眾見諒,盼多花一些時間仔細閱讀。 ■【問題】 王先生的房屋在3樓,因浴室漏水,經水電師傅勘查後發現,起因是樓上(4樓)馬桶水管漏水所致。經王先生長期一再請求協調修繕事宜,4樓屋主終於勉強同意提供住家供王先生僱工修繕(但附帶幾項王先生認 王先生很納悶:本件漏水「修繕責任及費用」,到底該由誰負擔? 一、首先,本件「修繕責任」,到底應由誰負擔? 按「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護,由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之,並負擔其費用。」「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線,其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者,由該區分所有權人負擔。」公寓大廈管理條例(以下稱本條例)第10條第1項、第12條,定有明文。 且按「因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律,致生損害於他人者,負賠償責任。但能證明其行為無過失者,不在此限。」「土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害,由工作物之所有人負賠償責任。但其對於設置或保管並無欠缺,或損害非因設置或保管有欠缺,或於防止損害之發生,已盡相當之注意者,不在此限。前項損害之發生,如別有應負責任之人時,賠償損害之所有人,對於該應負責者,有求償權。」民法第184條、第191條,亦有明文。近年來實務判決參照,所採見解可以歸納如下: 樓下漏水原因,如可歸責於樓上住戶之住家管理使用之過失所致,即由樓上住戶負擔修繕費用(法令依據:民法第184條、第191條、第767條、公寓大廈管理條例第10條第1項、第12條後段但書)。「專有部分」,係指所有權人住家內之私有面積,包括主建物、陽台、露台等。公寓大廈管理條例係屬民法之特別法;實務上,認為其規定亦屬民法第184條侵權行為規定中之「保護他人之法律」。因此,「專有部分(4樓住家)」之修繕、管理、維護,依法應由各該區分所有權人為之,並負擔其費用;如維修不當,造成他人之損害,即應由其負擔賠償責任。例如:樓上住戶裝潢修繕就防水層之施工有疏失、更改水電管路、長期就漏水問題視而不見置之不理,導致樓下漏水等(臺北地方法院87年度訴字第1255號、92年度簡上字第90號、92年度簡上字第253號民事判決參照)。 按「住戶應遵守下列事項:…二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。…前項第二款至第四款之進入或使用,應擇其損害最少之處所及方法為之,並應修復或補償所生損害。住戶違反第1項規定,經協調仍不履行時,住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。」公寓大廈管理條例第6條,定有明文。 (一)公寓大廈管理條例第6條第1項第2款規定,3樓住戶王先生得訴請法院判決准其進入4樓修繕: 所謂「必要範圍內」(或「必須」),係指非進入相鄰區分所有權人之專有部分(4樓住家),即無法完成其維護、修繕專有部分(3樓住家)或設置管線之情形而言,例如:樓上住家浴室馬桶漏、且地板之防水層損壞,造成樓下住家漏水,非從上層修繕即無法止漏者。(若依施工方法,樓下住戶即使不進入樓上住家,亦可完成修繕;其要求進入樓上住家,僅係為減少維護、修繕專有部分或設置管線之時間或費用者,即不能認為有進入之必要。)(臺北地方法院91年度訴字第1910號、93年度簡上字第79號民事判決參照)。 第二、且王先生已委請管委會多次協調不成(或多次聲請調解委員會或公益團體調解,而不能達成協議),請求4樓住戶解決漏水問題,均未獲置理後,始向法院提出以上請求(臺北地方法院八十九年度訴字第一四五五號民事判決參照)。以上,王先生如能確實舉證,獲得勝訴判決之機會就高。王先生住家漏水問題,有關「修繕費用負擔及損害賠償之請求」。 |
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1 樓住戶:黃仕一 發表時間:2014-03-07 |
我也是在這裡問了家裡的問題才找他們來處理 |
2 樓住戶:呆妹 發表時間:2014-03-07 |
很多師傅都是抓住消費者懶得比價就滿天喊價,等到消費者發現已經來不及 |
3 樓住戶:王志明 發表時間:2016-03-08 |
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4 樓住戶:小雪 發表時間:2016-03-09 |
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5 樓住戶:張偉倫 發表時間:2016-11-08 |
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6 樓住戶:無雙 發表時間:2016-12-21 |
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